上海易居房地产研究院专题报告专题报告2011年12月存款准备金率下调对楼市的影响报告摘要?本次存款准备金率下调时货币政策走向宽松的信号从历次存款准备金率的调整来看，无论是上调还是下调都不是单次进行的，这次下调存款准备金率只是个开始，随后还会有第二次、第三次的下调；另外，存款准备金率的调整，往往利率调整等其他货币政策手段一起实施.因此，11月30号央行下调存款准备金率标志着货币政策走向宽松。?存款准备金率下调节奏将相对较慢，货币政策不会快速放松和2008年三个月内3次下调存款准备金率相比，这轮存款准备金率下调节奏将明显较慢，不会出现短期内密集下调存款准备金率的现象。同样，上轮货币政策放松时期，存款准备金率的调整和降低基准存贷款利率几乎同步进行，而本轮货币政策放松则不会重复上轮的步伐，短期内央行不太可能降息，货币政策将呈现出逐步缓慢的放松。?本次下调存准率对楼市影响甚微，货币政策全面放松有望促进楼市复苏由于当前楼市仍处于深度调控器，加上这轮存准率下调节奏慢，其他货币政策手段短期难以实施，因此这次下调存款准备金率对楼市难以产生实质性的影响。明年下半年，货币政策全面放松后有望促进楼市复苏。执笔人：上海易居房地产研究院高级研究员苏艳1联系地址：上海市广延路383号文武大楼五楼邮编：200072电话：021-60868892传真：021-60868811上海易居房地产研究院专题报告下调存款准备金率对楼市的影响11月30日晚，央行突然宣布下调存款准备金率0.5个百分点，这是三年多来央行首次下调存款准备金率。调整之后，大型金融机构由21.5%的历史最高水平降至21%，中小金融机构由18%降至17.5%，这一政策变化，引发各界强烈关注和热议。在中央坚持楼市调控政策不放松的形势下，央行下调存款准备金率对楼市将有怎样的影响？货币政策将怎么变动？本文主要从实证角度，分析历次存款准备金率调整对楼市的影响，并结合当前货币政策变化和楼市面临的特殊环境，得出相关结论。一、存款准备金率的概述存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款，中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。中央银行通过调整存款准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量，当中央银行提高法定存款准备金率时，商业银行可提供放款和创造信用的能力就下降，因为存款准备金率提高，货币乘数就变小，从而降低了整个商业银行体系创造信用、扩大信用规模的能力，其结果是社会的银根偏紧，货币供应量减少。反之亦然。因此，存款准备金逐渐成为货币政策的一个重要工具。二、我国存款准备金率调整及对楼市的影响（一）我国存款准备金率调整周期2000年以来，我国存款准备金率主要由一个下调周期和两个上调周期组成。存款准备金率下调周期为：从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，10月15日，央行将全部金融机构存款准备金率下调0.5个百分点，主要金融机构存款准备金率由17.5%下调至17.0%，随后12月5日和22日又连续下调2次，由17.0%下调至15.5%，这主要是在2008年全球金融危2联系地址：上海市广延路383号文武大楼五楼邮编：200072电话：021-60868892传真：021-60868811上海易居房地产研究院专题报告机的影响下，我国货币政策由“紧缩”向“适度宽松”大转向，下调存款准备金率25%就是实施宽松货币政策的一个重要举措。而和存款准备金率的下调周期相比，两个上调周期则明显经历周期较长、调整次数较多。第一个上调周期始于20%2003年9月，央行上调存款准备金率1个百分点，拉开了长达五年的存款准备金率上调的长途征程，随后央行共上调存款准备金率21次，存款准备金率由6%上调至17.5%。其中2006年7月至2008年6月两年时间，存款准备金率密集上调19次。2007年随着猪肉价格一路狂涨，CPI数值不断创造新高，国民经济面临着巨大的通胀压力，为了稳定通胀预期和防止经济过热，频繁15%上调存款准备金率是央行紧缩性货币政策的重要手段之一。第二个上调存款准备金率周期是2010年1月至2011年6月，共计上调12次，由16.0%上调至21.5%，成为存款准备金率的历史新高点，这轮上调周期，主要是为了应对流动性过剩、调整信贷额投放和应对通胀危机。