世联地产.2010.03万科三亚项目营销策划报告谨呈：海南万科房地产有限公司本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明世联三亚○壹余个月，世联已8012年；参与海南地产项目发展顾问；2009至5年1438家；海南耕耘24开发企业/家，其中政府客户家，开发企业服务政府数字世联在海南Figures鲁能山海天地块经济测算项目海口市长流起步区经济测算与招商方案项目海口新港项目招商条件研究与经济分析三亚市行政中心选址项目鲁能三亚海棠湾取地项目海口美丽沙土地营销项目金地三亚旅游市场专题研究海棠湾土地推介项目文昌铜鼓岭项目……其它专题研究项目?????????三亚湾阳光海岸项目三亚月川村旧改海口城发海甸溪北岸改造项目海口城发海甸溪南岸改造项目……城市重建代表项目????住宅开发代表项目鲁能海口海蓝椰风项目海口西海岸项目海口海甸岛82亩项目海口南渡江470亩项目三亚下洋田住宅小区项目贵州西元三亚项目鲁能三亚高尔夫别墅项目营销顾问三亚湾新城452亩项目三亚山海天营销顾问项目三亚香水湾项目三亚清水湾大规模旅游地产项目海口长信蓝城广场项目三亚土福湾项目三亚湾高尔夫和游艇地块项目海航兴隆产权式酒店项目三亚亚龙湾顶级别墅项目……????????????????中信博鳌亚洲论坛特别规划区海鸭湖项目海口美兰灵山7000亩项目亚龙湾二期区域开发项目三亚小鱼温泉项目海南鲁能盈滨半岛项目海口综合体项目三亚红塘湾区域发展项目海南鲁能三亚湾新城项目海南燃气盈滨岛项目海口新坡镇项目海口旅游局项目海南乐东项目海航大英山3000亩项目……区域开发代表项目?????????????世联在海南的案例库世联持续营销顾问服务三年，将项目打造成海口名片世联营销顾问服务半年，实现5万平米住宅全部100％销售世联提供营销顾问服务，在保证销售情况下，实现均价由7000元/平米提升至20000元/平米世联提供营销顾问服务，创造一个月销售200套别墅的销售奇迹世联提供营销顾问服务，实现均价由3000元/平米提升至4500元/平米世联提供代理销售服务，在上门客户不足，且仅有8天准备的情况下，实现深圳推介会到场112批客户，认筹20套，扩大了项目的知名“”鲁能海口海蓝椰风项目鲁能三亚高尔夫别墅项目三亚山海天项目鲁能海口盈滨半岛项目海口三林怡和园项目海南鸿洲江山项目世联代理、营销顾问服务项目：6135204鲁能三亚湾新城游艇别墅期项目三亚市行政中心选址项目三亚小鱼温泉项目新加坡星狮集团项目171819203亚龙湾大东海15811星狮三亚海棠湾项目崖州湾专家公寓项目亚龙湾顶级别墅项目鲁能三亚湾高尔夫三区项目10791813141516162121917三亚湾新城452亩项目三亚月川城中村改造三亚西元住宅项目鲁能三亚高尔夫别墅项目营销顾问1910111214土福湾旅游地产项目重庆东和三亚陵水湾项目三亚山海天鲁能度假公寓项目三亚下洋田住宅小区项目崖州湾红塘湾三亚湾海棠湾土福湾5678三亚红塘湾区域发展项目海南鲁能三亚湾新城项目亚龙湾二期区域开发项目鲁能三亚海棠湾取地项目1234世联三亚实践三亚模式○贰一期于1月11日开盘，700余套公寓在当天销售一空四期于1月初开始内部认购，目前已全部认购完毕09年底开始内部认购，目前认购数量超过9成一期售罄，目前开始二期认筹联排一月上旬全部售罄剩余少量独栋1月5日星海传说组团开盘，600套单位当天全部售罄销售情况“不差人”，也近期价格公寓6.5－7万3.8-4.1万公寓2.3万3万多3.3万4.5-8万3.8-4.5万“不差钱”09年历史价格公寓4－4.5万3万公寓1.2-1.5万1.5万联排1.5-2万别墅2-2.5万联排1.5万，独栋2－2.5万典型项目三亚凤凰岛半山半岛鸿州时代海岸宝莲城红勘香水湾富力湾雅居乐清水湾在国际旅游岛利好带动下，目前整个海南楼市，尤其是滨海物业，既小姐小姐表袁售代表徐郡销湾销售代香水——公主——红磡成交均价本报告是严格保密的。成交套数09年下半年至今三亚商品房成交均价与成交套数2009.72009.82009.92009.102009.112009.122010.10500010000150002000025000050010001500200025003000仅就目前市场形势而言，速度和价格都不是问题，然而短期市场行为无法取代长期市场趋势最近我们这里的上门客户特别多，但是我们也没办法，房子早就卖完了。当初在规划3期的时候有点问题，导致现在无房可卖从11月份开始我们这儿就特别火，公寓平均1个月能卖1栋，7栋的号一个星期不到就全部排完了仅就目前市场形势而言，速度和价格都不是问题，然而短期市场行为无法取代长期市场趋势目前三亚的市场环境下,三亚不差钱也不差人。