2011年沈阳房地产市场研究报告第一篇市场表现篇2011年，对中国楼市来说，是值得铭记的一年。在这一年，随着调控深入，各种利益主体在此交集、博弈，它们各怀心思，又急迫想要成为最后的赢家。2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：今年1月“国八条”出台，房产税试点改革落地，拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕；地方政府逐步跟进，陆续出台相关政策，“限购”、“限价”、“限贷”全面升公司地址：沈阳市和平区十一纬路36号粮食大厦11-12楼（兴业银行总部楼上）联系电话：024-22813450-6816级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，台州、珠海等二线城市跟进，46城市明确调控细则；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；12月12日至14日，中央经济工作会议明确指出2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步深化。而房地产市场在多方调控下也开始出现量跌价稳，并逐渐呈现价格下降的趋势。2011年房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局。中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续；预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。1、沈阳"温柔版限购令"出台及影响沈阳限购令实施时间是2011年3月8日，沈阳版“限购令”暂限人口密集、房价过高的二环区域内。对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本—2—市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房。这样的“温柔版限购令”也表现为几方面：首先是此次限购是以家庭为单位，无论以前有几套房，从限购令执行之日起，可再购置一套房。沈阳限购令只针对“商品住宅”进行限购，对二手房以及商业地产并未作限制。综合以上信息不难发现，基于沈阳一直以来刚性需求大、投机性购房群体少、改善型购房增多等特点，沈阳的限购令充分地考虑了沈阳购房者及市场的特点来进行制定，因此相对一些一线城市的限购令来说，沈阳堪称是“温柔版”，与天津版限购令颇为类似。2、硕果"十一五"长白岛让和平更有"味道"去年年底和平区收获了“国家可持续发展实验区”的殊荣。尤其是长白岛让和平更有了味道：浑河明珠———长白岛：引进重大项目30余个，完工及在建楼宇400余栋，累计开工建设面积达500余万平方米，已竣工面积175万平方米。“十一五”以来，长白岛城市化发展突飞猛进，建成以内河水系为核心，森林公园为重点，公园、绿地、绿带为辅的生态城区，已完成绿地面积230余万平方米，完成道路建设总长度35公里，总面积近94万平方米。2008年赢得第十届住交会“中国最具发展潜力岛城”大奖。使得长白岛的楼盘价格突飞猛进，是沈阳重点发展的区域。—3—3、2011年“金九银十”已经褪色以价换量成为主流今年的“金九银十”与往年相比肯定成色不足，因此，“金九银十”以价换量将成为主流。9月，如万科、保利等大盘股也加速大幅下跌，市场恐慌气氛严重。现在已有6个城市楼市成交量下降，5个城市成交量跌幅在30%以上，其中重庆跌幅最大，达到50.4%。重点城市中，仅武汉和天津同比上涨，其余城市成交量皆同比下跌，除重庆外，杭州跌幅达到47.08%，南京、深圳的楼市成交量下降幅度亦皆超过20%。在成交量低迷的同时，价格也开始松动。一线城市和二线发达城市新建住宅价格已经出现全面松动，尤其在一些供应集中的区域，价格战已初现端倪，而品牌开发商的率先降价将进一步带动区域整体价格的下调。‘金九银十’的情况还应该分城市来看。已出台限购政策的城市和不会出台限购政策的城市，开发商在9、10月份的推盘节奏会加快，随着降价促销，9月的成交量环比会增加，但不会好于去年同期，而10月的成交量环比会继续增长，同比有可能持平。而对于即将出台限购的二三线城市，政策前期会出现短期的集中推盘、集中成交，一旦二三线城市限购政策出台后，会对开发商和购房者造成较大影响，“金九银十”难。4、沈城楼市已经进入地铁时代东北的首条地铁线路--沈阳地铁一号线在2010年9月27日上午正式通车通车。—4—沈阳地铁1号线，是城市东西向最大的客运交通走廊，它连接城市东西两大工业区和新兴的经济技术开发区，串连起铁西、太原街、中街三大商业中心及沈阳站铁路交通枢纽等各个板块。