2011年上海房地产市场年报（简报版）（金丰易居&佑威联合研究中心出品）12011年上海房地产市场年报简报版（金丰易居&佑威联合研究中心出品）目录序言????????????????????????????错误！未定义书签。第一章政策及市场动向????????????????????3一、宏观调控????????????????????????3二、市场动向????????????????????????4第二章土地市场???????????????????????5第三章新增供应情况?????????????????????9第四章存量分布???????????????????????13第五章成交分析???????????????????????15一、商品住宅成交分析????????????????????15二、别墅成交分析??????????????????????19三、商业地产成交分析????????????????????22总结与展望?????????????????????????252序言文/金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚“温故而知新”，归纳、整理、总结2011年，或有助于大家看清2012年。虽然预测要准是很难的，也容易被人拍“板砖”，但作为一个专业机构的专业人士，还是每每被要求作前瞻性预测，所幸过往的预测都被评价为“很准”，颇感安慰的同时，也始终不敢懈怠。本序言中以下内容是个人的“拙见”，属抛砖引玉并仅供参考，同时欢迎切磋。□楼市调控已取得“完胜”？2011年的楼市调控终以政府达成调控目标的“完胜”结束，这在成交数据上已经得到充分支持。金丰易居&佑威联合研究中心提供的数据显示，2011年四季度商品住宅成交了152.77万方，成交均价为21541元/平方米，同比2010年四季度成交面积下跌了58.46%，成交均价下跌了6.08%。2011年四季度商品住宅新增供应了249.07万方，四季度供销比为1.63:1。而2011年全年商品住宅仅成交了729.76万方，成交均价为22012元/平方米，同比2010年成交面积下跌了24.90%，成交均价仅微涨了1.38%。2011年商品住宅新增供应了1067.38万方，供销比为1.46:1，商品住宅可售库存创下新高。全年均价涨幅远低于政府目标，四季度成交均价还出现了下滑，楼市已从原先的供不应求转向了供过于求，部分产品甚至出现了严重的供过于求，房价要上涨自然也就失去了动力，反而有下行的压力，现有政策叠加压制不解除，不会改变房价下跌抵抗型走势。站在这样的立场，说楼市调控已取得“完胜”不为过，只是政府也要悠着点，要有前瞻性眼光，要避免房地产硬着陆，千万不能长期重压不放松，重蹈日本的覆辙。□2012年内限购令会取消吗？有可能！限购令作为一种强制性行政干预手段，是调控手段中的下下策，是在诸多“药”无效时政府无可奈何的选择，其毒副作用之大，会在未来显示出来，有点头脑的人都很明白，政府有那么多的智囊，自然也是十分清楚的，只是所谓“两害”相遇取其轻，不能过度依赖房地产，不能让调控始终无效罢了。政府也明白，没有成交量的楼市也绝不是健康的楼市。尽早地退出限购政策，使得成交量放大，起码符合地方政府的短期利益。虽然政府一再表态调控不放松，要降低对房地产的依赖，但房地产毕竟真实地影响着很多行业，也不可能仅通过廉租房、经济适用房的建设来取代商品住宅对相关行业的拉动，不可能从长期重度依赖房地产立马转型成轻度依赖，再加上地方政府融资平台上的债务需要安全应对，政府也不可能最终把自己逼向死路。按照上海商品住宅可售存量的供应结构，大户型权重越来越大，总价已非首次置业的刚需所能扛得起来，限购令不取消或不部分取消，而单纯地要开发商降单价和总价，以使这些3刚需买得起，是极不现实的想法或理解，只能通过取消限购或部分取消限购、让不同人“梯度”消费来实现盘活。否则，楼市调控就过度了，变成了意气用事的非理性调控，最终变成了损害政府自己和大多数人利益的调控。经过2011年的调控再到2012年的继续调控，只要上半年商品住宅单价真实下跌而成交依然低量到一定程度，舆论必然会出现相反的声音，就到了该转向的时候，为取消限购或部分取消限购创造了条件。此外，国内外经济形势的变化也重度影响着房地产调控政策，各房企的决策者们不能不动态地关注环境的变化，应该经常试着站在国家总理的角度来考量政策的调整，以获得前瞻性的眼光，最大程度地降低决策风险。跳出房地产看房地产，并综合考虑各种因素及上海的可售库存不断上升和结构性问题，本人预测，限购令取消或部分取消出现的最早时间节点在6月，6-10月出现的概率最大。如果不出现，或预示着房价如谢国忠所言将大跌50%的概率在加大，但本人认为大跌50%的概率不大，政府不会、也不应该让房地产硬着陆。