2011年年报融毁·转轨·重塑2011年佛山房地产市场年报佛山公司市场研究部2012-1-8P.1佛山公司市场研究部2011年年报目录2011，转轨之年.......................................................................................3一、佛山经济及城市规划研究................................................................41.城市经济动态.................................................................................42.城市规划动态.................................................................................6二、土地市场分析.................................................................................81.本年土地市场分析..........................................................................82.本年土地市场特征分析...................................................................93.成交土地排名...............................................................................124.土地市场总结...............................................................................13三、佛山房地产市场研究.....................................................................141.佛山房地产市场分析.....................................................................142.禅城区市场分析............................................................................193.南海区市场分析............................................................................244.顺德区市场分析............................................................................315.三水区市场分析............................................................................386.高明区市场分析............................................................................41四、三级市场分析研究........................................................................45五、未来市场预判...............................................................................47声明：本报告的数据源于建设局、国土局、房管局等网站公布及合富市场平台监测整理，数据存在滞后性，可能出现与政府部门最终公布的数据有偏差的情况，因此仅作为行业内部参考之用，最终的数据应以政府部门权威数据为准。佛山公司市场研究部2012-1-8P.22011年年报2011，转轨之年12月19日出版的《时代》周刊发表文章，提到了3月份日本大地震造成核电设施的“融毁”，随后的欧洲经济“融毁”，美国信用评级也同时遭遇了“融毁”……《时代》对即将结束的2011年进行了总结，并通过“融毁”一词勾勒出2011年的重大事件。国内经济方面，2011年前三季度GDP增速持续下降，前三季度增长9.4%，预计全年增长率为9.2%，从2010年第四季度开始，季度GDP增长速度就已出现逐季减慢的趋势。同时经济景气逐月下降，10月份已下跌至101.3的低位，预示着宏观经济的下滑已进入到警戒线位置。经济环境的恶化，使中国经济试图通过调控房地产市场过快发展来实现结构性转型的进程面临新的挑战，但本年中国依然不惜牺牲本年经济增长来熬过这个转型期间的阵痛，坚持调控房地产市场，把结构性转型落实到底。因此，2011年的房地产市场面临着严峻的市场压力，调控政策从年初的颁布，其影响效应经历了从轻及重的过程，房地产市场经历了漫长的“融毁”过程。这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率，信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。而“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻，在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。但在年底的市场继续下行、经济环境恶化及下降存款准备金率来看，市场中的不确定因素增加，市场陷入了重重的迷雾里。因此，2011年的房地产市场运行总结为——融毁，弥雾。虽然“限、控”打压着2011年的房地产市场，同时，保障房、个人信息系统的建立也在限购的背后酝酿试行中，表明中央正转向新的手段来替代过去单纯打压的调控，限购是为未来“房产税打击投资客、保障房保障低收入人群、商品房价格下滑后流向夹心层消费”的新格局确立而争取时间。因此，从长远发展角度来看，2011年是政策转向的过渡之年，是“变局·转轨”之年。佛山公司市场研究部2012-1-8P.32006-2011年佛山GDP增长情况25.00%70002011年年报600020.00%一、佛山经济及城市规划研究50001.城市经济动态15.00%40001.1佛山近年GDP虽稳步发展，但2011动荡之年增速已明显放缓2011年佛山预计将完成生产总值6600亿元，同比增长12%，完成地方财政3000一般预算收入10.00%335.66亿元，增长16%。佛山市GDP受今年经济危机及国内政策影响，增长速度有所下降，经济有一定程度放缓迹象，发展后劲存在2000隐忧。5.00%10000.00%02006年2007年2008年2009年2010年2011年GDP（亿元）增长率1.2固定资产投资增速也同步放缓2011年前三季度佛山固定资产投资额1368.15亿元，比上年同期增长14.1%；其中1-3季度全市实际外商直接投资15.57亿美元，比上年同期增长4.8%，增幅比上半年下降16.1个百分点；全市房地产开发投资完成427.90亿元，商品房销售面积648.83万平方米，增长4.8%，增幅比上半年下降15.6个百分点；固定资产投资较快增长，而实际利用外资增速放缓，房地产开发增速有所放缓，商品房销售增速也放缓。佛山公司市场研究部2012-1-8P.42006-2011年佛山固定资产投资25.00%2000180020.00%1600140015.00%1200100010.00%8006002011年年报5.00%4002000.00%0200620072008200920102011前三季固定资产投资增长率1.3人均可支配收入持续稳定增长，佛山民间消费实力增强近4年佛山市人均可支配收增长率平均达10%以上，而2011年前三季度，全市城镇居民人均可支配收入23218元，比上年同期增长12.6%，增幅比上半年提高0.2个百分点；城镇居民人均消费性支出18192元，增长10.5%。全市居民消费价格总水平同比上涨5.5%，比上半年扩大0.5个百分点。1.4第二产业依旧是佛山经济的主力，而第三产业发展进入了快速上升阶段2011年佛山三次产业比例为1.6:64.6:33.8，目前仍以第二产业为侧重点，且多为本地企业，可见佛山私企业主的数量庞大，也是消费的主要驱动力。而近年第三产业发展较为迅猛，佛山正从制造业城市逐渐转向服务业城市。佛山公司市场研究部2012-1-8P.52011年年报2.城市规划动态2.1“十二五”规划以智能科技塑造智能佛山，打造金融商贸城市为核心四化融合：四化融合智慧佛山”是指通过信息化、工业化、城市化、国际化的相互融合、互相促进、共同发展，把佛山打造成为新兴产业发达、社会管理睿智、大众生活智能以及环境优美和谐的智慧城市。四化定位：定位：通过"四化融合"，把佛山建设成先进产业聚集区、睿智管理先行区、智能生活新天地、美丽和谐好家园。2.2城市骨架的建设加快内外连接地铁三号线将串联南顺禅：将有助于拉近顺德与禅城、南海之间的距离。而对于沿线区域的楼市发展也将起到带动作用广佛地铁二期魁奇路至小涌段：广佛线二期工程起于佛山市禅城区的魁奇路，止于东平新城的小涌，这有助于东平新城交通畅通广州地铁6号线有望接驳里水：里水镇正在不断贴近城市化发展，预计广佛地铁连接里水后，里水房价将会得到快速提升。广佛肇高速三水至小湘段年内动工：加快珠江三角洲一体化进程，广佛肇一体化将拉动这个片区的发展水南延线最快明年动工：限购”政策长时间打压，房地产市场渐现底