地产金融月报高通智库高通智库地产金融月报RealEstateFinanceMonthlyReport2012年1月份月度报告目录2011年1月8日—2012年2月6日电话:（010）58677851/2/3【房地产金融政策与分析】2?邮箱:gt@gaotongchina.com1月份货币政策与房地产金融政策2网站:www.gaotongchina.com1月份房地产金融政策导向2房地产：“只能成功，不能失败”3【房地产融资实践动态】4?信贷：2012年初房地产信贷稍有舒缓4高通智库是一家房地产研究综合信托：2012年房地产信托新增量不乐观5服务商，系列房地产研究报告是在分析师长期对房地产行业进行房地产基金：资金募集难度增大6系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究债券:2000亿元海外债未来面临偿付压力7产品，成系统的为行业内企业服务。证券市场：房企回归A并未放行8同时，客户如果需要更为深度、并购合作：中小开发商转让项目仍将继续9详细的专项研究报告，请与研究主管联系。【房地产融资案例研究】10?汉威资本:退出住宅领域、聚焦商业地产10【房地产融资渠道分析】12?2011年房地产债券融资分析12【国内金融市场分析】15?房地产信托高位运行、兑付风险延期释放15www.gaotongchina.com1地产金融月报【房地产金融政策与分析】1月份货币政策与房地产金融政策政策?摘要?温家宝：将对货币政策因时国务院总理温家宝在视察时表示，中央已经明确实行稳健的货因势进行预调微调币政策，并因时因势进行预调微调，要有紧有松，有保有压。一季度可能比较困难，市场偏冷，这是目前问题的核心。《政府工作报告(征求意见巩固房地产调控成果、促进房价合理回归稿)》土地出让收益中央统筹使从土地出让收益中提取10%用于农田水利建设，解决土地出用管理办法让收益与农田水利建设资金需求不匹配的矛盾。住建部：承诺2012年年中住建部部长姜伟新在“机关工作会议”上提出要求:全国个人实现40城市住房信息联网住房信息系统将在2012年6月末前实现40个主要城市联网。国税总局：不会推动扩大房2012年国家税务总局不会着力扩大房产税试点城市，而是全产税试点力推动“应用房地产评税技术核定交易环节计税价格”工作。适当放宽香港银行经营离岸人民币业务的监管要求,决定将银香港金管局进一步放宽离行人民币未平仓净额不得超过人民币资产或负债10%上限提岸人民币业务监管要求高一倍至20%。1月份房地产金融政策导向政策导向或观点?摘要?发改委：预计今年新增信发改委近期在内部会议上预测，2012年货币供应量增速将达到贷投放8万亿14%，而新增贷款规模预计会在8万亿左右。周小川：对房地产调控应“很多企业的银行贷款是以房地产、物业为抵押完成的”，“银加以密切观察行机构和监管部门也要对这一领域进行严密的跟踪和测试。”2012年中国经济最大的担忧是中国房地产投资有可能急剧下余永定:房产投资下降或降；房地产的实际需求依然非常强劲，但住房投资占国内生产总成中国经济最大担忧值(GDP)10%的比例实在太高。夏斌:房调要讲究力度、应房价和房地产投资不能“一头向下”,在房地产调控上要讲究力再持续1-2年度，再有1-2年时间，逐渐剔除其投资属性。来源:高通智库整理（返回目录）www.gaotongchina.com2地产金融月报房地产：“只能成功，不能失败”房地产价格调整的幅度对于金融稳定、个人消费乃至股市均有重要影响。汇丰认为，房地产行业：“只能成功，不能失败”，论据如下：过去15年（1996-2011年）房地产投资复合年增速达25.6%，超出名义GDP增速10余个百分点。该行业占GDP的比重已由1990年代末的4-5%升至逾13%。此外，过去三年该行业对GDP增速的贡献已翻番至逾20%。目前的收入分配体系严重倾向于政府（权力）及金融资本，而非人力资本（劳动力）。因此，劳动力总收入占中国GDP的比重一路下降，从1997年的52.8%下跌了13个百分点至2007年的39.7%。而与此同时，企业利润占GDP的比重则上升了11个百分点至31.3%。在大多数发达国家，劳动力收入占GDP的比重都在50%以上。中国的基尼系数从1982年的16.2上升至1993年的20.6（按当时世界银行统计，仍位于最低之列）。但到了2004年，基尼系数增长至46.9%，超过了原先的两倍之多，中国排名也在134个国家中迅速蹿升至前列。不少学者估计，中国的基尼系数在2006年可能已经达到50%，超过了所有主要发展国家(图31-32)。例如世行2010年的报告显示，中国最富裕的1%家庭占有全部城镇居民财富的41.4%，而最贫困的10%家庭仅占有1.4%。