金隅张贵庄项目整体开发定位项目定位研究整体框架张贵庄项目整体定位张贵庄项目整体定位张贵庄项目整体定位张贵庄项目整体定位本体情况本体情况目标目标问题关键点问题关键点项目定位项目定位市场环境和趋势分析市场环境和趋势分析天津整体发展趋势天津整体发展趋势天津住宅板块市场天津住宅板块市场市场定位市场定位自身限制条件分析自身限制条件分析价值最大化价值最大化市场竞争力市场竞争力系统综合分析系统综合分析定位结论定位结论产品定位初步深化研究初步开发策略项目位于东丽区津滨大道南侧北辰区外环线大事记河北区红桥区2010111中心城区年月日金隅嘉业成河东区东丽区和平区功摘得位于天津市东丽区津滨南开区大道南侧张贵庄区域地块。本项目西青区河西区津南区地块规划条件DEFGK地块由、、、、DE五个小地块组成，均为居住用FG地K至市中心津滨大道登州南雪南方山道至津滨高速?占地：18.2公顷路莲路跃?建面：290466.03平米路进?容积率：1.58线外?至津塘公路环绿地率：不小于30%至东丽区政府?建筑密度：不大于45%?限高：41米?限制条件：90/70限制土地获取成本13.3亿元，楼面地价为4579元/平米规划用地指标表地块土地土地面积建筑面积建筑密度绿地率建筑限高编号用途（m2）（m2）容积率（%）≤（%）≥（m）≤D居住43823.765735.551.5025%45%41E居住26996.343194.081.6025%45%41F居住3474559066.501.7025%45%41G居住4914783549.901.7025%45%41K居住2780038920.001.4025%45%41合计　182512290466.031.5830%45%41土地成本：13.3亿元总建面：290466平米楼面地价：楼面地价：45794579元元//平米平米5金隅嘉业对本项目的开发目标11经济价值经济价值通过本项目的开发，实现项目经济效益最大化通过本项目的开发，实现金隅嘉业在天津市场的品牌落地22品牌价值品牌价值，通过树立良好的公司和项目品牌形象，为金隅嘉业未来在天津持续规模化开发奠定坚实品牌基础关键问题梳理在目前中密度容积率及项目所处地块认知不高前提下，如何突破限制性条件实现项目经济价值最大化？如何确立竞争优势，参与本区域及全天津市场的竞争？主要研究方法：高策市场定位三维分析TM通过环境与趋势分析，判断我们板块目前和未来的主要价值、机遇；环境与趋势通过自身开发条件的梳理，明确项目的限制性条件价值最大化及优化突破方向；通过分析未满足的高价值的需求，推出产品组合方向；通过不同的产品组合市场竞争力自身条件的价值比较，推导出价值最大化结论；环境势通过竞争维度分析，解决与趋趋与我们和谁竞争以及如何竞势境环争的问题；通过系统综合分析，得到最终产品、客户定位结论高策市场定位三维分析（一）：通过环境与趋势分析，判断我们板块目前和未来的主要价值、机遇天津总体发展战略本项目所处的城市大发展序列位置天津城市重心变化张贵庄的机遇、未来板块价值走向？天津环内住宅板块发张贵庄目前板块地位展状况比较区域配套设施和居住周边产业功能区发展张贵庄交通区位状况氛围的预期变化高策市场定位三维分析（二）——由于必须在我们能实现的条件中寻找开发路径，因此对自身开发条件的分析是定位研究的基础关键性限制条件自身开发条件项目可能开发方向的界定SWOT分动态析SWOT分析强化优势、弱化劣势、抓住机会、规避威胁，将劣势转化为优势，将威胁转化为机会高策市场定位三维分析（三）——在自身开发条件分析的基础上，寻找能为项目买单，并且支付能力高的客户，提出拆分组合的各种可能性，通过比较不同产品组合，寻找价值最大化方向寻找对项目优点敏感、对缺点不敏感的自身条件分析高支付能力的高价值客户价值高中心城区外溢改善型置业客户高端产品地缘型改善型客户中端产品中心城区外溢首次置业客户地缘型首次置业客户产品组合的各种形式组合比较价值最大化的产品组合高策市场定位三维分析（四）——最有价值的方向，不一定是最终定位方向，同时还要考虑是否有市场竞争力及如何进行竞争价值最大化的产品组合未来市场供给趋势如何参与市场竞争？研究主要竞争对手本项目竞争力塑造获取市场竞争优势综合环境与趋势和市场定位三维分析，得出项目定位市场化描述结论我们我们有什么有什么产品？产品？卖给哪些人卖给哪些人？？满足满足他他们们什么什么需求？需求？产品定位结论洋房式天际线小高小高层层（占总建筑面积的（占总建筑面积的70%70%））小高层形形式式点式、板式小高层特特点点洋房天际线，下面部分采用洋房退台形式洋房风格部分洋房式庭院叠拼叠拼++联排联排（占总建筑面积的（占总建筑面积的30%30%））形形式式叠拼特特点点4-5层的叠拼每户花园入户，6层叠拼的带电梯，一梯一户形形式式联排特特点点独门独户，有天有地产品配比结论产品形产品形式式：小高：小高层层++叠拼叠拼++联排联排小高层叠拼联排+建面：203326㎡建面：87125㎡占总建筑面积的70%占总建筑面积的30%备注：根据具体规划设计，低密度产品（叠拼+联排）大户型在容积率整体平衡条件下约有5%可能要在小高层中实现，在容积率单地块平衡条件下约有10%可能要在小高层中实现。