杭州近期市场专题分析——由华元房产11月14日“降价补差”活动引发的降价思考同策咨询浙江2011年12月8日目录华元“降价补差”活动概况近期其他楼盘降价情况华元“降价补差”活动概况※活动概况※活动效果——成交情况※活动总结及评价活动概况华元房产11月14日召开新闻发布会，宣布旗下7个楼盘包括美林公馆、领骏世界在内主推楼盘打折，并对其中四个楼盘承诺“降价补差”，在售项目均约定需在一周或10内签约。后期成交情况方面，市中心的领骏世界折扣力度较大，受到市场认可；美林公馆“跌破成本价”，开盘取得一定成绩；玉榕庄排屋总价折扣力度接近百万左右，所有活动房源被抢定；爱丁郡稀缺多层产品，后期折扣活动房源范围扩大，销售抢眼，蒙卡岸和天鹅堡由于折扣力度较弱，尾盘房源位置较差等影响，成交一般。对外折前均对外折后预订方式成交量降价项楼面每天客时间项目位置降价措施降价补偿协议降价房源价（整个项均价（优（定金不（含预目价户量目）惠房源）退）定）南临潮王路，西侧开发商将与商品房平层为浙江工业大学，买受人签订《跌价5万定金，领骏世平层2900023000、1051东侧隔城市规划道7.7折+降价补偿补偿协议》。从商朝北户型10天内签10多组30界、loft37000LOFT2702路紧邻下城区体育品房购买之日起至订合同00中心商品房交付买受人前六个月，凡出现10万定金西湖区西溪路南侧天鹅堡8.5折+降价补偿客户购买的商品房1-3层所有房源29000240004557，一周内10多组7，东邻浙大科技园所属项目同批次房签订合同源中有成交房源单201团购价8.3折+降6#、7#，1205万定金，余杭闲林镇五常大价低于《跌价补偿1年蒙卡岸价补偿+一次性方以上大户型1380011500352010天内签20多组6道协议》约定的基准11月付款98折、前30组客户订合同价的，即视为客户14日余杭区五常街道政团购价8.3折+降购买的商品房价格18#，120方以5万定金，召开爱丁郡府边，紧邻西溪湿价补偿+一次性下跌事实成立，开上大户型，前1500012300418710天内签20多组39新闻地。付款98折发商将以实际成交30组客户订合同发布房源的最低单价为50万定金会余杭区余杭镇上文5、6、9#中10玉榕庄排屋7.8折基准，向购房客户18000140005183，10天内10多组10山套房源进行差额补偿。下签合同90方精装公寓8跌成交房源低于基联排：认筹后12美林公余杭区五常街道文折，12月3日开准价必须达到5套，22#23#24#楼30000周末6080套左160007509月3日开盘馆一社区盘当天下订可以才能被认定为“价90方精装公寓公寓：多组右统一签约享受7.8折格下跌”。这个“20000基准价”是指同批邻里人江干丁桥大型居住7.5折次房源中的最低价1500041253家商铺区勤丰路，即“起价”。注：数据来源于搜房网及同策数据库，截止12月6日降价始末10月18日，华元集团以总价71510万元拍下临平新城城标西北角地块，面临资金压力，希望通过降价促销快速回收资金，支付土地款。出让面积建筑面总成交价成交日宗地名称土地坐落容积率楼面价土地用途竞得人（㎡）积（万元）期临平新城城标西北角地块,东余政储出至迎宾路；南至望梅路；西71510（杭州华元房地469786.住宅、商2011-【2011】至新丰路及南苑街道联盟村680854.0-6.9起始价1522产集团有限公5业金融业10-1869号土地；北至规划道路及南苑71490）司街道联盟村土地周边(区域)规划描述：临平新城规划重点发展四大功能，即现代都市化的金融贸易、商务办公、会议展览、大型商业购物中心的核心功能；特色商业街区、文化娱乐、体育休闲的辅助功能；城际城内交通转换、现代物流服务中心、专业技地块位置术服务、创意产业的专业功能；以江浙地区企业为代表的企业总部基地、区域性产业服务中心的辐射功能。动态追踪?11月16日实地调研，现场来人量猛增，预定量上升；?11月17日，媒体跟踪预定量27套，即将突破30套；?11月21日，活动举行一周时间，媒体跟踪预定量累计达到41套，其中领骏世界占50%，美林公馆积累预约客户50组，每天接待10-30组客户；?11月22体，电话访问及数据库数据显示，总预定成交37套，降价效果明显，各个促销楼盘均有成交或预定。?11月23日，华元房产“降价补差”活动推出10天以来，所有在售项目累积预订58套。其中美林项目存单预约客户67组；领骏世界预定22套；爱丁郡预定21套；第三位是玉榕庄预定10套；天鹅堡其他项目也均有个位数成交。?12月6日，数据统计显示所有项目共计预定约175套，美林公馆12月3日开盘促成集中预定约80套，其余爱丁郡39套，领骏世界30套，玉榕庄10套，天鹅堡7套，蒙卡岸6套。?