经济学家认为，当基尼系数达到40%时，是对政府敲响警钟，如果超过60%则有可能造成严重的社会动荡。另据公安部的数据显示，中国在1996年至2004年间突发性群众事件数量的复合年增长率上升至25.5%，而自2007年以后，政府便不再公布相关统计数据。不仅劳动力收入比重在下降，而且收入分配也很不平等。据国家统计局统计，在一些国家中的垄断行业，如电力、电信、石油天然气、金融和公用事业行业，员工数量仅占就业总人口的8%不到，但员工收入却超过收入总额的55%。上述情况会加剧社会紧张局势（官民矛盾和劳资矛盾），可能成为社会动乱的发源地。因此，在党政领导换届之年，我们认为可能产生与资产价格相关，尤其是与房产价格相关的以“政治/意识形态挂帅”为形式的民粹主义政策风险。当然，这是全球共有的现象而并非中国特有的风险。对于全年宏观经济的市场表现预计不会太差，主要基于以下四个原因：1)货币政策已经从抗通胀转为保增长；1月份的信贷数据将确认政策放松的力度；2)人的因素：三大金融监管机构的新领导人都是改革派人物；此外，全国金融工作会议将为进一步改革措施的出台铺平道路；3)中国政府希望房地产市场能够实现软着陆；4)原材料价格下降使企业利润率水平恢复平稳，利润增速可能从今年二季度开始反弹。（返回目录）www.gaotongchina.com3地产金融月报【房地产融资实践动态】信贷：2012年初房地产信贷稍有舒缓央行1月30日公布的2011年金融机构贷款投向统计报告显示，去年末轻工业和服务业中长期贷款、房地产贷款及住户消费贷款均出现较大幅度增速回落。2011年12月末，房地产贷款余额同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点；全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元。不过，开发贷款11年四季度首次回升，导致房地产贷款余额增速趋于稳定。4季度房地产贷款余额增速由3季度的14.6%略降至13.9%，降幅已由2、3季度的4.1、2.3%个百分点降至0.7个百分点。进入2012年以来，在政策鼓励首套置业的政策要求下，目前多个城市的首套房贷都开始逐渐回归基准利率。春节前，烟台市农行、中行、华夏银行等多家银行已经将首套房贷利率从基准上浮10%调整为上浮5%。重庆部分外资银行则松口称首套房贷最低可享受9折优惠，但中资银行仍按兵不动，利率未有松动。据了解，上海一些中资银行首套房贷利率已逐步回归“基准利率”，同时部分外资一行甚至出现优惠利率折扣。在南京走访的13家银行中，也有7家银行开始为首套房贷提供基准利率，但部分银行需满足首付四成等条件。房企信贷操作银行/放款房企?贷款类型?金额期限利率?备注?方?上实城10亿上实财务同意将该开发贷款的年期开发贷上实财务------开元延长至2012年6月30日。融资用以拨付新世界中国及其附属新世界2亿港循环贷款某银行2年---公司的一般营运资金所需，并由本公中国元司担保。承诺费为200万人民币。贷款按半中行、农行、珠江新15亿基准利率年度分期支付方式偿还。中行是主办银团贷款建行、交行、17年城元110%行承贷5亿元、农行3亿、建行3广州农商行亿、交行2亿、广州农商行2亿星展、中国2年港港同业拆星展银行承贷5亿港元、中国农业银华润置双币种定13亿农业、南洋元、3年息加码行承贷5亿港元、南洋商业银行承贷地期贷款港元商业等银行人民币175基点;等值3亿港元。www.gaotongchina.com4地产金融月报人民币2.75%拟由子公司沈阳印象名流向公司第名流置北京国财创年利率为股东贷款4亿元12个月二大股东北京国财创业投资有限公业投6.56%司借款。控股子公司重庆朗福公司以项目土重庆渝中国民生银年综合回担保贷款3亿元30个月地权属以及在建工程作为贷款抵押开发行重庆分行报率9%物。不超广宇集团全资子公司浙江广宇新城广宇集建设银行杭担保贷款过3亿------房产的项目开发贷款款提供保证担团州吴山支行元保。金科全资孙公司重庆金科星聚置业金科股2.5亿担保贷款某银行------以价值5.15亿元土地使用权作为抵份元押物。港行同业贷款案已进入一般银团贷款阶段，该嘉里建24亿拆息加码贷款由嘉里建设旗下公司Ubagan银团贷款多家银行3设港元185个基Ltd进行筹措，嘉里建设将提供担点。保。中国银行太荣向中国银行(香港)借款2.0678(香港)、上海亿元，万科连带责任担保额2.0679万科担保贷款6亿------银行漕河泾亿；上海万之城借款4亿元，担保金支行额为2亿元。来源：高通智库（返回目录）信托：2012年房地产信托新增量不乐观近