2011年1-10月合肥市房地产投资情况单位：亿元、%500250.00%400200.00%150.00%300100.00%20050.00%100刊名：2012中国代表城市房地产市场发展预测报告合肥0.00%导读：2011年合肥整体市场平稳，全年供应略大于成交，但住宅成交量同比大幅下降，价格停滞不前，随着调控基调的确立，整体市场呈现量减价坚挺的局面在2012年上半年可能会转变为量价齐跌。土地市场方面，土地供应量与2010年基本持平，呈现价稳量跌得趋势，土地成交趋近08年，成交土地以小面积地块为主，住宅属性是成交主力，但小宗商业地块出让宗数占比有所提高。2011年土地市场实际成交量低于计划，预计2012年将延续供大于求的局面。关键词：整体市场土地市场市场预测2012预测要点：1．住宅价格控制目标可能使政府控制房价的效果打折扣0-50.00%2．楼市成交依旧不乐观的情况仍将延续3．2012年上半年整体市场可能出现量价齐跌4.常规促销甚至直接降价都很难吸引客户，房地产营销面临挑战中标题：整体市场小标题：1.房地产开发投资稳中有降，整体波动不大正文：1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月2011年1-10月，合肥市固定资产投资2988.8亿元，同比增长27.9%，总量已超过2010年全年投资325亿元，增速比上半年回落3.9个百分点，比前三季度回落2.6个百分点。房地产开发投资811.5亿元，同比增长14%，增速较上年有所下降；房地产投资在固定资产投资中的占比走势相对稳定，基本保持在30%左右。图表：2011年1-10月合肥市房地产投资情况固定资产投资房地产投资房地产投资同比房地产投资占比（注：同上表，这是表格形式，不知是否需要？）单位：200120022003200420052006200720082009年2010年2011年近期合肥市商品房新开工面积情况单位：万平方米350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.000.00亿元年年年年年年年年1-10月固定资产投资143169255363495825131018392468.423066.972988.8额房地产234090140190281385565670.36819.03811.54月5月6月7月8月9月投资额小标题：2.商品房开工面积有所下滑，住宅开工面积占比仍较大正文：进入2011年下半年，合肥市商品房开工面积同比有所下滑，住宅开工面积占据商品房开工面积的80%左右，占比仍较大。图表：近期合肥市商品房新开工面积情况商品房新开工面积住宅新开工面积小标题：3.全年成交处于平稳状态，供应略大于成交正文：1-11月合肥市区住宅新增供应累计增加58313套，住宅成交套数累计52272套相比，供求比为1.12，即1:0.90，供应略大于成交。图表：2011年1-11月合肥市住宅单月供销情况2011年1-11月合肥市住宅单月供销情况14000250.00%12000200.00%1000095.67%8000150.00%2011年1-11月合肥市住宅单月量价情况6000100.00%120004000680050.00%10000200066008000064000.00%600062004000600020001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份0580010月份11月份新增（套）销售量（套）供销比（%）1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份小标题：4.合肥住宅成交量同比大幅下降，价格停滞不前正文：1-11月住宅成交受调控政策影响，成交仅为523万方，相对去年同期大幅下降，降幅达到47%，为近几年来最低水平。1-11月成交均价为6332元/平米，略高于2010年同期。图表：2011年1-11月合肥市住宅单月量价情况销售量（套）成交价格（元/平方米）注：表格同上表单位：元20012002200320042005200620072008200920102011年/㎡年年年年年年年年年年1-11月住宅均13502013234129572189319333434061437262556332价合肥市2011年1-11月各区销售面积比例高新区，2.07%新站区，6.00%包河区，16.22%经开区，8.43%滨湖区，9.91%蜀山区，14.99%2011年1-11月合肥各区成交套数对比10000948720%89369058900018%17%16%80007180庐阳区，13.43%16%16%7000647714%13%600012%12%小标题：5.