苏州2011年土地市场交易年报一、2011年苏州土地成交情况分析2011年苏州成交土地总面积为758万方，同比上涨36.82%；总建筑面积为1353万方左右，同比上涨40.64%；成交总额约499亿元，同比上涨50.76%，2011年楼市调控政策不断加码，住宅市场发展已经受到明显影响，成交量不断下滑，但是今年的土地市场仍表现良好。分析：面对日益高企的房价，从2010年年初的“国十一条”开始政府开始了一系列的楼市调控政策，然而成效有限，所以从2011年开始以限购令为代表的史上最“狠”重拳应声落地，住宅市场成交量直线下滑，从下半年开始坚挺的房价开始在一些城市出现明显松动，房价上涨势头得到控制，供需平衡关系在轮番的政策打压下出现一定的失衡，二级市场的不景气迅速影响到不少房企在一级市场拿地的热情。截止到12月25日，据三六五新房中心不完全统计，2011年苏州土地市场成功出让181宗地，成交面积约758万方，成交金额约499亿元，同比去年出现了3-5成不等的涨幅，表面上看市场保持着稳健的发展步伐，年初新政出台预期并没有对开发企业产生太多影响，首场土地吸引了日本积水住宅、九龙仓、远雄、吴中地产及中新置地等品牌房企的积极参与，72宗地块中有64宗成交，一度揽金214亿，但是之后的两场大型土拍底价成交与流拍不断上演，溢价地块及溢价率较之去年同比大幅缩减，限购后去库存压力增加，资金链趋紧的压力也让不少房企拿地热情不高，保持流动性观望后市心态明显。从年度的土地成交类型上来看，181宗地块中纯住宅用地55宗，商服用地104宗，商住混合用地22宗，商服用地占比从2010年的52.237%上升到57.46%，特别是6月23日及12月8两场土拍中，商服用地的供应明显超过城镇住宅用地，一方面应对调控政策做好产品转型，以市场需求为导向，同时规避市场风险带来的不利影响也是显而易见。在普通住宅争夺情绪不高的形势下，保障房性住房虽然开发利润不及普通商品房，但是不受国家政策调控影响，所以后期的去化压力相对较小，所以受到越来越多的房企的关注，12月底金阊区的两宗保障性住宅用地供应均出现大幅的溢价，其中苏地2011-G-34号更是出现了249.20%的溢价，保障房建设在政策的影响下后期或将有新的突破。分析：住宅用地供应积极三大板块齐上阵2011年虽然宏观环境较为严峻，但是各大区域推地仍表现较为积极，高新区以成功出让土地45宗，成交面积211万方，占到市区总成交量的28%，延续了2010年以来的强势表现，其中狮山街道、枫桥街道及浒墅关三大板块内分别有15宗、13宗和10宗土地成功出让，目前以浒墅关为代表的北新区板块是区域楼市供应的主力军，后期随着狮山街道及枫桥街道的活跃供应一定程度上可以缓解区域楼市供应来源的局限性。区域溢价较高的项目有三宗为批发零售商服用地，溢价率均在100%以上，位于高新区浒墅关开发区上塘南街西、蚕桑博物馆北的苏地2011-B-32号成为区域内的“溢价王”，溢价率高达233%，地块后期的建筑形态为博物馆，就其未来的投资回报率而言较为可观，所以该地块在6月23日那场大型土拍中的备受关注。土地供应城西扩展热点板块竞争激烈吴中区年度内出让53宗用地，成交面积205万方，成交金额142亿，商服用地占到了7成以上，这和目前区域内二级市场中非住宅领先表现一致。除了吴中大道板块外，木渎板块及东山等城西板块在今年的区域土地市场中均有不错的表现，尹山湖板块继保利强势入驻后，九龙仓一度拿下苏地2010-B-43号和苏地2010-B-46号两块住宅用地，同时首开也大军挺进尹山湖，在12月8日的土拍中底价拿下苏地2011-B-40号地块，随着众多一线品牌房企的入驻，将进一步提升尹山湖板块的人气及投资价值。此外，以木渎板块为中心的新城西板块土地资源相对充足，目前的供应也较为积极，6月23日的土拍地产巨头万科挥师西进，拿下位于木渎镇230省道东侧、姑苏路南侧苏地2011-B-14号，北环及轻轨站点的设置预计后期板块热度仍有提升空间。区域内溢价程度较高的地块基本都来自于城西的乡镇板块，最高溢价为163%，年内最后一场大型土拍中位于东山镇的苏地2011-B-58号建筑形态为旅游集散中心，投资价值较高，以128%的溢价率成为一大亮点。不过总的来看，区域内的吴中大道及尹山湖等热点板块仍然是房企关注的焦点，以木渎镇为代表的城西乡镇板块崛起之势也十分明显。