金融街·世纪中心目标客群市场调研报告（写字楼部分）谨致金融街津门（天津）置业有限公司金融街津塔（天津）置业有限公司媒体与产品研究部报告目录11项目背景0322主要发现0733对世纪中心项目的认知1344被访企业写字楼租赁情况2055被访企业员工福利政策3666被访企业代表人的媒体接触习惯4277被访企业代表人的休闲活动及生活观念5488被访企业选择写字楼的考虑因素6499被访企业基本信息761010执行说明812项目背景公司背景金融街控股股份有限公司为一家以房地产开发为主的上市公司（股票简称“金融街”，代码“000402”）。在十余年的发展中，金融街控股股份有限公司经历了由单纯土地开发转型为房地产开发并持有优质物业，由区域开发商转变为全国性的开发商过程，资产由成立之初的2000万增长到目前的73.22亿规模，始终保持着高速发展的态势，获得了“中国房地产上市公司10强”、中国上市公司“企业竞争力十强”等多项荣誉。同时公司确立了“立足北京，面向全国重点城市和地区，不断增持优质物业出租经营，实现公司可持续发展的中长期发展思路。在天津、南昌、惠州等地设立分公司，进行多个大型高端项目的投资和管理。金融街津门（天津）置业有限公司和金融街津塔（天津）置业有限公司为金融街控股股份有限公司天津子公司，成立于2005年12月20日，分别管理“津门”和“津塔”项目。4项目背景“津门”和“津塔”项目位于海河和平节点，和平区和平广场东侧。该区域是未来城市中心商务区（CBD）和中心商业区（CRD）的起点，是天津市的商务商业中心。“津门”和“津塔”均为天津市重点工程，规划建成市地标性建筑，两个项目总投资大约为50亿人民币。“津门“宗地位置：属于海河开发区和平广场节点的标志性地块，规范范围四至为：东至锦州路，南至游览路，西至佳木斯道，北至海河。用地面积31000平方米；规划酒店35000平方米、商业5000平方米、高级公寓110000平方米。”津塔“项目位于天津市和平区规划大沽路、规划兴安路交口，与”津门“项目相邻；四至范围为：东至规划大沽路，南至规划兴安路，西至规划泵站，北至滨河游览路。用地面积22257.9平方米，规划办公楼205000平方米，高级公寓50000平方米，商业5000平方米。5项目目标?为了解潜在客户需求及为项目后期营销提供支持，特此委托央视市场研究公司执行此市场研究项目，项目需解决以下问题。1、目标客群是谁？有哪些特征？可以分成几类？客群2、来源和分布？定位1、目标客群购房动机有哪些？各占多大比例？以往的购房/租房行为需求2、对项目所在区域、产品形态、价格的接受度和偏好？购买意愿？研究3、目标客群的消费习惯和生活形态.1、经常和主要接触的媒介有哪些？信任和使用较多的媒介有哪些？营销2、产品诉求点和利益点;研究3、媒体投放建议。?整个项目分为公寓调查和写字楼调查两个部分，本报告为写字楼报告。6主要发现天津市写字楼租赁市场现状??租租赁赁现现状状：：??3030家企业中有家企业中有2323家在天津租有写字楼，家在天津租有写字楼，其其中中包括包括1010家北京企业中的家北京企业中的三三家；家；??企业租企业租赁赁写字楼的租约年限以写字楼的租约年限以33年年左右左右为为最最多，多，2008-20092008-2009年度年度将将有有众众多企业多企业原原租约到期，租约到期，同时多同时多数数企业企业表示会表示会在未来在未来2-42-4年年内更换内更换写字楼。写字楼。??满意满意度度状况状况：：??目前各企业对现目前各企业对现使使用写字楼的用写字楼的满意满意度度状况普通状况普通，，其其平均平均评评分分仅仅为为7.337.33分，分，其其中天津中天津本本地企业地企业的的评评分分更低更低，，仅仅为为7.227.22分；分；??地理位置、物业管理、地理位置、物业管理、配套配套设设施施、、周边环境周边环境等是等是决定决定一个楼一个楼盘盘对企业的对企业的吸引吸引力的力的关键因素关键因素；；??部分企业部分企业明明确确表示表示对天津市写字楼租对天津市写字楼租赁赁市场市场整整体发展体发展状状态的不态的不满满，，希望能看希望能看到有到有更更高高档档的楼的楼盘盘出现。出现。??期期望望的楼的楼盘盘位置：位置：??1818家有家有更换更换写字楼写字楼打算打算的企业在的企业在谈谈到未来的写字楼到未来的写字楼选择选择时，时，提及最提及最多的是和平区和河西区，多的是和平区和河西区，区域分区域分布布上上集集中于南京路中于南京路沿线沿线、、小白小白楼楼周边周边、、友谊友谊路、路、马马场道场道沿线沿线等。等。??大多大多数数企业目前企业目前尚没尚没有有明明确的楼确的楼盘意盘意向。向。??租金租金水水平：平：??目前天津市高端写字楼平均目前天津市高端写字楼平均水水平目前大致为平目前大致为3.363.36元元//天天**平米。