95㎡产品销售助力方案长沙绿地中央广场95㎡三房产品促销方案九州盛世.叁.事业部5月5日两个朋友的买房事很多业内人士都会向刚需客朋友推荐绿地中央广场的95㎡住宅；两个朋友上周来中央广场看房、5月4日带朋友一起看、5月5日带父母看房?第1个朋友：很认可；很喜欢；品牌、立面、精装修、地段、地铁、配套等…在111㎡和95㎡的房源中做选择，未最后确定?第2个朋友也很认可很喜欢；但总价太高，首付和月供都有问题，买得很艰难最新获得的消息：看到世茂的84㎡，觉得位置、价格、首付、月供都比较合适，比较属意世茂，正在前往万科城的途中1红海里的残酷竞争市场竞品分析[项目整体观感]在买房基本原则确定情况下，即地段、品牌、品质三大部分客户必看项目世茂+奥克斯+北辰三角洲世茂·铂翠湾：“世茂是绝对顶级的开发商，而铂翠湾是世茂在长沙的代表作。项目由高档住宅、五星酒店和独立商业、渔人码头组成，其中，项目高达249米的希尔顿酒店是河西CBD绝对的地标。……绿地项目规模太小，密度又高，楼间距才四五十米。与之相比，我们楼间距高达120米，我们开发商（世茂）为此牺牲了很多的利益。……再说，新里·卢浮公馆在绿地产品系里属于低档产品，没有我们铂翠湾高档。”酒店高度+规划优势！！高达249米的希尔顿酒店是世茂·铂翠湾抢占市场地位的利器，也将是河西CBD的地标。世茂铂翠湾//2012年客户买点买宜居性。?价格低，总价低，针对刚需客吸引力强大。?闹中取静，容积率更低，临江，宜居性更好。?希尔顿酒店的整体加分。奥克斯：“奥克斯广场处于大河西CBD的核心位置，是未来的核心商业区。将来住在奥克斯广场就象住在五一广场一样，享有区域最顶级的配套，衣、食、住、行在项目内全部解决。绿地虽就在桥的北面，但毕竟来我们这里还有一段距离，因此奥克斯广场的价格也必然会在绿地中央广场之上。“商业优势！！在销讲中一直强化自己是大河西可惜，奥克斯广场的现场包装与CBD的核心，具有最强的商业。现场物料让人感觉品质太差。奥克斯广场//2012年客户买点买价格和配套。?2012年，正式入市的项目。?现场品质低。?但平和堂的确定入驻，对客群有加分影响。北辰三角洲：“其实不用我多说，我们的规模，我们的各种配套，都是绿地项目不可比拟的。位置就更不用说了，我们在河东，他们在河西，他们项目周边全是农民房。“通过区位与配套拉开与我们、与河西的差距！！北辰三角洲销售均价：8500元/平主要卖点：大盘规划、两馆一厅、双轨规划、双河流域商业集群、洲际酒店、华谊影院九年制重点教育体系、强势示范区户型大赠送面积北辰三角洲//2012年客户买点买舒适度。?2012年，全配套呈现的CLD。?普宅客户共享长沙最顶级的生活配套。?一期即将交房；大部分公建已经成型。对于客群的规模影响力大。市场竞争下的项目分析//项目整体价值被市场认可通过市场比较法，客户明显认可：地段。品牌。品质。精装。?虽较之河东北辰，地段不及；但从中长期看，河西将以绿地为核心成就城市中心；?2012年，全现场呈现的河西CBD，河西CBD价值再次因为滨江新城的集体入市而强化。?平和堂、沃尔玛、希尔顿为区域整体加分。?项目现场优于竞品现场，品质感皆高于竞品品质。[95㎡产品市场PK]新里·卢浮公馆三室两厅一卫95平方95㎡三房两厅?两个卧室?一个书房，不能改造?一个卫生间?单价7200元/㎡起?总价68万起?首付20万以上?月供3000元/㎡以上世贸铂翠湾84.05㎡两房两厅84.05㎡两房两厅?标准两份两厅一卫?全南户型，赠送不多；毛坯?单价6300-6500元/㎡?总价53万起，首付16万起世世贸铂贸铂翠翠湾湾100.26100.26平方平方2+12+1户户型型100.26㎡两房两厅?2+1，可改造为三房?全南户型，进深短，宽面宽?实际销售面积98平方?按揭：7300-7500元/㎡(折前)?一次性：7100-7200元/㎡(折前)中海国际社区：95.74平方三房两厅95.74㎡三房两厅?两个卧室?一个书房，可改造为卧室?一个卫生间?赠送面积：10㎡左右?精装修，提供厨卫及热水循环的供暖系统?单价6300-6500元/㎡长房时代城两室两厅一卫91.04平方91.04㎡两房两厅一卫?两个卧室?一个书房，可改造为卧室?一个卫生间?赠送面积：空中庭院和入户花园都赠送；另加飘窗、阳台?毛坯?单价6300-6500元/㎡达美D6区两室两厅一卫88.93平方88.93㎡两房两厅一卫?两个卧室?一个卫生间?空中阳台+主卧室阳台?赠送面积：高达30平方，零公摊?毛坯?单价7400元/㎡北辰三角洲94.6㎡平方两房两厅94.6㎡两房两厅一卫?目前只有94.6㎡的户型?赠送：8平方?价格：毛胚8400元/㎡?可送清水塘小学，窑岭中学学位指标项目面积特点装修价格世贸铂翠湾84平米两房毛坯单价6300-6500元总价53万起中海国际社区96平米高赠送精装修单价6500元总价62万长房时代城91平米2+1毛坯单价6500元总价60万北辰三角洲94.6平米两房毛坯8400元/㎡达美D6区89平米高赠送、零公毛坯单价7400元摊总价66万新里·卢浮宫95平米名品精装精装均价7600元馆总价72万[竞品总结]均有2+1、高赠送的卖点，对刚需客爱占便宜的心理，极具杀伤力；除却北辰三角洲，其它项目总价皆低于本案95㎡产品。市场竞争下的本体分析//95㎡产品硬件问题通过市场比较法，可以很明显地看到客户对95㎡户型的认知：面积大。总价高。实用性不强。?其它竞品的同面积区间的产品都能做到三房，本案的书房只能是书房；?相同面积区间内，价格高于竞品，空间小于竞品；?同样买两房功能，世茂50多万可以买到阔绰两房；?总价过高，首付20万以上，月供3000元以上；对刚需客户压力山大。