□2012年内房价走势预判本人认为，2012年房价有一到二波相对比较集中的跌幅。急于要回款的，已在2011年年尾“抢收”过了，1月、2月又遇元旦春节，人气涣散，成交量难有起色，预计大多数楼盘在1~2月不会热心推盘而相对集中在3月及以后，在叠加调控政策不放松、特别是限购政策不放松的时候，只能靠价格战来争夺有限的进场客源，从而引发房价年内的第一波相对集中的下行。时间跨度从3月到6月，相对集中在二季度的4月、5月。如果二季度第一波集中下跌、在普跌20%甚至更大也不能换来可观的成交量，则彼时较大可能促发政策调整从而形成政策底（例如取消或部分取消限购或类似的政策调整），则第二波较大幅度的普跌，其出现的概率就比较小，即第一波下跌后就可迎来政策松动，从而较大概率出现成交量反弹而价格小幅波动或温和反弹。如果二季度第一波集中下跌但普跌幅度不大，将难获购房者和政府认同，成交量也不可能大，政策也难放松而形成政策底，楼市将在这一波下跌后再度陷入僵持，或从9月份开始进入第二波的集中下跌，再次启动“以价换量”的抢收来保障生存，彼时已有一部分企业活不下去，或以出让股权等方式“斩仓出逃”，这也为第二波下跌后政策转向创造了条件。政策转向或松动就会形成政策“拐点”，带动成交量上行，房价先小幅波动，然后会缓慢、温和上扬，但不会形成一些学者所担心的房价的“报复性”反弹，主要原因是外部环境、可售量、供应结构以及替补性政策不支持“报复性”反弹，而会进入所谓的“白银十年”。□不应用相同眼光看待不同的区域和不同的产品需要特别强调或提醒的是，无论是购房者还是开发商，均需要用不同的眼光去看待不同的区域和产品，更应该关注中长线上的供求关系，而不要被此一时彼一时的临时政策所完全左右，这样或更容易看清机会点和风险点。如能不断动态地观察和研究各种主要因素的变化，就更容易形成正确的前瞻性判断，从而抓住机会或利益，或减少损失。4□房地产进入产品力、性价比、品牌影响力竞争时代结束了黄金十年，本轮调控后房地产将进入波动但中轴线总体向上的白银十年，产品不再是不愁卖，而是竞争相对黄金十年激烈，产品力、性价比、品牌影响力乃至客户感觉、服务水准的打造，将变得越来越重要附件：分类产品6年量价比较图56第一章政策及市场动向宏观调控：1月：上海房产税今起温和试点针对新购房税率0.6%二套首付不低六成，有二套的家庭暂停购房多家银行开发贷利率上浮超10%房贷老大中行取消首套房优惠央行1月20日起上调存款准备金率0.5个百分点2月：个人住房公积金贷款利率上调，五年期以上公积金贷款利率将达到4.50%3月：住房交易手续费5月1日起略减免取消住房抵押手续费保障房租赁手续免费“一房一价”5月1日全国推行4月：市房管局长：限购令将长期执行住房公积金贷款利率昨起上调0.2%自2011年4月6日起存贷款基准利率分别上调0.25个百分点5月：商银可自主上调房贷首付比例上海版“一房一价”细则出炉央行年内第五次上调准备金率房贷收紧浙首套房首付提到4成，沪暂未改变中信银行：今年房贷增量至少减1/36月：通胀如虎，存准率6月20日起再提0.5个百分点77月：首套房商贷优惠利率基本消失沪上大银行收窄首套房贷优惠沪楼市“新四条”叫停“补税购房”公积金贷款利率年内第三次上调央行7日起加息0.25个百分点8月：“房产加名税”短期内不会全国推行张平：坚持房地产调控力度不放松商业地产预售项目可能停贷沪个人住房贷款环比回落申城保障房质量实行终身责任制“补税叫停”继续制冷楼市开发商哄抬房价可被吊销资质调控将伸向商业地产9月：婚后房产证加名免征契税10月：中国银行、中信银行等商业银行又相继上浮首套房贷利率商业房贷可转公积金贷款上海市房管局工作人员：降价超20%需重新备案温家宝:增加商品房用地供给三季度公积金购首套房家庭比例大增首套房贷利率上调或成降价“催化剂”上海多家银行上浮首套房商贷利率存量房贷取消7折：气球贷先行11月：房企谨慎，土地市场流标频现调控和高房价都将是长期趋势个人住房房产税需年底前缴纳住宅供应量升至近6周来最高沪新版房屋征收补偿细则实施12月：土地闲置满2年可无偿收回上海楼市明年继续限购沪首套房贷利率多数“按兵不动”首套房贷款优惠政策明年完善经适房准入标准明年将再放宽沪上首套房贷利率多回归基准“房价由购房者定”还在试水8市场动向：1月：沪去年住宅销售面积大降42.4%多个豪宅项目再现“零利率分期付款”二手房跟着地铁“向外走”商业地产热将向二三线城市蔓延2月：徐汇经适房单价比去年涨了两三千上海周末楼市连续4周零开盘2月，豪宅公寓只卖出7套近六成被访者欲投资酒店式公寓3月：上海5幅地块几乎全部底价成交沪上57盘押注“金四”开发商集中推盘成交量增加动迁后人均不足15/㎡仍可申请经适房一买十多套“弃宅从商”趋势显现4月：公积金个贷发放