名润时代广场营销思路本案重点解决问题?营销背景?南川市场现状?项目现状?营销思路?项目利益最大化营销思路?营销思路执行办法?难点解析及解决之道PART1?南川住宅市场营销背景?南川商业市场?项目现状南川主要在售楼盘基本情况项目体量推盘情况均价优惠1.一次性9.6，按揭9.92.老带新分2次推盘，已推完，销控显示余47套，内部透露剩余2次折后均价均为4450/熙岸7.6万，新客户9.9折，2000物管费3.200套左右开盘销售率40%㎡淡季9.8折推盘5次，面积80-113；4月9号推出9号楼2个单元共428套房源,现已售完，5月内部认购认购优惠:开盘5天内并首付11号楼1单元，7月12日推8号楼，7月底推出首推折后均价4550/㎡30%，85的每套5000优惠；97的西苑34万优惠8000；109的优惠1万。首付11号楼2单元，共165套销售35%，未办卡，通；现折后均价4500/㎡60%以上，5000每套；付款：首付知登记客户先到先选。10月房交会期间4号楼开80%每套1万，一次性15000；盘，当天销售28%。折后均价4200/㎡，价格推盘2次，2011.1.22开盘推出300余套，现余20套左凯撒皇廷20万4200-4300/㎡左右，最高按揭9.9，一次性9.7右，年底推新盘价5200/㎡仅1套，2010年4月推1、2号楼，已接房，11月推3号楼，首推折后均价3150/㎡,3坤罡龙都14万　预计10月推4、5、10号楼号楼均价3500/㎡共19栋，2011年1月2日开盘推出2、4、5号楼世纪花城42万折后均价4200/㎡一次性9.880-110，原定8月推新盘，暂不推未有办卡动向已推3次，8、7、2号楼，预计年底推出5、6折后均价依次为同邦国际18万　号楼4050,4200,4400/㎡铂金鸟巢8.8万一次推完，现余10套左右80-130折后价4200-4600/㎡　5南川宏观市场现状市场淡——西苑熙岸——1-3季度4季度开盘成交套数报纸——254/63660/264*销售缓（套）杂志*——开盘去化率25%40%短信/**成交均价（元45004550㎡）派单*——电视*——广场LED——去年底-今*——3-4季度年2季度汽车背套**贷款难银行放款时间2月以内3-5个月活动*——户外**6主要竞争对手分析7泽京香格里拉·西苑基本信息香格里拉西苑高层、花园建筑类别：区??域：南川市洋房房屋价格：暂无资料物业类型：高尚住宅?板??块：暂无资料开盘时间：2011-3月装修状况：毛坯房入住时间：暂无资料建筑面积：340000平米绿化率：35.18%占地面积：73609平米容积率：暂无资料物管公司：暂无资料物管费：暂无资料重庆南川新城区渝南大道（体育馆物业地址：旁）8香格里拉西苑容积绿化用地面积总建面率总套近期推出名称率在售户型示范区样板间小区配套(约)(约)(约数房源(约))无边际泳池、羽毛香格里拉1万方情3月底连续156亩56万方440%280076-106㎡2套球场、篮球场、幼西苑景示范区推盘儿园香格里拉香格里拉--西苑西苑南川第一南川第一个个引入体引入体验验式式营销营销的的项项目，由昔目，由昔日南川住宅日南川住宅项项目目标标杆杆开发开发商打造，商打造，试图试图再造一再造一个个南川富人南川富人区区。。目前均价目前均价45004500元元//㎡㎡最近一次最近一次开盘销开盘销售率售率仅仅25%25%（推出房源（推出房源254254套，套，销销售售6464套）套）9南川市场走进香格里拉西苑竞品分析南川市场景观示范区竞品分析南川市场格调售房部竞品分析南川市场精装前室、样板间竞品分析同邦国际城项目简介：项目地处重庆南川区二环路中段开发商：重庆同邦房地产开发有限公司开发建筑面积：166567.58㎡项目特点：?10000㎡中央主题公园?小区配套齐全?简欧外立面14同邦国际城容积绿化用地面积总建面率总套近期推出名称率在售户型示范区样板间小区配套(约)(约)(约数房源(约))1万平米的中央音乐主题公园，社区同邦国际约18万年底推出45亩4.930%80-150暂无暂无篮球场、羽毛球场城㎡5、6号楼、儿童活动场地、老年人活动场地目前在地段位置上目前在地段位置上与与名名润时润时代广代广场场最接近的最接近的项项目，位于新城目，位于新城与与老城老城的交界的交界处处，距，距开项开项目目仅仅200200米。米。项项目重新目重新诉诉求求区区域域与与小小区区配套配套目前均价目前均价43504350元元//㎡㎡最近一次最近一次开盘销开盘销售率售率仅仅35%35%15恒安·世纪花城项目简介：项目地处重庆南川区南部新区高速公路入城口开发商：重庆恒安实业有限公司开发建筑面积：412635㎡项目特点：?结合地形，合理布局，凸显山地建筑特征?小区配套齐全?