目录全国楼市从3月重点城市商品住宅交易量数据来看，市场回暖的趋势显而易见，包括北京、上海、杭州在内的各大一、二线城市交易量都以翻番的速度在增长；事实上，对于这波自2月中下旬开始的成交小高峰，在我们看来主要是在几个方面因素共同作用下的结果：其一，政策层面上自去年下半年起其实已进入相对平静期，中央虽然反复申明调控主基调变，但实质性的加压尚未出现，另外，今年以来首套房贷利率回归已成现实；其二，去年以来积压下来的购房需求出现释放的冲动，其中以刚性需求表现最为突出；其三，以品牌房企为代表的企业继续推行降价策略，并在春节后逐渐加大了推货量。在当前这个时间点上，我们对于市场的总体看法是：如果政策面始终保持相对平静，则此轮交易量回升或可延续一段时间，但变数有可能出现在5、6月份，其中关键或许就在于一点：随着市场交易量的回升，房价会否出现“不合时宜”的上涨，进而引发中央政策层面的不确定因素。贵阳楼市就贵阳当地楼市而言，目前市场主要被花果园及未来方舟两个大盘垄断，两盘的市场份额占到整体市场的60%以上，特别是花果园项目由于五里冲以3800元/㎡的低价大规模推出，刚需客户“疯狂”入市，对贵阳楼市造成极大的冲击，未来楼市集中度将逐步走高，中小型开发企业将面临较大的市场压力。3/62数字楼市?商品房市场新增供应面积：42.06万平方米成交面积：97.5万平方米成交均价：5484元/平方米供求比：1：2.32?商品住宅市场新增供应面积：32.68万平方米成交面积：86.67万平方米成交均价：4867元/平方米供求比：1：2.65?办公市场新增供应面积：6.09万平方米成交面积：5.89万平方米成交均价：6334元/平方米供求比：1：0.97?商业市场新增供应面积：3.29万平方米成交面积：4.93万平方米成交均价：15311元/平方米供求比：1：1.5第一篇市场背景篇5/62第一章、重点资讯一、国家/地方政策?温家宝答记者问表示调控坚决不放松，过分夸大其利空意义有失偏颇3月14日，国务院总理温家宝在十一届五次会议记者会上就当前经济形势、房地产调控、民间资本、地方债等主要经济领域的问题做出回答。关于房地产市场发展，总理表达了几个观点：第一，要保持房地产长期平稳和健康发展，如果盲目发展，出现经济泡沫；第二，合理的房价应该是与居民的收入相适应，在企业来说是与投入和合理的利润相匹配，现在房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松；第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配臵资源的基础性作用，但是政府这只手也不可以缺少。CRIC观点：将房地产调控的目标直接和房价挂钩，这样的提法在过去从未出现过，也是此次总理讲话最引人注目的地方。在我们看来，因为房价上涨是过去几年或者十年形成的，因此房价回调也必然是一个长期的过程。外界个别机构或个人把总理的说法解读为短期就要房价迅速下降，这完全是一种误读。事实上从去年11月起，包括温家宝总理、李克强副总理在内的多位中共最高领导人，在各个场合都发表过房地产调控绝不放松的言论，而本次两会上温总理的讲话的主要内容其实也并未超出之前历次讲话的范围。但在地方政府层面，我们看到的是自今年年初以来诸多城市对房地产调控进行了“微调”，而其中除了芜湖、上海两地的新政由于被媒体过分炒作而被叫停之外，其他诸多地方的新政都最终得到了默认。?七部门：保持首套房贷政策稳定3月12日，由住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会等七部门联合发布《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告。报告特别强调，今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。CRIC观点：事实上，首套房贷优惠的回归从去年年底起就已逐渐推进，时至当前，商业银行对首次购房贷款的利率已普遍回归到基准利率，部分城市更出现9折、85折等优惠，在我们看来，首套房贷松动及其引发的刚性需求回归是今年房地产市场最大的利好。?财政部部长谢旭人：房产税改革将扩大试点范围3月6日，财政部部长谢旭人在答中外记者提问时表示，今年将实施积极的财政政策，把保障和改善民生进一步放在财政工作更加突出的位臵。同时，要认真总结重庆、上海两地的房产税试点经验，将进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。CRIC观点：从沪渝两地实际经验来看，不清算存量房的房产税对市场影响程度非常有限，从目前我国大多数城市房屋权属系统建设进度来看，普遍不具备对存量房征税的基础。因此，尽管从今年以来中央各部委表态来看，推进房产税已是未来房地产调控的发展方向，但就短期而言，指望其替代限购的地位依然不切实际。