谨呈：创一伙伴澄城县锦城华府项目定位及营销推广方案内容提要第一部分：澄城县房产市场现状；第二部分：项目概况及存在问题；第三部分：项目整改建议；第四部分：项目价值卖点；第五部分：营销策略；第六部分:推广方案；第一部分：澄城县房产市场现状市场一：城市建设住宅澄城县“十二五”重大建设项目规划表城市建设（住宅）　楼层总建面施工期投资主管部门　县城棚户区改造住宅楼82.7万2011-15128265建设局工业园区小区住宅楼26.7万2011-1324510工业园区管委会秦源综合楼5层框架商住楼，?2011-123000城关1-2商业3-5住宅镇政府和谐广场及商住楼商住楼23.6万㎡2009-1114000建设局宝兴家园住4栋7层住宅楼2.9万㎡2011-125300建设局宅楼信息来源：政府网站市场二：政府保障房?2011年澄城县越家庄保障性住房房源共21栋1068套，经济适用房462套，廉租606套。?2012年澄城县将投资2.1亿元，建设保障住房1680套，11.2万平方米。泰荷嘉园小区保障性住房建设开发项目，澄城县北关斜路（万泉路以西，东一路以北）。项目用地面积约60亩，拟建总建筑面积约10.5万平方米，（廉租房、公租房5.4万平方米和经济适用住房5.1万平方米）。市场三：二手市场二手楼盘户型面积售价单价备注阳光小区二室一厅83㎡29万3494元/㎡\阳光小区三室一厅128㎡39万3047元/㎡2011（毛坯）澄景家园二室一厅90㎡30万3333元/㎡2010（精装）广电家园小区三室两厅130㎡37.8万2908元/㎡简装开元小区三室两厅126㎡37.3万2960元/㎡2011（毛坯）景春园小区三室两厅115㎡28.9万2513元/㎡2010（精装）青年路小区三室两厅117㎡35万2991元/㎡精装北关村二室一厅96㎡33万3438元/㎡2011（精装）2011年18楼(毛古城街九路公园对面三室两厅128㎡36.55万2855元/㎡坯)分析：1、总价30-40万之间，单价2800-3400/㎡之间，主要是400-500元/㎡精装修；2、新二手房，建成年份2009～2011年前后，位置好、且房龄较新；市场四：一手市场保兴·福都苑盛基府本案项目占地容积率绿化率配套层户数户型面积售价/㎡交楼时间盛基府26-30二房101㎡（4月动23亩3.530%商业层125㎡、1383300元2013年12三房工）500户㎡　　　　　　　　　　二房93㎡、97㎡商业117㎡、124保兴福都苑三房2014年630亩5　幼儿720户㎡3200元月（打桩基）园134㎡、136三房㎡　　　　　　　　　　二房93㎡、97㎡锦城华府117㎡、1241046层三房（地面11.4　　㎡2700元2013年10亩1000户月层）134㎡、136三房㎡典型项目：主要竞争对手保兴·福都苑开发商：保兴科贸有限公司项目地址：渭南市澄城县万泉街与八路十字东南角容积率：2.2绿化率：30%建筑类型：高层推广主题：新都心·国际精工府邸社区配套：会所，休闲与健身中心销售情况：在售销售价格：3200元/㎡户型区间：93㎡—136㎡附带：竞争对手对比保兴富都苑(PK)锦城华府保兴小区均价：3200元/㎡锦城华府?容积率：5以上?容积率：1.4?占地面积：30亩?占地面积：102亩?总套数：720户?总套数：788户?总建面：10万㎡?总建面：9万㎡?户型结构；90-130㎡，两梯三户两梯?户型结构：90-150㎡，一梯两户纯板四户点板结合式结构?层数：26层?层数：6层?楼体结构：框剪?楼体结构：砖混、局部现浇以上数据，锦城华府优势明显。一、700余户，锦城华府占地面积高出保兴小区3.5倍；二、项目产品全部为纯板式、全明户型，舒适度强；三、国际化配套，会所、商业、学校一应俱全；第二部分：项目概况、存在问题锦城华府：区域位置青正“锦城华府”位于澄城街九路新城区与工业园区的交接位置，距离古徵公园约5公里（绿老城区古徵公园和新城区色部分）。平古目前，项目周边多为农用徴路街耕地和农村建筑及工厂，无生体育场活配套设施，交通道路多为县锦城华府★级公路。雷独路锦城华府：周边环境①电池芯生产基地②未完成、投入使用的废旧厂房③正在建设中的工业园区厂房④混凝土公司与一家饲料厂⑤雷家洼乡卫生院⑥雷家洼乡—新农村工程进展、外环境锦城华府，项目占地102亩，总建筑面积约15万平米。共规划31栋建筑，23栋住宅楼，6栋商住楼，2栋生活配套楼。整个项目分为东西两个片区，红色为东区正在开发区域，其中部分楼体已经建至地面1层。会所3层，1层雏形已经呈现，另外主入口塔楼、道路铺设、水景基本完成。外环境绿化相对零星，且种植苗木未作维护大部分枯黄。