复苏之后的警惕——嘉美·尚城国际营销策划报告之市场分析部分二O一O年一月360度看项目-市场背景研讨1、宏观政策研判2、区域宏观经济及房地产市场3、竞争个案分析大势研判/宏观政策分析——土地政策监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发《违反土地管2008年6月1日理规定行为处分办法》，土地阀门把紧，具体政策：商品住宅开发不得超3年；土地管理不作为将受严惩等。《关于集约用地的通知》针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地2009年闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；9月26日对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。限制用地项目目录（2006年本增补本）发布，里面对商品住宅项目进2009年711月10日行宗地出让标准，宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。由于现在扩内需的项目比较多，时间要求也比较紧，再加上一些地方对扩大投资、争上项目的意愿比较强烈，部分地方存在着违法违规现象。关于商品房用地的政策，进一步加强对城市用地的控制，并对于发展商囤地进一步限制，有利于房地产市场的良性发展。故加快对现有土地的开发，回收资金成为重点。大势研判/宏观政策分析——工程建设《广东省建筑节能工程施工质量验收规范》该标准强调节能工程施工和验2009年7月1日收包括设计文件执行力、进场材料设备质量控制、施工过程质量控制和系统调试与运行检测等四个重点，以实现设计、施工、验收的闭合管理广东推广商品房预售项目按“交楼样板房”标准交付的做法。“交楼标准样板房”制度的具体规定为:开发商在商品房预售前,必须按照商品房销售2009年7月30日合同中的设计标准和装修设置交楼标准样板房,用于施工单位施工、开发企业销售和房屋交付给业主时作为参照标准,将商品房交付质量的监管工作重点前移。对于加强房地产开发管理的力度加强，从工程的标准方面及后续物业管理方面进调监管。规范房地产开发线上的各个环节，保证房地产的良态发展。。大势研判/宏观政策分析——金融政策中共中央政治局11月27日召开会议讨论2010年的经济政策，会议决定2009年2010年将保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策11月27日和适度宽松的货币政策。保险巨头千亿险资将入楼市保监会制定的《保险资金投资不动产试点管理办法》的出台，将最终允许千2009年亿级险资进入不动产领域。10月份正式实施的《保险法》，其中明确保险10月资金“可投资不动产”，并初步提出投资比例制定为5%。按照08年末保险资金总资产3.34万亿元计算，保险公司可进入不动产投资领域的保险资金可能在1700亿元左右。10月16日，住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房2009年建设试点工作的实施意见》，利用住房公积金闲置资金发放的保障性住房建10月16日设贷款，必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设，禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。主基调是促进房地产行业快速发展，但遏制投资性需求、严控房价过快增长将成为调控重点。大势研判/宏观政策小结：保增长→调结构、压房价、抑投资2009年以来，随着经济的逐步走稳，09年国内政策面走势平稳，政策的主调从08年的下猛药治重病转为09年补细则调内息。2010年，宏观政策将以“促转变”为主，实行宏观调控、微观维稳的双头鹰政策，遏制高房价是重点，但不会出现类似07年9.27的一刀切政策。宏观政策总结：1、房地产消费方面：重大利好政策将不会出台，但会基本延续09年的适度宽松政策；重点将从促进整体好转的”一边倒“转变为鼓励首次、自住购房及抑制投资投机购房双管齐下的”双头鹰“政策；2、房地产开发方面：开发程序会更加严格，市场会更加规范；3、金融政策方面：积极的财政政策及适度宽松的货币政策将引导更多资金投向房地产市场，”供应价“三涨局面呈现。2010年至2011年，房地产总体市场看好，但需警惕房价暴涨。预计未来一段时间内，在宏观调控的作用下，房价将保持温和上涨的局面。360度看项目-市场背景研讨1、宏观政策研判2、区域宏观经济及房地产市场3、竞争个案分析鉴于项目在地理位置上及区域市场的特殊性，本报告将从博罗（石湾）、东莞（石龙）两个区域市场进行分析，从而得出项目的可行方向。