地铁1号线沿线已聚集不下40楼盘，地铁上盖升值潜力最大，这句地产“流行语”一时间成为沈阳楼市的风向标。紧接着2012年1月9日二号线也正式运行了，和一号线成了交叉交通运行工具，给沈城人民带来了许多便利。地铁2号线的市中心段几乎与金廊重合，纵观金廊沿线几乎都是大型综合类项目，具有购物、休闲、娱乐等功能，以写字间、商铺、公寓等高端商业产品为主。例如，领先国际地处市中心，同时是金廊和地铁2号线的中心节点。领先国际作为大型综合类项目，包括精装公寓、写字间和高层住宅，商业部分百联购物中心现已开业，地铁2号线建成后将带来大批客流，对项目的长远发展会起到积极影响。—5—5、年底一线城市房价进入调整期今年，有600多个城市出台了房价控制目标。多数城市的房价控制目标与当年的GDP、人均可支配收入增速挂钩，为“低于”或“不高于”后二者，北京的目标是房价“稳中有降”。在这一轮严厉调控中，一线城市的房价率先进入调整期，基本可以达到调控目标。但今年的楼市也有“按下葫芦浮起瓢”的味道，投资投机性需求被严格限购的城市挤出后，便转向涌入二三线城市。情急之下，一些地方干脆直接出手叫停房价上涨。限价目标绝大多数完成了，但要防止地方政府对行政手段的国度依赖，否则副作用大。需要注意的是，不能因“限”字令作用明显就产生依赖症，楼市还应回归到依靠供求关系解决矛盾的轨道上来。—6—第二篇宏观政策篇1、国家政策?货币政策央行已经在2011年上调了6次存款准备金率。时间、上涨百分点及存款准备金率为图表所示：时间上涨百分点大型金融机构存款中小金融机构存款准备金率准备金率2011-1-200.51915.52011-2-240.519.5162011-3-250.52016.52011-4-210.520.5172011-5-180.52117.52011-6-200.521.518联祥点评：对房地产的直接影响就是地产商贷款更难了，炒房的贷款也难了。但实际上大的地产商，如龙湖、恒大、万科、SOHO等目前来说根本就不缺钱，因此单一的措施并不会起到多大的作用，而结合4月份发布的国四条和新国十条，一线城市的房价下降是必然的，因为政府调控的意图很明显，就是要让一线城市的房价回归理性，打击炒房团，让房子回归居住功能而不是投资功能，任何政府想达到的—7—目的，都一定能达到的。但二三线城市的房价则攀升，因为大的地产商从去年开始就在二三线城市布点了，加快中国的农村、县城的发展，在一定意义上也可以说是城乡统筹，因此，二三线城市的房价不降反升。央行采取收紧银根的政策巩固宏观调控效果，而由于对基准利率的调整可能会增加人民币升值压力，因此存款准备金率则已成为更为常用的宏观调控手段。?财政政策房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从2011年10月1日开始实施。“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。如果税率对抑制房地产投机并无实质意义，如果税率过高，又会给房产业造成新的压力，不利于房地产行业稳定发展。下面聚焦一下重庆与上海的房产税对比：项目重庆上海试点范围重庆主城上海市行区（渝中政区域区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、—8—北碚区、渝北区、巴南区）税率以上两年暂定为主城区新0.6%房均价为基准，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。本地居民家庭第二1、个人拥套及以上有的独栋住房（包商品住宅括新购的二手存量住房和新建商品住—9—房）2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房外地居民在重庆市非本市居同时无户民家庭在籍、无企本市新购业、无工的住房作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房计税依据应税住房参照应税的计税价住房的房值为房产地产市场交易价。价格确定条件成熟的评估值，时，以房评估值按产评估值规定周期作为计税进行重估。依据试点初期，暂以应税住房的市—10—场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳免税面积一个家庭上海市居可对一套民家庭人应税住房均60平扣除免税面积，存方米量独栋住宅为180平方米，新购高档住房为100平方米联祥点评：中国的普惠制度决定了居民住房问题还没有解决，发展中阶段不应该对财产征税，但对房价的影响不大。?信贷政策2011年通过连续6次上调存款准备金率，三次上调基准利率等政策，货币信贷增速进一步向常态回归。2011年新增信贷规模达40962亿元