广饶孙武路专业市场投资决策系统报告AnRaoSunWuLumarketreformprojectinvestmentdecision-makingsystemreport广饶项目组2011.3第一章-项目解读梳理Thefirstchapter-projectreadingcomblPorco项ajeticot项目位于广饶市区北侧，孙武n目rea路与人民路交汇处，近邻城中心d孙i解n武区域，交通四至通达。gc路o读m特征一：项目紧邻城市中b-心—老城区和新城区交界处梳tra人民路ff理ic-交项目位置通区位老城区新城开发区Pro项ject目comb解-lay读ou项目总规划面积：ti1号地梳n108629.28平米dex块1号地块：16981.1平米2号地块理in-t2号地块：46618.18平米erpr土地性质：商住、商业规eta划tion指标Pr项oject目read解ingt读hest梳atus理of-proje项cts1号地目com块现b状项目南侧为五金、钢材、仓库建材市场。项Proje目ctre解ading读2号地the块梳statu理s-ofpr交oje通cts区com位b项目北侧为农贸、钢材、家具及大片农业耕地。P项rojec目trea解di五金ng农贸读-建材仓库bac家具钢材梳kgrou理nd-char交ac为本项目的提供成熟的专业市场经项目自身拥有18年经营已久的五金、建材、农贸、家具、钢te通ri材的综合专业市场，市场总体运营情况良好，为本项目提供成熟的经营业主资源。s区tic位s特征二：经营多年的老市场，有一定的商户奠定市场基础Pr场o项je项目乐安商贸城数据汇总ct目re业态楼层进深面宽主力面积租金adi解n0.3元/平米/g厨卫二层10.2米3.5米61平米天-读ba0.3元/平米/c建材二层10.2米3.5米61平米k天g梳ro0.3元/平米/un灯具二层10.2米3.5米61平米d天理ch-0.2元/平米/a五金三层7.5米5米78平米r天act现e项目北侧拥有乐安商贸城，以厨卫、灯具、门业、陶瓷、建材、家具为主，市场0.3成熟元较/高，平米开/r门业二层7.5米5米78平米i天有st业率80%以上。i0.2元/平米/市c陶瓷三层10.2米3.5米61平米s天Pro项目新农村改造计划周边在开发楼盘项ject目c御景o指标河东湖东花城锦湖家园同悦新城尚城贵和苑东方威尼斯m花园b解-nei规划占地读gh30.78.966.32325.87.514.296/b(公顷)or梳ing总建面积i理n(万平2610.765、724.826.711.514.490约10t-e米)rpre周ta规划户数t边i1280940545017101970564130035000500o项(目周户）边未来有大规模的地产开发，总建筑面积达279.8万平米，规划户数48425户。n发展特征点三：周边大规模楼盘开发，大量新农村合并建设。王东稻一二梧一二闫李一二村安置范围王西段二三朱杨基许十九村/河沟北成景大司家李河张寨村Pro项ject目com项目三大特征回顾b解-：nei读ghb?o项目近邻城市中心——老城区和新城区交界处r梳ing?i拥有经营多年的老市场，有一定的商户奠定市场基础理nt-erpr。e三tat大i?o周边大规模楼盘开发，大量新农村合并建设n特征第二章-市场机会Thesecondchapter-marketopportunityjudge机会捕捉一：广饶现有的传统商业饱和，商业定位受到约束。广饶传统的商业市场十分成熟，主要集中在商业街以东的区域内，其中囊括了，5条商业步型街和3个大型百货（新天地广场、银座商业中心、佳乐生活超市）。M市arketo场ppo西关大街rtu机n商业街ityju遇dge明月街-研c市场街omm判erc-ialdist商ribu业tion街分广饶的商业中心主要围绕着商业街展开，周边一共有市场街、商业街东段、商业街西段、市场布街、西关大街、明月街5条主要的商业步行街，业态种类各有不同，主要以基本的生活百货诉求为主。M市arket广饶商业步行街面积汇总表广饶商业步行街租金汇总表o场ppo商业街名称租金范围r商业街名称进深面宽主力面积tu机n0.4-1.8元/平米it市场街y市场街6-9米6-10米60-90平米/天ju遇d0.5-1.8元/平米g明月街6-8米5-8米55-64平米明月街e/天-研co西关大街6-12米6-10米65-120平米0.5-2元/平米/m西关大街天m判e商业街西段5-9米6-11米60-120平米rc商业街西段3-5元/平米/天-iald商业街东段6-9米6-10米30-79平米i1.5-3元/平米/s商业街东段t商r天ibu?商业步行街面积平均在60平米以内，少部分双层商铺达到120平米，主要集中在商业街上。业tion?街商业步行街租金水平由商业街东至西，租金水平逐步下降，可见商业街得核心商业价值地位。小结五条商业街主要以满足客群日常生活类消费为主，当地的指向性消费意识较高，消费观念根深蒂固。M市arket项目新天地全广场广饶银座商务中心o场pportu产品一栋16层高端写字楼1栋商务楼、写字楼机nity6栋内街商业单体2片综合楼A区、b区ju遇dge-研co占地面积37.亩5.56公顷mm判erc建筑面积50000平米88474平方米-ialdist开盘时间2010年7月4日2009年07月04日传ribu统tion销售现状仅剩一套售完商业小结：新天地全广场和饶银商务中心的商铺已经销售结束和滞后的招商形成极大的反差，说明现经营现状A片区营业状况良好、B片区招商瓶未营业在的市场份额存在大量的商铺投资客，缺乏传统商业的经营颈商户。