区域市场分析——东莞房地产市场近三年土地供应09年前三季度东莞全市共成交商住地28宗，成交总面积为97.4万平方米，成交总金额为36.7亿元，同比08年都有一定的下滑，而同比07年的成交量更是大幅减少，主要是09年的商住地供应量明显减少。09年前三季度全市商住地共供应32宗，供应面积为115.8万平方米，同比08年前三季度的197万平方米的供应量大幅减少41%。08年楼市情况持续低迷，商住地流拍不断，进入09年后政府刻意减少商住地的供应量。区域市场分析——东莞房地产市场09年土地总体供求情况第三季度优质用地供求增加，地价溢价明显！09年上半年的商住地成交量非常小，但第三季度商住地的成交面积就高达68.2万平方米，占今年前三季度总成交量的70%。上半年的商住地成交基本都是以起拍底价成交，第三季度成交的12宗地块中共有8宗是溢价成交。这主要是第三季度优质商住地的供应量明显增加，加上上半年楼市存货的快速消化，大部分开发商的资金压力减缓，购地意愿增强，使得地价不断抬高。土地交易价格的回暖将刺激房价的上涨。区域市场分析——东莞房地产市场土地整体市场2009年前三季度,有一块成交的地块位于石龙镇,但规模较小。石龙未来1—2年新开发项目较少，在一定程度上缓解了竞争，销售空间也较大。区域市场分析——东莞房地产市场住宅整体市场07-09年前三季度东莞住宅供求价情况供应面积（万㎡）签约面积（万㎡）签约均价（元/㎡)6006000500580009年前三季度全市40056003005400住宅供应面积小于签约面2005200积，市场存货消化明显。1005000从整体来看，09年前0480007年前三季度08年前三季度09年前三季度三季度房价水平与08年同期基本持平，没有表现上涨趋势，但分季度横向比较今年第三季度，房价呈跳跃式上涨。09年以来，供应持续减少，成交明显回暖，价格整体平稳，但有加速上涨的趋势！区域市场分析——东莞房地产市场09年1-9月东莞住宅供求走势（前三季度）90800080700070600060500050400040300030202000101000001月2月3月4月5月6月7月8月9月供应面积（万㎡）21.938.538.246.13432.632.29.176.4签约面积（万㎡）25.633.156.659.563.152.749.541.733.5签约均价（元/㎡)57685160530854755662579960006416699509年1-9月走势分为两个阶段：09年1-5月“供求价”三升及6-9月“供求双降”“价升量跌”.得益于利好政策，前5月刚性需求迅猛释放，“供求价”三升。5月后，市场存货已被迅速消化，新增供应不足，房价持续上涨，市场观望逐渐形成，楼市供求持续双降，唯9月供应井喷，达07年以来月度供应第四。区域市场分析——东莞房地产市场：石龙概况石湾镇石排镇石龙镇石龙在东莞市北部，是珠三角水铁联运中心。位于石湾南部，总面积13.83平方公里，为东莞市面积最小的镇，有800年的悠久历史。共有人口近17万，其中常住人口约6.82万人，外来工作人口约7.23万人，另外有海外的华侨和港澳同胞2万多人。石龙与石湾一衣带水，有着天然联系！区域市场分析——东莞房地产市场：石龙产业本案石龙是“广东省中心城镇”。全镇共有２２家企业被评为广东省高新技术企业，电子信息制造产业总产值占全镇工业总产值的８０％以上，科技进步对经济发展的贡献率达５６％。全镇现有工业企业逾千家，规模较大的工厂200多家。全镇共有外商投资企业100多家，其中超过30家日本企业落户石龙，使石龙镇成为日本企业投资密度最集中的地区之一。石龙已形成了多种零售业态并存的商业网络群，包括购物中心、仓储式、综合超市、连锁超市、连锁便利店等。目石龙工业、服务贸易业发达，居民收前全镇各类商场、商店约4500家，主要入及消费水平较高！分布在中山路、绿化路、兴龙路和西湖区为中心的商业地带。目前，还建成了以五金批发市场、建材批发市场、服装批发市场等为代表的辐射东莞、惠州博罗的交易市场体系，拥有商品交易市场13个。区域市场分析——石龙房地产市场主要主要项项目目数数据据占地总建筑项目名称主力户型销售价格主力面积销售情况面积㎡面积㎡三房、四房130-145㎡、170-190销售状况较好，世纪滨江5400090000基本售磬（多层、小高层）㎡基本卖完140-150㎡、170-180销售状况较好，水天一色4840028259.46别墅17000㎡基本卖完聚豪明轩32000130000三房、四房、五房5000130-160㎡（三房）剩余2套大户型剩余不足10套3濠兴逸苑45939158517.9三房基本售磬130-150㎡房4200起，53-60㎡、86-76销售情况较差，龙城国际70000270000一房、二房、三房均价4600㎡、114-120㎡人气不足销售情况较好，中央豪门82000360000三房、四房均价5300120-150㎡销售率超过60%洋房130