市场年报〃长沙市场研究部2011年长长沙沙市市22001111年年房房地地产产市市场场报报告告免责申明本报告仅作提供资料之用，属于非盈利性的市场信息交流行为。如需引用，请增加“由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准”的提示。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上申明。1．市场综述..................................................................................................................22．宏观经济概况...........................................................................................................23．行业政策盘点...........................................................................................................33.1国家政策.................................................................................................................................................3.2地方政策................................................................................................................................................33.3市政建设................................................................................................................................................64．宏观经济..................................................................................................................75．市场情况..................................................................................................................65.1一级市场................................................................................................................................................95.2二级市场..............................................................................................................................................106．总结展望................................................................................................................151/16长沙世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved市场年报〃长沙市场研究部2011年1、市场综述一级市场：2011年长沙内五区新增土地供应61宗，总供给面积297.88万㎡，同比减少50.22%。其中住宅用地面积达164.49万㎡，占比55.22%；商业（综合）用地面积仅为21.35万平米，占比7.17%。从供应的地块性质来看，2011年长沙土地市场供给以住宅用地和工业用地为主，两者所占比重达到92.83%。11年全年长沙土地市场共成交地块48宗，同比下降近30%，成交面积230.81万平米。其中住宅用地成交19宗，成交面积105.42万平米；商业用地成交5宗，成交面积13.35万平米。二级市场：2011年，长沙市内六区新建商品房批售面积为1371.31万平米，。其中商品住宅批准预售1207.49万平米，同比基本持平；内六区新建商品房网签1189.45万平米，同比减少30.83%，其中商品住宅网签1057.71万平米，同比减少33.12%；长沙内六区新建商品住宅成交均价6193元/平米。三级市场：2011年，长沙内五区二手房成交面积为263.87万平米，成交套数为22430套，同比分别减少14.49%、15.80%；其中住宅成交181.79万平米，成交套数为19790套，同比分别减少19.36%、18.07%。总的来讲：由于政府对土地规划、监管加强，有计划、控制性地进行土地供应，11年长沙内六区土地供应量和成交量均同比下降。由于市场成交不景气，销售停滞，在供应量与去年基本持平的情况下，新建商品住宅市场再次出现供大于求现象，商品住宅存量再度积压；商品房价格再度上扬，购房成本增加；二手房市场仍处于下行阶段，持续低迷。2、宏观经济——据国家统计局数据，1月份，居民消费价格总水平同比上涨4.9%，其中，城市上涨4.8%，农村上涨5.2%；中国制造业采购经理指数（PMI）为52.9%，低于上月1.0个百分点；全国工业生产者出厂价格比上月上涨0.9%，比去年同月上涨6.6%；工业生产者购进价格比上月上涨1.2%，比去年同月上涨9.7%。2010年长沙市全年累计实现GDP4547.06亿元，同比增长15.5%；完成全社会固定资产投资3192.57亿元，同比增长30.7%，房地产开发投资684.15亿元，增长37.5%，增幅提升31.5个百分点。——数据显示，2010年全球房地产投资物业市值增长了3.4%，其中亚太地区以14%的增长独占鳌头。这使得亚太区房地产市场规模成为全球第二，与美国的差距也缩小至仅2000亿美元。亚太区的交易总量占全球交易量的比例达到46%，首次超过欧洲，成为交易最活跃的地区。——2011年9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6.1%。其中，城市上涨5.9%，农村上涨6.6%；食品价格上涨13.4%，非食品价格上涨2.9%；消费品价格上涨7.3%，服务项目价格上涨3.0%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.5%。其中，城市上涨0.4%，农村上涨0.6%；食品价格上涨1.1%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨0.7%，服务项目价格与上月持平。——据国家统计局9月18日公布的数据显示，初步测算，前三季度国内生产总值320692亿元，按可比价格计算，同比增长9.4%。其中，第三季度国内生产总值增长9.1%。3．行业政策盘点3.1中央政府——1月26日，国务院公布八条最新楼市调控政策，?新国八条?使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。世联点评：?新国八条?的出台，拉开了2011年房地产调控序幕，调控政策开始向全国范围内铺开。——2月8日晚，中国人民银行宣布：自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调25个基点。调整之后，一年期存款利率上升为3%，一年期贷款利率则上升至6.06%。此前央行在去年10月25日和12月26日分别加息25个基点。——2月18日，中国人民银行宣布自2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此举将回收流动性约3500亿人民币；同时，国内大型金融机构和中小金融机构准备金率也创纪录地分别高达19.5%和16%的水平。2/16长沙世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved市场年报〃长沙市场研究部2011年——3月18日：央行宣布，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。——自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0．25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3．25%，一年期贷款利率达到6．31%。——４月６日：住房和城乡建设部正式宣布，从4月6日起个人住房公积金存贷款利率上调。其中五年期以上公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.5%上调至4.7%；当年归集、上年转结的公积金存款利率分别上调0.1个百分点和0.25个百分点。——央行宣布，5月18日起再度上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，至此存款准备金率达到了21%。房地产业界普遍认为，存款准备金上调直接导致银行的放贷金额将进一步缩水，开发商将面临融资压力