市场环境和趋势分析市场环境和趋势分析市场环境和趋势分析市场环境和趋势分析天津总体发展天津总体发展概概况况天津住宅市场发展分析天津分区图天津分为：市内六区、环城四区、滨海新区、远郊五区市内六区—河北区、河东区、河西区、和平区、南开区、红桥区环城四区—西青区、东丽区、北辰区、津南区北辰区红桥区河北区中心城区河东区和平区东丽区南开区河西区本案西青区津南区滨海新区天津总体战略—双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态东丽区位于双城双向拓展的优越的战略位置东丽区处于一轴两带、南北生中心城区态连接的核心位置滨海新区北港区南港区天津发展趋势——城市重心南移天津文化中心2009年开建小白楼天津市政府南迁至友谊路友谊滨海路天津大道天津发展趋势——工业战略东移纺织高新工业园东丽区中心市区滨海新区天津一汽丰田天津钢铁集团天士力现代中药园汽车有限公司我们的机遇：本项目位于城市大发展的主序列之上东丽区中心市区滨海新区区域中心化，区域中心化，具备具备中心城区中心城区人口外溢人口外溢的地的地?中心城区与东丽区的交集；理理聚集聚集优势，同优势，同时受时受东丽区产业发展东丽区产业发展辐射辐射?中心城区通往国家第三极滨海新区卡卡位市区通位市区通往往滨滨海新海新区的区的咽喉咽喉要道要道的主通道上；?城市向东发展的主序列之上；未来区域发展未来区域发展必将快速激活必将快速激活，城市功，城市功能将能将完善完善和提和提升升市场环境和趋势分析市场环境和趋势分析市场环境和趋势分析市场环境和趋势分析天津总体发展天津总体发展概概况况天津住宅市场发展分析天津住宅市场发展分析2009年天津楼市成交量暴增?蓝印、拆迁安置、宽松信贷、通货膨胀预期、滨海概念，主导2009年天津楼市。?虽自住需求仍为市场主力，但投资甚至投机购买行为比例上升。?各区域全面开花，从“小阳春”到暴增行情。?月均供应月均成交开发商对于09年行情估计不足以及有意年份月均供求比（万平方米）（万平方米）控制出货速度导致市场有效供应不足，需07年81.8881.20.99求供应比达到1.36，明显供不应求；08年83.6541.690.509年81.73110.81.36?2009年月均成交突破110万平方米，市场成交火爆；数据来源：克尔瑞东丽区在环城四区中成交量最小，但凭借区位优势，未来成长潜力大?市内六区中河东区市场成交位于第三梯次，南开区与河西区仍具有较高区域认可度?环城四区中，西青区、津南区市场09年成交量暴增且占主导，均超过100万平米；?环城四区中，东丽区市场成交量最少，凭借其独特区域优势，未来成长潜力大；数据来源：克尔瑞16大热点板块支撑天津中心区楼市发展板块区域代表项目首创宝翠花都瑞景板块区域代表项目津品鉴筑瑞景远洋新干线万科假日润园空港中北镇空港富力湾　红城富力城卫国道阳光星期八老城厢中北镇程林庄仁恒海河广场格调竹境老城厢卫国道天津中心中山门融科金月湾南京路金德园南京路津滨大道河东万达广场津滨大万科金奥国际道东丽开发区万科魅力之城津涞公路天房美域红磡领世郡中山门时代奥城泛梅江金地格林世界奥体轻轨沿张贵庄钻石山奥体汉拿香邑国际线富力津门湖程林庄东丽开发百合春天津涞公路大梅江区梧桐公寓轻轨沿线朝阳绿茵大梅江泛梅江张贵庄-数据来源：克尔瑞天津楼市高层、小高层价格呈现四级分布瑞景空港7500-9000元/平方米中北镇程林庄老城厢卫国道南京路9000-12000元/平方米津滨大道中山门12000-15000元/平方米张贵庄奥体轻轨沿线15000-30000元/平方米津涞公路东丽开发区大梅江泛梅江数据来源：克尔瑞老城厢板块富力城3艺术公寓老城厢壹街区檀府区域内以高层为主高层均价：20000-23000元/平高层洋房别墅类小高层米别墅均价：29000元/平米客群分析：多集中于板块内部或周边的南开、和平以及红桥区域内的原有、现有居民，另外工作地点位于板块范围的私营业主或企事业单位工作人员。老城厢板块典型项目——壹街区物业类别：短板高层容积率：3.2户型：70—160平米，一室—四室07年6月均价：9000元/平米目前均价：20000元/平米梅江板块世纪梧桐津门湖公寓海逸长洲华厦津典弘泽印象梅江板块区域内以高端、低密度项目占主导喜年广场水岸公馆的局面，向着高层类产品占据主导卡梅尔的形态发展。江胜天鹅高层均价：14700—18000元/平湖米洋房均价：16500元/平米别墅均价：165