合肥九大区域住宅成交面积无一例外出现下滑状态正文：4633各区域成交中，蜀山区成交50009487套占据首位，瑶海区成交9058套占第二位、包河区成450210%交8936套占第三位。3875瑶海区是合肥楼市2010年的区域销售明星，2011年却全是排名第三，成交面积排名前8%瑶海区，14.61%两名的区域分别是包河区和蜀山区，其中，包河区由于有集资房等特价房源的入市，4000在很大8%8%程度上造就了包河区今年的新建住宅成交面积位居全市第一。蜀山区与去年相比，也有较大幅度的下滑，但就商品住宅而言，该区的成交量依然位居全市之首。7%图表：30006%2011年1-11月合肥各区成交套数对比20004%政务区，14.34%116610002%2%00%蜀山区庐阳区包河区瑶海区高新区经开区政务区新站区滨湖区合肥市2011年1-11月各区销售面积比例小标题：6.各区域成交均出现下滑，瑶海区和蜀山区下降最为明显正文：11年各板块成交量受调控政策的影响，相对于去年同期均呈现不同程度的下降，其中以瑶海区和蜀山区成交面积下降最为明显；除政务区、瑶海区和滨湖新区外，其他区域所占成交的比例均有不同程度的下降其中政合肥各区域销售面积统计（单位：万平方米）2009年1-11月2010年1-11月2011年1-11月09-11年各区成交面积占比统计3002011年1-11月2009年1-11月2010年1-11月25030.00%20025.00%15020.00%10015.00%5010.00%0务区供应货量充足，从09年以来一直保持增长趋势且不断扩大增幅。图表：5.00%合肥各区域销售面积统计（单位：万平方米）包河区蜀山区瑶海区政务区庐阳区滨湖区经开区新站区高新区0.00%09-11年各区成交面积占比统计包河区蜀山区瑶海区政务区庐阳区滨湖区经开区新站区小标题：7.部分区域呈现价格下降的态势，高新区、政务区、经开区价格同比增长最快正文：各区域住宅成交价格一改近几年来逐年递增的趋势，部分区域呈现出了价格下降的态势；高新区、经开区和政务区保持逐年递增的趋势，其中经开区和高新区的涨幅较明显；政务区和高新区的均价最高，均价最低的区域为包河区和滨湖区，差价接近1600元/平米，但这主要是受到保障房和集资房上市的影响。图表：09-11年1-11月住宅成交价格统计09-11年1-11月住宅成交价格统计2009年1-11月2010年1-11月2011年1-11月800070006000500040003000200010000庐阳区蜀山区滨湖区高新区新站区包河区瑶海区经开区政务区中标题：土地市场：开发企业拿地积极，地价飙升小标题：1.1-12月供应土地面积4500约亩，与2010年土地供应量基本持平正文：2011年1-11月合肥土出让45宗，出让面积达3482.743亩；一季度成交24宗，成交面积2389.41亩；二季度成交2宗，成交面积9.45亩；三季度成交5宗，成交面积554.49亩；四季度成交14宗，成交面积529.442亩，2011年度土地成交低迷，甚至出现了零成交的现象；开发商拿地积极性明显降低。图表：成交月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月成交面积（亩）1304216.2869.23.5505.85222.2332.3089.69342.9成交金额（亿元）33.65.233.30.1400.167.518.602.48.2小标题：2.合肥调控效果明显，土地呈现市场呈现价稳量跌得趋势；土地成交趋近08年正文：1-11月合肥土地市场成交土地面积合计3482.74亩，较2010年土地成交量有明显的下降；合肥平均地价自04年以来，保持快速增长趋势，2011年为405.6万元/亩，比10年396万元/亩高出不到10万元/亩，土地成交量的下滑的同时，成交价格增速也大不如前。图表:合肥市历年土地供求数据统计（亩）02-11年11月土地成交价格走势图土地成交面积（十亩）成交总额（亿）平均地价（万/亩）22005002000合肥市历年土地供求数据统计（亩）1800土地供应面积土地成交面积成交率400160014008000120%3001200100%6000100080%200400080060%40%200060040020%10020000%02002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年002-11年11月土地成交价格走势图2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年小标题：3.2011年土地滨湖区成交量最大，四个主城区中蜀山区拔得头筹，未来滨湖区市场供应将大幅提升正文：2011年成交地块分布中，以滨湖区最为集中，区域成交1438.78亩，占合肥总成交面积的48%；其次为政务区，成交293.68亩，占总成交面积的11%，蜀山区和经开区，成交分别为284.59亩和262.37亩，