平米。??被访被访企业企业能能接受的平均价格接受的平均价格水水平为平为6.86.8元每元每天，天，其其中天津市企业平均为中天津市企业平均为5.95.9元元，北京企业为，北京企业为8.28.2元元，北京市企业，北京市企业能能接受的接受的最最高价格高价格明显明显高于天津高于天津本本地企业。地企业。8被访企业对世纪中心项目的印象??世纪中心项目总体比世纪中心项目总体比较较受受被访者被访者的的认认可可??88成企业对世纪中心写字楼项目成企业对世纪中心写字楼项目怀怀有兴有兴趣趣，，但但天津和北京两地天津和北京两地被访被访企业对世纪中心写字楼的企业对世纪中心写字楼的感感兴兴趣趣程度程度存存在在显著差显著差别。别。??楼楼盘盘高端高端定定位得到位得到认认同同??企业企业被访者认被访者认为高为高档档、城市地标、、城市地标、配套齐配套齐全、全、水水景建筑、交景建筑、交通便利通便利等是世纪中心项目等是世纪中心项目最显著最显著的的五五大大特特点。点。而而国国际化际化、金融中心、业态多、金融中心、业态多样样等等概念概念未未能能在在被访者被访者方面方面引引起强起强烈烈的的共鸣共鸣。。??被访者被访者对世纪中心写字楼未来的租金价格对世纪中心写字楼未来的租金价格预预期为期为6.256.25元元//天天**平米。高于目前天津市写字楼平米。高于目前天津市写字楼租租赁赁市场价格，侧面市场价格，侧面反映反映了了被访者被访者对项目的对项目的认认可。可。??世纪中心优势：世纪中心优势：在在被访被访企业企业眼眼中，世纪中心相对于中，世纪中心相对于只只有单一有单一功能功能的楼的楼盘最突盘最突出的优势出的优势表表现在现在配套配套设设施齐施齐全和方全和方便便商务往来等两个方面。商务往来等两个方面。但但在国在国际化际化和和信息流集信息流集中两个方面中两个方面，，被访被访企业的企业的认认可度可度尚尚不高。不高。9企业对世纪中心写字楼部分的主要兴趣点??各企业对世纪中心项目写字楼部分兴各企业对世纪中心项目写字楼部分兴趣趣点点包括包括两个方面：两个方面：??地理位置方面：地理位置方面：最最受重受重视视的是的是其便利其便利的交的交通通，，其次其次是楼是楼盘盘地地段好段好、、靠近传统靠近传统的商业中心；的商业中心；??项目项目特特点方面：点方面：配套配套设设施齐施齐全，项目高全，项目高档档，有，有助助于于提升提升企业形企业形象象，建筑，建筑风风格格独特独特；；??投资投资回回报方面不是企业报方面不是企业关注关注的重点；的重点；??注注重地区重地区差异差异北京和天津企业北京和天津企业感感兴兴趣趣的的原因存原因存在一在一定差异定差异。北京企业。北京企业更看更看重楼重楼盘盘有有助助于于提升提升企业形企业形象象等等““虚虚””的方面，的方面，而而天津企业天津企业更更重重视视等等““实实””的方面；的方面；??北京市企业对项目不北京市企业对项目不感感兴兴趣趣的的原因原因均不在于项目，均不在于项目，而而均在于企业均在于企业自身自身目前目前暂暂时时没没有向有向天津发展的天津发展的需求需求。。??多多数数企业有对企业有对外外地来津地来津员员工的安置工的安置需求需求。大部分企业。大部分企业都都有租房相有租房相关福利关福利，，尤其尤其在天津，有在天津，有此福利此福利的企业的企业数数相对比例相对比例更更高。高。??写字楼租写字楼租赁关注指赁关注指标：在各标：在各类指类指标中，重标中，重要要性性最最高的是写字楼的区位高的是写字楼的区位因素因素，，其次其次是物业管理和价是物业管理和价格格因素因素。。被访被访企业对企业对这三类因素这三类因素的的整整体体关注情况要明显关注情况要明显高于高于其他因素其他因素。。10写字楼租赁决策者的媒体接触??被访者被访者媒体接媒体接触触：：媒体媒体按被访者按被访者接接触率从触率从高到高到低排序低排序的的依次依次是是互联网互联网、、电视电视、报、报纸纸、、杂杂志、广志、广播播、口、口碑碑、、户外户外、、社会活社会活动等；动等；??房地产房地产网网站：站：被访者被访者接接触集触集中度高，主中度高，主要网要网站为站为搜搜房房网网、、新浪新浪房产房产频频道；道；偏偏好好保保守守性广告；性广告；??电视电视：：新闻新闻、、财财经、体经、体育育、、科技科技等等内容内容是是被访者关注被访者关注的的焦焦点；点；晚晚1919：：00-2300-23：：0000为为收视收视高高峰峰，，(1/2/5/10)尤尤以以2020：：00-2200-22：：0000点为点为最最；；央视央视各各频频道道(1/2/5/10)和和凤凰卫视凤凰卫视为主为主要收视频要收视频道；京津两地道；京津两地存存在在一一定定的的差异差异，天津，天津更更偏偏好好CCTV1CCTV1和和CCTV5C