活动初期引起一定轰动效应，来人来电量猛增，预定量上升，降价促销效果明显；?除美林公馆12月3日开盘集中成交80套外，其他几个楼盘共计销售约95套，回笼资金的活动目标初步达到；?但成交主要集中于活动指定房源，其他为打折房源几乎零成交，“降价补差”活动未能带动整盘销售；据了解，截止11月17日15:00，活动启动四天内，华元旗下项目预定量达到28套。加上当时其中两组客户在赶往西溪销售展示中心准备预定爱丁郡，成交量即将突破30套。各售楼部统计数据如下：玉榕庄四天内共接待了40余组客户，有15组客户意向比较强烈，现场预定了4套，同时案场来电数量也在不断增加，累积四天来电量达50余组。其优惠措施为排屋7.8折，折后价为14000元/㎡。美林公馆四天内共接待了近百组客户，对精装90方公寓意向强烈，比较期待这批房源的正式开盘。该产品优惠为8折，折后价为16000元/平米。领骏世界7.7折，享有“降价补偿”，其不限购不限贷的优势越发显著，活动启动后客户的来电来访量激增，四天内现场预定13套房源。天鹅堡8.5折，“降价补偿”。在活动启动的四天内新累积了30余组意向客户，当场预约5组，现场预定了3套房源。蒙卡岸、爱丁郡各推一栋楼团购价8.3折，“降价补偿”。这四天内累积了50余组新客户，当场预约了8组，现场预定了2套，统计截止时，有两组客户正赶往现场准备下定。11月21日，据华元房产公司相关负责人透露，在过去的一周内，华元旗下所有在售项目累计预定41套。其中，领骏世界因地处市中心优越位置，并给出7.7折的惊喜优惠，同时又是承诺补差试点楼盘，大受市场热捧，预定量占预定总量的50%。美林公馆虽未开盘，但因跌破成本价吸引了大量客户，一周时间预约已超过50组。而据记者自各项目售楼处了解到的消息，过去的一周内，每个项目的来电来访量都有明显增加，各项目日均来访接待量维持在10—30组的水平。据介绍，本次活动的预约及预定房源将在月底集中签约。业内及媒体评价?正方，降价补差消除购房者忧虑，顺应市场发展趋势；?反方，仅为安抚购房者“买涨不买跌”心理的嘘头；昆仑置业副总裁蔡阳：安抚购房者多疑的神经在楼市观望的大背景下，“降价补差价”是一种心理攻势。“降价补差价”名义上保证了购房者的权益，但是8成网民纷纷否认这一做法，可想而知，现在的购房者已不再那么“单纯”，诱人的招数逃不过购者的法眼。对于开发商来说，也许明降是最后的选择。分析总结活动目的——开发商回笼土地款；活动方式——通过旗下楼盘部分指定房源统一开展“降价补差”临时性促销活动；活动范围——华元旗下楼盘内指定房源其中，新盘：美林公馆（90方产品）；在售盘：领骏世界（朝北户型）、玉榕庄（7-9号楼10套指定房源）、爱丁郡（30套120方以上产品）；尾盘：蒙卡岸（120方以上产品）；滞销盘：天鹅堡（1-3楼剩余房源）活动流程——11月14新闻发布会开始（部分楼盘13日），一周至十天内签订合同（或认筹协议），并交付定金；活动结果——共计售出175套旗下产品，初步实现回款目标；效果评价——促销目标达成，但未能带动整盘销售，活动外房源几乎零成交。此次华元“降价补差”活动范围有限制，并掺杂部分尾盘滞销楼盘，仅能看做是一次促销活动，并非全面降价，尽管最终达到回笼资金的目的，但仍具有较明显的“嘘头”嫌疑。近期其他楼盘降价情况※总体降价形势分析※近期市场开盘降价分析※市场降价分析总结降价潮诸如万科、保利、中海等国内大型开发商率先降价，出货几率上升，从上海到北京、深圳，并蔓延至周边区域，大型开发商率先，中小开发商跟进，形成降价潮?万科：金隅万科城新房源均价14000元/㎡，比之上期房源低了3000元/㎡；金域缇国内开香也将于11月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元左右；深圳万科公园里、惠州万科城、东莞紫台等项目也推出不同幅度的优惠措施；发商动?招商：招商果岭在10月29日以低于区域均价数千元的价格入市；态?世茂：世茂奥临花园（北京）买房送车，若以老用户买房，可享受6-40万优惠；?卓越：在惠州，卓越蔚蓝海岸更推出均价4900元/平方米的成本价房源；政策的吃紧使得杭州的新盘在9月开始进行降价混战：?保利：保利湾天地“直降四千”起价7280元/平米；杭州开?世茂：世茂首府“劲爆裸降”起价7800元/平米；发商动?中海：中海紫藤苑千人团购，起价1.1万/平米；态?杭州美孚：东夏东港花苑7.2折打折优惠，折后均价6500元/平米；?杭州华元：7盘联动开展“降价补差”促销活动，7.5-8.5折不等；?萧山顺发：吉祥半岛低于市场预期3000元/㎡低价入市，均价17800元/㎡；去年宏观调控连续轰击下均安然无恙的杭州楼市，终于在今年迎来了实质且规模性的下降，大型开发商率先，中小开发商跟进降价的现状拉开降价帷幕?降价分布图杭州正式的