商服用地居多青阳新双湖板块潜力巨大工业园区目前是苏州楼市的绝对风向标，量价均居几大区域之首，不过土地供应经过2006-2008三年的高位发挥后，从2009年开始出现放缓趋势，2011年共推出29宗地块，成交面积134万方，成交金额约71亿，集中在湖东及唯亭板块内，随着区域内的闲置土地资源的不断减少，加上本身地价较高，所以对于一般资金相对薄弱的房企来说拿地成本较大，所以平均溢价程度不高。湖西、湖东及现代大道沿线的可用土地不断减少，楼市发展相对饱和产生了一定的挤出效应，所以园区北拓已成了政府的重点规划，青阳新双湖板块将是楼市的下一站，位于唯亭镇的苏地2010-B-74和苏地2010-B-74溢价率都在140%以上，此外位于胜浦镇的苏地2011-G-29为区域内溢价程度最高的一宗地块，地块的用地性质为邻里中心用地，作为园区独有的一种社区型一站式商业配套综合体，潜在价值较为可观。乡镇板块表现突出城市规划引导投资流向相城区2011年土地成交28宗，成交面积109万方，成交金额约62万方，土地供应集中在渭塘镇、元和镇等乡镇板块，沪宁城铁相城区站位于元和镇，高铁新城规划建设包含渭塘大部分，交通以及城市规划对于该片区的楼市影响较大，在华润置地入驻后，日本积水住宅一举拿下苏地2010-B-66A和苏地2010-B-67A两宗地，台开置业也已104%的溢价拿下元和镇的一宗地，外资房企业不断入驻，对于板块乃至区域楼市将产生一定的推动作用，北部乡镇板块有可能成为相城区第二个“活力岛板块”。新城板块领航楼市保障房供应或将高温不减中心在本年度也有26宗土地成交，成交面积约99万方，成交金额约91万方，40年产权的商服用地相对较多，城区的土地资源稀缺，但是价值不菲，也吸引了不少知名房企的关注，台资房企远雄房地产拿下沧浪区的苏地2010-B-38号地块，地块溢价率达130%，楼面单价10880元/平方米，后期房源上市后预计价格与目前区域内的苏纶里相仿，友谊合升地产也以8.55亿的高价在区域内拿地，此外中海地产也入驻金阊区，可见城区的楼市被多方看好，近期保障房与普通商品房用地冷热出现倒置，后期有可能会吸引更多房企业参与到城区的保障房建设中。三、土地市场成交总结从2011年苏州土地市场的整体表现来看，调控的压力并没有使得土地市场像二级市场一样出现巨大的波动，而且随着苏州房地产市场的日益发展，诸如日本积水住宅、台资远雄地产等外来房企拿地积极。当然，调控政策对于不少资金相对紧张的开发企业而言产生了明显的影响，底价成交及流拍在今年的土拍中不断出现，不过近500亿的土地收入很大程度上说明了土地市场依然在调控下表现较为稳健。从3月初的限购令之后，苏州住宅市场立即跌至谷底，而后房产税试点、限价、限贷等政策相继出台，使得住宅量价反弹压力巨大，两大销售旺季苏州楼市均以惨淡收场，营销手段的不断升级对于多数持看跌态度的购房者而言吸引力有限，当然开发企业高企的新房库存去化缓慢，资金趋紧在对于在一级市场拿地也产生消极影响，不过对于一些年度内完成销售任务，现金流充足的实力派房企而言低成本拿地也屡见不鲜。商服用地大规模入市也是今年苏州土地市场中的一大表现，特别是下半年的两场大型土拍中商服用地宗数占绝对领先，从土地储备中心了解到，目前苏州住宅用地并不短缺，在紧缩的货币政策下CPI上涨势头得到控制，但是仍处于高位，所以高昂的地价及建装成本再加上资金回笼困难对于不少实力一般的房企已经造成了巨大的冲击，所以适当的调整供应结构也是为了更好的引导资金流向。总之，目前国家对于明年的房地产市场仍持谨慎态度，加大并巩固房地产调控成效，房产税试点在明年也很有很能进一步扩大，明年的房地产市场发展仍将受到调控政策的打压，按照目前的市场发展态势商服用地在2012年的楼市中的供应比例仍有扩大的可能，土地成本是影响商品房价格的主要因素之一，所以明年为了进一步引导房价合理回归政府是否会从土地供应层面做出相关调控也值得关注；此外，保障房建设是2011年楼市中的热门词，日前苏州公积金管理中心称明年将对于采用公积金贷款购置政府定向销售的保障房采用贴息政策，可见进一步完善保障房建设，加大城镇中低收入家庭住房支持力度仍将是明年政府工作的重点，因此预计政策性住房土地供应在明年的市场中有增量的趋势。从12月底的中央经济工作会议中不难看出政策趋紧仍将是明年市场的基调，不过收紧的政策对于苏州这样的房地产市场发展较为健康的城市而言影响有限，明年的土地供应结构在市场的引导下或许会做出一定的调整，但是整体仍将保持着稳健的发展趋势。