二、市政规划?贵阳:云岩区拟投入103亿建17万人口生态新城昨日从云岩区区委宣传部获悉，今年，为加大渔安、安井片区的开发力度，该区拟投资103亿，新开工面积将达到637万平方米。未来5年内，渔安、安井片区将逐步建成可容纳17万人口居住的生态文明新城。CRIC观点：该项目位于云岩区渔安、安井片区，是建设贵阳市二环四路城市带建设的重要组成部分，是实施“北拓、南延、西连、东扩”空间发展策略中的东扩重点项目，也是该区进行城中村改造，大力实施城市化战略的重要内容之一，该项目的建设对整个云岩区的未来发展有着重要的意义。?龙洞堡龙里地产新蓝图"双龙新区"聚地产人气今2012年伊始，“国发2号文件”的出台，让全国瞩目贵州。贵阳，作为黔中经济区崛起的“发动机”，也迎来了新的发展机遇。放眼贵阳东部，在《贵阳城市总体规划(2009-2020年)》提出的城市“东扩”战略影响下，龙洞堡东部新城初具雏形。CRIC观点：通过“贵龙城市经济带”与龙洞堡“东部新城”的联合开发，将使龙里逐步成为交通便捷、功能配套、人口聚集、环境优美的贵阳城市中心拓展新板块和高档生态旅游度假住宅区。龙里地产也将有望成为东部新城以东，地产开发的延伸看点，具备生态人居条件的又一选择。?贵阳市31条公交线路将开进花果园使交通无阻贵阳市31条公交线路将开进花果园，使交通无阻。3月28日，花果园棚户区旧城改造公交运营组织方案正式出台。在各项基础设施完善后，将有31条公交线路陆续开进花果园项目区域，其中25条调整至花果园始发，3条途经花果园，并新开辟3条跨区始发线路。CRIC观点：该项目的实施将会为整个花果园的发展带来巨大的机会，同时也将减轻市中心的各种压力，为整个城市的发展营造良好的环境。同时也表明了政府对各大盘的关注度。?贵阳南明:投资6.2亿改造青云路片区要大变样新城要加速发展，旧城也要加快改造。3月22日，南明区正式发布消息：今年该区的首个旧城改造项目——总投资6.5亿元的青云路改造项目日前正式启动。CRIC观点：该项目的实施，将进一步整体提升筑城广场周边形象，靓化南明区中心区域城市环境。同时，完成作为全市最大农贸市场——新路口农贸市场的新市场建设、投入使用。?贵阳五里冲片区改造项目正向城市新中心迈进五里冲片区地处贵阳市西南面，与花溪大道、贵黄公路、甲秀南路、智慧龙城、花果园彭家湾旧城改造项目等区域接壤，南至南郊公园，北至延安西路，东至花溪大道，西至甲秀南路。五里冲改造项目，总占地面积3000余亩，所涉的征收房屋面积约200万平米，项目计划在3年内建成，规划建设面积约1270万平方米。CRIC观点：该项目是市中心城区道路畅通工程建设的又一大创举，该路网建成后将会有效分流市中心解放路、花溪大道、贵黄公路车辆，改善以上路段交通的拥堵状况，改善贵阳城南、城西的交通关系。使得该片区紧紧连在一起，极大的增加了未来市场的发展潜力。7/62第二章、经济环境一、GDP环比增速小幅上扬2011年前三季度全市实现生产总值960.56亿元，比上年同期增长17.0%，呈平稳增长态势。其中，第一产业完成增加值48.84亿元，增长0.5%；第二产业完成增加值412.78亿元，增长21.8%；第三产业完成增加值498.94亿元，增长15.0%。贵阳市2001年-2011年第三季度GDP增长速度走势图数据来源：贵阳统计局二、固定资产投资规模不断扩大，投资增速大幅上升2011年，全社会固定资产投资规模总量突破1600亿元，完成1600.59亿元，比上年增长57.1%，增幅较上年提高了26.9个百分点，投资规模总量创历史新高。按计划管理渠道分：2011年，全市基础设施完成投资389.95亿元，同比增长31.8%;工业完成投资560.97亿元,比上年增长109.3%,占投资总量的35.1%，对全市投资的贡献率为50.4%，带动全市投资增长28.8个百分点，是投资快速增长的重要动力；全市自筹资金到位997.47亿元，增长76.9%,增速较上年提高49.5个百分点,自筹资金占本年度资金来源的比例为58.2%，较上年提高14.0个百分点。按产业分：第一产业完成投资39.34亿元,占全市投资总量的2.5%，比上年增长90.3%，增速高于全市投资33.2个百分点；第二产业完成投资529.10亿元,占全市投资总量的33.1%，比上年增长92.5%,增速高于全市投资35.4个百分点，其中：其中,工业投资作为拉动投资增长的主力,完成投资560.97亿元,占全市投资总量的35.1%,增长109.3%，增速高于全市投资52.2个百分点。工业投资中，制造业投资表现尤为突出，投资总量达394.05亿元，增长125.6%,占工业投资总量的七成以上。第三产业完成投资1032.14亿元，占全市投资总量的64.5%，同比增长42.7%。贵阳市2002年-2011年1-11月固定资产投资增长速度走势图数据来源：贵阳统计局三、消费市场稳步增长2011年前三季度，全市实现社会消费品零售总额418.2亿元，同比增