“”“”长期市场趋势2010年通胀趋势抬头，货币政策将进入加息周期以抑制流动性过剩国家旅游岛的规划已酝酿多年，“政策市”短期内迅速爆发，未来国际旅游岛的建设将持续至2028年，非短期刺激行为国际旅游岛规划中，房地产业仍然是海南省的支柱产业，短期内有近200个地产项目等待审批未来海南省政府将引导房地产市场健康发展，严厉打击开发商恶意捂盘涨价现象????宏观层面：微观层面：下的群体非理性行为，其根源是短期供求失短期市场诱因本报告是严格保密的。未来海南房地产市场进入增长周期，但将脱离暴涨区间09年货币政策持续宽松，民间资金充裕，推动资产价格上涨1月海南国际旅游岛规划正式获得批准，政策利好明显微观层面：海南在今年3月底之前，将暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目部分开发商捂盘惜售，加剧楼市紧张气氛适逢旅游旺季，区域客户数量增加??宏观层面：???近期海南疯狂的市场表现是在多种短期诱因作用下的群体非理性行为，其根源是短期供求失衡，不具备可持续性。未来海南房地产市场进入增长周期，但将脱离暴涨区间近期海南疯狂的市场表现是在多种短期诱因作用衡，不具备可持续性。海南省近期市场表现海南楼市近期疯狂的表现源于政策刺激下的局部供求失衡,从长期来看非理性投机行为不是市场主流200711.65.70.52503264399年万科收购富春东方收购的项目。占地万，建面万，容积率。公寓户、叠墅户、联排户、独栋栋销售成，进入尾盘阶段。万科浪琴湾2010133799年入市。占地万，建面万，销售成，万科三亚项目浪琴湾海口三亚本项目万科三亚第一个高端标杆型度假项目承载万科品牌三亚乃至海南市场强势起势！万科品牌项目优势：知名开发商的品牌信誉与保障，客户资源与号召力万科本项目战略定位：海开发“公主郡”住宅项目世界小姐选美大赛决赛在三亚举行。被评为国家4A级旅游景区；亚龙湾海洋乐园的项目立项工作完成。陆续开发海滨公园、游艇码头、蝴蝶谷、湖滨商业街等公建配套进口大批水上运动设施，引进潜水项目；湾内的海上游乐活动大为丰富。引入二级开发企业经营策略从过去单纯的土地转让走向对度假区的综合性、全方位的旅游开发；生态园林旅游景区正式向游人开放。－1996199720011998200320052007完成中心广场建设和滨海大道、东污水处理厂、变电站、邮电中心、卫视中心等项目。中粮投资的、中国第一家五星级度假酒店——亚龙湾凯莱开业1992成立国有亚龙湾股份公司，一级市场考法。政府中粮南泡沫后，海南住宅与投资环境重创下，联合政府之力成为三亚旅游地产价值的奠定者①中粮央企政府联合土地运营模式：——三亚高端品牌企业开发运营方式分析中粮以其央企背景，建立信心，使亚龙湾成为目前中国最成熟的国际度假湾区，深受国内外游客青睐。已拥有开发面积18.6平方公里，现正积极争取二期超过10平方公里开发权13公顷）公顷）公顷）公顷）107.37325.94538.4047.59村民安置地为主，布置特色餐饮与旅游商品集散地以一线海景国际豪华酒店群为主体标杆；以山地别墅、高尔夫别墅、农业谷地别墅等中高档二未来亚龙湾最高档的度假别墅区，不盲目开发山地别墅度假的最佳地段以蝴蝶谷、森林公园、红树林等生态景区为补充支持，山地高尔夫球场，大量二类度假别墅用地Ａ区：（Ｂ区：（Ｃ区：（Ｄ区：（???线海景主题别墅群为支持；构筑完善的国际化滨海度假区未来的格局将是：????亚龙湾目前一线海景资源地块基本用尽，二三线地规划有中高档别墅度假区，目前处于启动阶段四、三星级酒店度假公寓、别墅五星级酒店海D区C区A区B区亚龙湾一级土地运营商，凭借优质海景资源，中粮先行开发一线临海地块，以酒店集群高尔夫球场成就地产价值依托。亚龙湾海岸线是目前汇聚国内外著名度假酒店品牌最集中的度假区+，价值不现状和海的联系不强对度假游客的吸引力较弱除酒店配套外，唯一的商业配套，晚上生意较火已经成为亚龙湾的价值标杆近年开始盈利亚龙湾唯一的品质大盘，稀缺型住宅，远超三亚湾一线物业价格水平如一线设施一线8家（另有一家瑞吉在建）二线7家（不含海底世界）红峡谷亚龙湾高尔夫球会公主郡中心广场（贝壳馆）蝴蝶谷海底世界湖滨商业街百花谷123456789编号10高尔夫球场类型酒店集群高尔夫球场房地产项目观光设施商业/87大型核心潜艇基地926110543亚龙湾与三亚市区关联较弱，城市氛围不浓；亚龙湾周边区域发展程度较低，都属于未发展欠发展区域；在亚龙湾东侧有大型军事基地，一定程度上阻隔了