10%图11998年以来我国主要金融机构存款准备金率走势图5%1988.92006.7.52006.7.52007.6.1998.3.211998.3.212003.9.252004.4.152006.8.152007.1.252007.2.162007.4.152007.5.152007.8.252007.9.252008.1.182008.3.252008.4.202008.5.152008.6.252008.6.252008.9..52008.12182010.1.252010.2.102010.5.202011.1.122011.2.252011.3.212011.4.182011.5.202011.6.1999.11.212.1999.1151.2006.1152.2007.1062.2007.1152.2007.1251.2008.1022.2008.1261.2010.1192.2010.1102.2010.1203.2011.11数据来源：中国人民银行（二）存款准备金率对房价的影响从图2可以看出，存款准备金率和房价同比涨幅有一定的负相关关系，即上调存款准备金率一段时间后，房价同比涨幅会随之回落；下调存款准备金率一段时间后，房价同比涨幅则明显回升。3联系地址：上海市广延路383号文武大楼五楼邮编：200072电话：021-60868892传真：021-6086881125%14%12%20%上海易居房地产研究院专题报告10%1、下调存款准备金率对房价的影响8%15%2008年10-12月份，央行将存款准备金率连续下调3次，同时连续降低基准利6%率5次，货币政策由“紧缩”转向了“适度宽松”。从房价同比涨幅走势看，在房价4%同比涨幅连续回落了10%15个月后，2009年3月，房价同比涨幅开始从谷底上行，距离存款准备金率下调仅6个月时间。2%图220005%年以来存款准备金率和房价同比涨幅走势图0%-2%0%-4%00.0100.0500.0901.0101.0501.0902.0102.0502.0903.0103.0503.0904.0104.0504.0905.0105.0505.0906.0106.0506.0907.0107.0507.0908.0108.0508.0909.0109.0509.0910.0110.0510.0911.0111.0511.09存款准备金率（左轴）70个大中城市房屋销售价格指数同比增长（右轴）数据来源：中国人民银行，国家统计局从对房价环比涨幅的影响来看，在2008年9月份，央行不仅开始下调存款准备金率，在同月央行也宣布降低一年期贷款基准利率0.27个百分点，在这一系列宽松货币政策的影响下，加上中央和地方政府开始出手救助楼市，房价环比涨幅在2009年1月份就开始走出谷底，房价环比跌幅开始收窄，这仅仅距离初次下调存款准备金率4个月的时间。4联系地址：上海市广延路383号文武大楼五楼邮编：200072电话：021-60868892传真：021-608688112.0%20%1.5%08年10月17.0%18%08年12月16.5%1.0%16%0.5%08年12月15.5%14%0.0%上海易居房地产研究院专题报告12%图32007-2009年存款准备金率和房价环比涨幅走势图-0.5%10%-1.0%8%07.0107.0207.0307.0407.0507.0607.0707.0807.0907.1007.1107.1208.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.0909.1009.1109.12房价环比涨幅存款准备金率数据来源：中国人民银行，国家统计局因此，下调存款准备金率对房价有明显的刺激效果，但是下调存款准备金率对楼市的刺激作用受多种因素综合影响，如下调存款准备金率的频率、时机等，以及如降息、增加货币供应等其他货币政策手段是否快速实施等。一般来说，如果下调存款准备金率预示着货币政策快速走向宽松，对楼市的刺激性效果较大，反之则较小。同时也与当时宏观经济环境和楼市调控政策密切相关，如果楼市处于深度调控期，简单的一次下调存款准备金率，对房价的影响甚微。2、上调存款准备金率对房价的影响始于2003年9月的存款准备金率上调周期，正是我国住房市场快速商品化的阶段，房价同比涨幅处于上升通道，2003年9月和2004年4月2次上调存款准备金率后，2005年1月房价同比涨幅开始实质性回落，距离第一次上调存款准备金率15个月时间，随后，2007年5月份开始，房价同比涨幅在5%左右徘徊了两年后，再次快速向上攀升。受经济过快增长、通胀有所抬头等因素的影响，2006年7月开始央行上调存款准备金率，随后的2007年央行频频上调存款准备金率，2008年2月份，房价同比涨幅开始下行，距离第一次上调存款准备金率16个月的时间。而第二个存款准备金率上调周期，当时我国楼市正值繁荣时期，房价呈现出快速上涨的势头。2010年1月央行上调存款准备金率，房价同