经营种类品牌梳理pB商ruosm凤阳家具欧美佳大风范ino业etsios金富丽罗曼迪卡露依莎n客cust户o英伦华庄伯明翰皇家me寻rs中至信美廷卡登堡双叶lo找ok-in皇家木匠家宝嘉艺连天红gf实木家o经r明堂红木中信红木居家-营ma具n亚振爵士名尊阳光夏威夷a户ged宝源百强新罗马赖氏招oori商n欧马江南宜家华威vestm七彩人生喜梦宝梦幻年华ent香东源荷比先生藤器经营种类品牌梳理pB商ruosmin京港名仕赛罗克o业etsiosn客cu美佳华帝澳赛尔st户om法洛可皮阿诺隆森e橱柜寻rslo找o安泊欧派珊嘉k-ing奥特安德森家诚fo经r-营m和玺福满门阳光an木门a户g龙鼎伯艺创展益圆ed招oorTATA豪门i商nves天饰龙古尼拉斯使耐可tment吊顶马可堡罗派高品格第四章-运营模式建议Thefourthchapter-executionstrategyadviceOp运era一、经营户—（先期洽谈义乌三期和乐园经营商户）。ti营on1.免租2年mo模de2.仓储免费ad式vi3.现有成熟经营氛围（依托项目自身和乐安商贸城）ce建-4.专业化业态分区、专业化经营管理pri议c5.良好的市场环境和多功能信息平台e-stra二、投资客——带租约对接（2年回收经营权）运tegy营1.返租期内，业主可定时从发展商处得到定额的租金回报模式2.租约期内由开发商将房产转租经营Op运erati营onmo物业类型运营模式备注模dead式vi物业1-2回收2年经营权，针对经营ce对外出售户采取“零租金”模式建-层pri议ce3-4层短期持有，待市场运-物业3-4st持有，仓储功能营2年后对外出售，形成物ra运t层业价值最大化。egy营模根据目前市场的客户反馈，租赁客户为主，且对市场统一运营要求较高，本项目在式实现业态统一布局和统一管理上，应选择回收部分年限的经营权。原则上采用2年收回经营权，以及在招商政策上实行2年免租金。第五章-住宅产品定位Chapterfive-residentialproductpositioningTh住eho2010年广饶县房地产总体销售数据梳理u宅sing项目数额说明产mar总项目数34个总套数:18479ke品t住宅总销售面219.38万平方(住宅：12942套非住宅：5537ana积米套)定lysi销售套数15302套(住宅：11410套非住宅：3892套)s位--a可售套数2855套(住宅：1221套非住宅：1634套)ma宏c预定套数320套(住宅：309套非住宅：11套)ro观d(住宅：18.80万平米、非住宅：a可售面积37.64万平米t18.84万平米)数a据备注资料源于广饶县房地产数据管理中心2010年广饶县房地产项目34个，项目总套数达到18749套，其中住宅总销售面积219.38平米，销售12942套，非住宅3892套，截止至年底现可售住宅房源仅仅1221套，预订房源309套，占到可售房源比例的三分之一。Th住eho2010年广饶县房地产各区域销售数据梳u宅sin理g产mar开发广饶k区域合计城区大王镇稻庄镇e品t区镇ana套数12421005-236-1定lysi均价21772656-2464-1410s位--a其中：住宅22032735-2464-1410ma宏cr其中：非住宅20992099----o观dat数a面积174932137022-37755-155据备注资料源于广饶县房地产数据管理中心2010年广饶县开发项目主要集中在城区、大王镇。（城区1005套、大王镇236套），大王镇这两年来发展迅速，以逼近城区的均价水平（城区2735元/平米、大王镇2464元/平米）进一步说明了住房紧俏，供不应求的市场环境。Th住ehou宅sing产marke品tan4000元a定lys3000元is位--ama宏cro观dat数a据备注：资料源于广饶县房地产数据管理中心纵观2010年广饶县楼盘均价水平，已有出现5000元/平米以上的高品质楼盘产生,（荷塘月色）4000元/平米以上的华东尚城、渤海尚城引领市场主线，随着购房者理念的转变，高品质、新理念的住宅楼盘逐步被市场所接受，均价一路走高，市场反应度良好。Th住ehou宅sing产marke品tana定lysis位--ama销cro售dat去a化备注：资料源于广饶县房地产数据管理中心从2010年广饶县各个楼盘销售状况来看，市场中大部分的房源已全部去化，剩余的房源也有三分之一已经被意向性客户所预定，住宅市场中的供需矛盾显著。Th住e城区重点楼盘的面积、总价汇总（毛坯）单位：元/hou宅sin平米g产mark楼盘名称主力房型主力面积主力总价e品tan东方威尼斯三室两厅两卫150平米50万元a定lysi丽景豪庭四室两厅两卫140平米53万元s位--渤海尚城三室两厅两卫130平米45万元summ房a两室两厅一卫两房107平米两房：36万元ry水岸华庭型c三室两厅一卫三房118平米三房：40万元om总b湖东花城.首价三室两厅两卫120平米24万元府渤海御苑三室两厅两卫130平米28万元广饶住宅市场主力房型主要为三房，面积在120-150平米不等，总价范围在24万到53万之凯泽名苑三室两厅一卫120平米36万元间。Th住eho周边广饶地产巨头—渤海集团（当地巅峰品牌形象树立）us宅ingm产arketa品nalysi定s-co位mpe-tition案名尚城贵和苑竞case争s建筑类型多层、小高层住宅高层住宅个总户数564户1309户案房型三房两厅一卫、三房两三房两厅一卫、三房两厅一卫厅一卫、四房两厅两卫面积区间117-145平米130-300平米单元类型一梯两户，两梯两户一梯两户，两梯两户当地品质代表的2个楼盘，房型集中三房为主，面积117-130平米,去化速率较快。Re住siden宅ti定位方向——al产pr突出高舒适度（宜居条件）和科技环保（绿色生活）odu品ctpo定siti打造途径主要由以下六点组o位n成:in-g-1.围合封闭的小区环境定posi位t2.尊贵调系的立面感受io方ni3.舒适大气的房型产品ng向di4.节能理念的环保材料rect5.贴近生活的智能系统ion6.安全保障的物业管理Re住siden1.围合封闭式的社区宅tia?l增加楼宇之间的间距，获得更加理想的日照产pr?更好的实行人车分流的设计odu品c?增加社区的景观系统，提高社区的品质tpo定sitio位nin-g-打make造wa途y径Re住siden宅tia2.尊贵调系的立面感受l产produ品ctpo定sitio位nin-g-打make造wa途y径