引进戴斯大酒店恒安四季花城容积绿化用地面积总建面率总套近期推出名称率在售户型示范区样板间小区配套(约)(约)(约数房源(约))酒店、网球场、篮世纪花城170亩41万㎡737%76-140修建中暂无8月球场、游泳池位于高速路口，体量大，位于高速路口，体量大，将将引入南川最好的酒店引入南川最好的酒店--戴斯酒店（四戴斯酒店（四星）。由于位置略偏，在戴斯酒店星）。由于位置略偏，在戴斯酒店开业开业前一直以低价前一直以低价跑跑量，收效甚量，收效甚微。微。目前均价目前均价43004300元元//㎡㎡最近一次最近一次开盘销开盘销售率售率70%70%2011年1月17住宅市场小结存量足1.竞品项目均为居住型项目，社区配套齐全，居住性舒适。去化缓2.市场在售项目房源充足，市场去化速度明显放缓，开盘去化率30%左右；3.目前南川在售项目多为高层，主力面积段在70-130平方米，主力均价价格稳4200元——4500元/平方米。4.2011年多个新项目集中上市销售，市场需求量持续递减。起跑先5.竞品楼盘下阶段集中在2012上半年开盘，由于本案住宅预计开盘时间在2012年3月，将会对本案形成巨大的压力。竞争大6.后期供应充足，预计2012年上半年将新增供应量近40万方，后续市场激烈。182012年住宅市场压力巨大2010年2011年2011年南川去化量南川去化量南川供应量约48万平米约56万平米约92万平米商业市场调研——业态地理位面积区间置（㎡）售价租金转让费/㎡价值规律经营类别15000-45-65/2000-3000/㎡（面积越面积小门面价最高，餐馆、服饰、副食南大街8-10023000/㎡㎡大总价越高）面积越大越低、美发16000-65-85/2000-3000/㎡（面积越面积小门面价最高，二环20-100022000/㎡㎡大总价越高）面积越大越低汽配、五金、餐饮上海城17000-45-85/2000-3000/㎡（面积越面积小门面价最高，餐饮、娱乐、副食周边20-100025000/㎡㎡大总价越高）面积越大越低、汽车4S西门桥18000-80-2000-5000/㎡（面积越转角、小面积门面价服装、饰品、百货周边8-10025000/㎡200/㎡大总价越高）最高、餐饮盛丰源20000-70-2000-5000/㎡（面积越转角、小面积门面价服装、饰品、百货片区8-10025000/㎡200/㎡大总价越高）最高、餐饮广场片22000-80-2000-5000/㎡（面积越转角、小面积门面价服装、饰品、百货区8-20027000/㎡200/㎡大总价越高）最高、餐饮商业个案分析位置：钟楼街临街门面（距项目30米）租金：临街门面200-150元/㎡，内铺60-80元/㎡特点：小型集中商业、位置好、召示性好、人流量大、档次低。21商业个案分析位置：市政广场对面（距距广场30米）租金：临街门面150元/㎡面积大小：15-25㎡特点：步行街入口、灵散、位置好、人流量超大、档次低。22商业个案分析位置：盛丰源商业街（距距广场200米）租金：临街门面110-130元/㎡，二楼40-60面积大小：一楼10-25㎡，二楼80-500㎡特点：中等规模主题式集中商业，步行街模式、初具影响力。档次较低。23商业个案分析位置：市政广场旁边（距广场20米）租金：临街门面150元-200/㎡面积大小：15-65㎡特点：老牌商业街，入驻有南川目前档次最高的众多品牌。24商业市场调研——后期供应城市之光马瑙城地产康田地产花山怡园马瑙城地产名润广场上海城天河苑九都尚品坤罡龙都恒安地产金山丽苑潜在项目供应商业市场调研——后期供应序号项目名称后期商业供应体量商业产品形态1上海城20000㎡独立商业2九都尚品12000㎡社区临街门面3V客公馆8000㎡社区临街门面4金山丽苑18000㎡社区临河门面5天河苑6000㎡社区临街门面6花山怡园约2000㎡社区临街门面7城市之南川主城光区2012年约600至㎡2013年其间，社区临河、临街商业8铂金鸟巢7000㎡临街门面9商坤罡业龙都供应量约20万方3000，后期供㎡应量较大。临街门面10世纪花城24000㎡不详11康田地产3000㎡底商12其商业产凯撒皇品形庭态以社区临街不详门面为主，商业定位低。底商街铺13MINI公馆约4000㎡底商14同邦国际城约10000㎡底商15马瑙城地产12000㎡不详16明润时代广场80000㎡合计约20万㎡/商业市场小结1.目前南川商业环境且落后，仅有鼓楼广场一个城市核心商圈，并且商圈内商业档次低业态规划不健全。2.目前南川品牌商家业态单一布局分散，没有形成品牌堆积效应。城市缺少具有号召力与足够影响力的商业聚合平台。销售好3.南川商业销售情况良好，市场正处于‘青黄不接’阶段。临街门面售价为10000-30000元/平米供应足4.南川