存在问题一、战略形象:高度到位，落实滞后；二、工程建设：开发停滞，外界质疑；三、产品设计：局部调整，品质下降；四、推广策略：多点撒网，热度不足；五、市场营销：销售间断，管理松散；一、战略形象:高度到位，落实滞后；1、未建立不断的制高点；2、形象推广与工程、销售脱节；锦城华府的制高点品牌形象制高点产品的制高点社会热点的制高点?澄城首席百亩大盘?规划设计参与者?十二五重点建设项目（澄城最高端楼盘）?规划、户型、环境?新城片区名流云集?会所、学校、商业配套?锦城华府全城热卖?公益事业社会影响停留停留形象制高点形象制高点《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087我们是市场领导者√形象广告语：百亩大盘耀领新城产品定位语：欧式园林地中海电梯花园洋房分析：楼盘形象墙、酒店展厅、古徵街道旗、省道T牌、转盘广告牌，足以广而告之。-----我们宣传到位，但我们没落实！指导方向：1、统一项目步调；2、制造阶段性“热点”。存在问题一、战略形象:高度到位，落实滞后；二、工程建设：开发停滞，外界质疑；三、产品设计：局部调整，品质下降；四、推广策略：多点撒网，热度不足；五、市场营销：销售间断，管理松散；二、工程建设：开发停滞，外界质疑；外界影响：1、对开发商实力的质疑；（致命的危险，信任危机）；2、认购客户产生了动摇。（销售业绩、销售的连续性）；内部影响：1、工程进度、质量的影响；（销售节点、工程品质保证）；2、工程人员及销售人员的信心；（团队的稳定性、项目运作）；指导方向：项目工程进度是客户关注的重点，哪怕是保持项目微小的动态推进，都不能停工，同时按照合同约定交楼时间，如期交付客户使用；另外，小城市不大认期房，现房说话最具有说服力，最理想的情况，就是在部分工程进度达到3层甚至封顶的时候再开盘；存在问题一、战略形象:高度到位，落实滞后；二、工程建设：开发停滞，外界质疑；三、产品卖点：局部调整，品质下降；四、推广策略：多点撒网，热度不足；五、市场营销：销售间断，管理松散；三、产品卖点：局部调整，品质下降大环境W劣势：周边环境差，县城距离远！小细节S优势：产品细节上必须提升！指导方向：◆首先，新规划放弃电梯，降低了产品尊贵品质，推广无亮点，缺乏卖点，建议保留电梯；◆其次，新规划户型相对原有户型有所改进，但依然存在问题，如C户型。建议户型优化；◆另外，澄城市场目前普遍户型90-130平米的二房、三房，考虑四房面积160平米左右大户型规划，弥补市场高端客户需求的空白。建议适当的增加大户型单位配比（约：5%的比例）；存在问题一、战略形象:高度到位，落实滞后；二、工程建设：开发停滞，外界质疑；三、产品设计：局部调整，品质下降；四、推广策略：多点撒网，热度不足；五、市场营销：销售间断，管理松散；四、推广策略：多点撒网，热度不足；√√【广而告之】【推广节奏】分析：客户开发1、户外、道旗、围墙形象期、认购期、2、派单、短信方面，前期项目既经历了热销期、强销期……3、宣传车巡展线上大篇幅户外广告的发，根据销售现状以及4、条幅广告布，也经历了线下派单、工程进度，调整推货5、公关拜访行销、拜访等多种形式的节奏和制定营销策略6、口碑传播推广。尽管客户开发面广7、优惠措施，但是高度相对不够。……指导方向：营造大事件轰动效应,制造县城人茶余饭后的“谈资”，因此我们需要制造新闻,小题大做，无中生有，增加项目的曝光率，保持市场的热度和关注度，始终树立我们就是澄城第一大盘的姿态；存在问题一、战略形象:高度到位，落实滞后；二、工程建设：开发停滞，外界质疑；三、产品设计：局部调整，品质下降；四、推广策略：多点撒网，热点不足；五、市场营销：销售间断，管理松散；五、市场营销：销售间断，管理松散；“一鼓作气，再而衰，三而竭”，销售的持续性，代表着项目是否良性运作；比如目前，锦城项目新纪元酒店接待中心，门庭冷落，对于高端商务性酒店而言，巨大的高端客户源进出其间，展示厅若无一人，给予客户的第一信号，开发商出了问题，或者项目出了问题。本案前期经历了两届代理公司的介入，在接纳客户的同时，我们发现客户相关资料不同程度的出现填写不全或丢失现象，以及后期跟踪不到位的情况，造成客户源流失，暴露出销售管理方面的漏洞。指导方向：县城小，口碑传播快，市场好坏，都必须保持营业状态，告诉市场我们正在营业；保持消费者对开发商的信心，以及品牌忠诚度。销售管理方面，客户来之不易，且客户背后隐藏着巨大的裙带性客户群；尤其是高端客户“点带面”会起到事半功倍的效果，因此，必须珍惜客户资源，妥善管理客户资料和档案（专人负责制）,并完善相应的案场管理制度和流程。第二部分：项目整改建议齐心协力主攻销售整改建议：启动点★整改建议启动点在哪里？*涉及到项目的开盘节点及市场影响力【市场判断