武汉市12月房地产市场研究报告湖北中原地产研究中心2012.01.05本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1目录A.宏观市场3B.土地市场7C.商品房供应20D.商品房成交26E.报广分析34F.市场小结37?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2PartA宏观市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3春节的经济拉动效应显现，12月份汇丰中国PMI指数从11月的47.7%略升至48.7%，但仍在50%以下，而中采PMI指数则略高于临界值中国采购经理人协会PMI与汇丰中国PMI单位：%60.0055.0050.0045.0040.0035.00中国采购经理人协会汇丰PMISourse：中国采购经理人协会，汇丰银行70个大中城市新建商品住宅价格环比变动及平均环比指数情况200801-201110（单位：个，1）801.570160500.54003020-0.5100-1上涨持平下降全国新建住宅综合指数环比变动武汉新建住宅价格指数环比变动Note：平均环比指数=70个大中城市新建商品住宅价格环比平均值-100Sourse：国家统计局从上表做市场预测2011年市场与08年对比相同之处：从4月份开始房价涨幅收窄，10月进入下行通道。不同之处：1、08年，10月（-0.11）到11月（-0.44）房价降幅较大；11年，10月（-0.14）到11月（-0.19）降幅缓慢。2、08年，房价环比变动从4月开始，房价上涨城市数量急剧下降，房价下降城市数量不断上涨，持平的城市数量变动较小，各城市反应较敏感，降价快而猛；11年，房价环比变动4月——9月，房价上涨城市数量急剧下降，房价持平城市数量大幅上涨；10月到11月，房价上涨和持平的城市数量都大幅下降，下降的城市数量急剧上涨，可以看出降价僵持的城市较多，降价较为缓慢。观点及预测：从11年房价环比变动的趋势和08年的对比下看出，1、在有了08年市场调整经验和10年调控越调越涨的经验下，本轮调控下地方政府或开发商僵持降价。2、从目前价格指数的走势预测，本轮房地产市场调整中，房价降幅不会太大，软着陆几率较高。但不排除房价在12月开始急转下行。主要是在中央经济工作会中政府确定调控不动摇，加上经济不景气和开发商资金流动性的限制下年底到明年一季度开发商会大幅下调房价，全面降价时期到来。PartB土地市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|72011.12土地供应情况12月土地供应地块58宗，供应面积271.32万㎡;全年土地供应1105.24万㎡，总建面3192.84万㎡2010.11-2011.11土地供应450.0070400.0060350.0050300.00250.0040200.0030150.0020100.001050.000.00012月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应面积（万/㎡）417.94120.3663.15132.0726.4465.16167.680.00102.1575.24112.790.80271.32供应宗数59301616913230222723158?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|82011.12土地供应明细(1)12月土地供应居住16宗地块，商业23宗，综合性质地块19宗土地用途地块编号净用地面积（万㎡）容积率总建面（万㎡）P（2011）155号12.032336.095P（2011）156号9.372328.117P（2011）157号18.6614.94-5.8995.670P（2011）158号1.3653.44.641P（2011）166号12.1642.530.411P（2011）167号19.9711.529.956P（2011）168号2.5051.05-1.22.760P（2011）170号4.2751.05-1.24.700居住P（2011）173号3.6223.512.679P（2011）177号9.9982.625.994P（2011）178号11.0392.628.700P（2011）181号2.4082.86.742P（2011）187号5.0083.517.527P（2011）197号0.2535.91.490P（2011）204号1.5332.84.293P（2011）205号8.7223.127.037?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|92011.12土地供应明细(2)12月土地供应居住16宗地块，商业23宗，综合性质地块19宗土地用途地块编号净用地面积（万㎡）容积率总建面（万㎡）P（2011）149号9.7602.8427.718P（2011）150号9.1882.0、3.627.560P（2011）151号0.8010.570.457P（2011）152号0.8910.510.454P（2011）153号16.591233.182P（2011）154号10.065220.131P（2011）159号0.1120.40.045P（2011）171号1.6640.50.832P（2011）172号1.2680.70.887P（2011）174号0.2201.50.329P（2011）182号1.20933.626商业P（2011）184号8.131216.261P（2011）185号1.762地上4.5地下0.58.760P（2011）191号9.184655.103P（2011）192号0.8732.82.444P（2011）196号0.2950.50.148P（2011）198号3.272413.088P（2011）199号3.8343.0-4.015.140P（2011）200号1.2344.85.923P（2011）201号0.62374.363P（2011）202号4.3281.25.194P（2011）207号0.3885.492.131P（2011）208号0.3390.50.169?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|102011.12土地供应明细(3)12月土地供应居住16宗地块，商业23宗，综合性质地块19宗净用地面积土地用途地块编号容积率总建面（万㎡）（万㎡）P（2011）195号2.0613.87.833P（2011）160号5.1613.819.611P（2011）163号1.0594.54.766P（2011）164号5.389316.168P（2011）165号7.207321.622P（2011）169号3.4451.05-1.23.790P（2011）175号0.4742.040.966P（2011）176号1.6681.151.918P（2011）179号6.1443.923.960P（2011）180号3.783415.130综合P（2011）183号1.33033.991根据建筑面积与净用地面积比P（2011）186号10.00540.470值计算P（2011）188号0.3365.521.856P（2011）189号1.1793.84.478P（2011）193号5.444A地块：2.2B地块：1.29.750P（2011）194号0.6209.35.763P（2011）203号3.1461.05-1.23.460P（2011）206号1.2334.655.734P（2011）209号2.678616.066?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|112011.12月土地成交情况本月共成交45宗地块，成交面积共236.46万方，建筑面积671.70万方，成交总价133.05亿元，平均楼面地价1980.85元/㎡；全年土地成交920.71万㎡，同比下降38.55%，总建面2653.01万㎡，楼面地价2001.91元/㎡，同比下降5.17%,成交金额515.45亿元，同比下降40.85%。土地成交量走势1400.00501200.00401000.00800.0030600.0020400.00200.00100.00012月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交面积（万㎡）391.34113.5965.37124.8325.4852.33129.350.0093.7434.4444.810.80236.46建筑面积（万㎡）1233.06320.96240.28352.5794.02153.63373.940.00189.48114.51114.811.35671.70成交宗数46251614911190182012145土地成交价格走势5000.00300.004000.00250.00200.003000.00150.002000.00100.001000.0050.000.000.0012月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月楼面地价（元/㎡）2040.861704.572537.462324.083112.101957.951874.360.001358.981297.701231.604444.441980.8