房地产宏观政策研究2011年政府调控逐步收紧，结构性调整目的明确新政调整期二套国土房首部发付提取消《国温家宝布至个人国11有土指出：财政部、“国50%住房条发地上《徐对房价国家税务19营业布，企业房屋州市上涨过总局出台条”税优遏制78家银行闲置叫停征收房屋快的二说明。夫惠政房价央企提高土地第三及补登记三线城妻前房屋策，上涨退出二套一年套住偿条徐州条市也要、土地所两年成年房地房首以上房公例》发例》采取必有权在婚变五度基产业付比禁止积金开始布”开始要的限后变更免年调务重拿地贷款执行限价执行购措施征契税令“09.1210.0110.0310.0410.0810.0910.1211.0111.0311.0511.0611.0811.10连续三次上调存款准备连续三次上调存款连续七次上调存款准备金率住建部国五拿地金率准备金率就《房条出首付新住房徐州住建地产开台，不超“国公积政府部与发企业专家过银行新商品11年八金存发布地方资质管称四50%取消7“国房首拟建条’:贷款《新签订理规季度折扣十付提1000二套利率建普保障定》公房价利率条”高，万套国四房贷提高通商房责开征求下调优惠发布三套住房条出房停款首品房任书意见局面台贷付提价格有望至6备案确立二次购买普通成，制住房不再享受限购度》契税优惠政策令全国推行宽松紧缩保障房建设政策持续出台，凸显出住房保障投入力度国务院副总理、中央政治局常委李克强近日在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会中指出：?明年不仅首先要努力完成今年的结转项目，使其如期竣工交付使用，各地还要根据自身实际，新开工相当数量的保障房，建设任务十分艰巨。?各地要统筹谋划，做好项目安排、资金筹措和土地落实等工作。?要增加政府投入，加大金融支持，拓宽融资渠道，通过创新经营模式吸引社会资金进入保障房特别是公租房建设领域。国务院明确公租房为重点，验证“市场归市场，保障归保障”国庆节前，国务院发布了关于保障性安居工程建设和管理意见（简称45号文），从总体要求和基本原则、以公共租赁住房为重点、落实土地和资金的政策支持、住房质量、分配和运营机制、问责制等六个方面部署了“十二五”期间的保障房工作。这是继2007年国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称24号文）后，第一份专门针对住房保障具体操作的正式文件，凸显出住房保障问题的重要性和严峻性。国45号文的出台，完善了对保障性安居工程的制度建设，尤其是明确了各类保障房的单套建筑面积标准。如能有效贯彻落实，将极大的缓解城市中低收入家庭、新毕业大学生和外来务工人员的居住难问题。由此可见，调控目标是形成“市场的归市场，保障的归保障”的完善住房体系，宏观政策效果已较明显，住房体系正逐步走上正规，差异化、精品化开发将是房地产开发企业的选择方向。限购政策短期不会结束但并非长期执行?部分城市限购令期限将至，住建部要求限购到期延续临近年关，部分城市的“限购令”期限将至。尽管未公布正式文件，但住建部已经放出风声：地方限购到期延续，房地产调控政策不存在放松的可能。?限购令引发连带影响，政府财政收入大幅缩水限购令是一项行政强制措施，早晚必然要被调整、直至取消。如今，发力于终端房价的调控政策，不仅直接抑制了各地楼市的交投热情，而且已然影响到了上游土地市场，让长期以来地方政府所倚重的土地财政受挫。随着地方政府财政收入的严重缩水，地方政府将很难对长期执行限购令保持热情。并且，各地以大型国有银行为代表的金融机构已向楼市投入了大笔信贷资产，随着开发商运作渐入困境，这些资产的坏账风险陡增，届时地方政府将不得不为保全金融资产的安全而多方努力。?某些地方的楼市限购政令很可能在未来某一时点被“弹性执行”，限购闸门松动的结果，就是炒房资金趁机卷土重来，反而可能给楼市带来巨大冲击。2012年度中旬调控政策或放松?国泰君安：预计调控将至明年年中政策松动将呈差异化国泰君安证券发布的2012年房地产行业投资策略会会议综述指出，调控至少持续到明年五六月份或者两会后，开发商以价换量的销售策略将大规模出现，房价的普遍、实质性下跌也将在今年年底至明年1季度集中显现。但调控不会长期持续，未来政策松动也是差异化的，比如可能偏向对改善型居住的松动。?刘元春：明年3季度有望放松打压政策《中国宏观经济分析与预测报告（2011—2012）》预测，明年2季度，地方政府可能使用暗度陈仓的手段，放松房地产市场的监管政策。而3季度，中央政府也可能缓慢放松限贷政策，并采取一系列对冲政策，最终放松限购政策。《报告》同时指出，目前房地产不是市场自发调整的产物，市场潜在的需求和刚性需求仍然旺盛。从城市新增人口规模和现有家庭数量变化来看，未来每年新增家庭和改善性住房需求都将保持在650万-700万套，而目前房地产供给基本上只有600万套左右，因此，价格下降引发的刚需依然强劲，因此本轮房地产的调整将在价格适度下滑和政策适度放松中结束。信贷收缩出现松动明年个人房贷有望放开?多家银行房贷业务将恢复，并执行基准利率四大国有银行中，工行首套房贷利率可执行基准利率，农行部分网点对房贷申请者承诺最低可享受基准利率，建行网点可对二手房的首套房贷从基准利率基础上最低上浮15%降至上浮5%。邮政银行首套房贷利率可执行基准基础上上浮5%的利率。外资银行方面，已于10月13日下发通知暂不接受人民币个人房屋按揭贷款和抵押贷款的渣打银行，也已于近期恢复了房贷业务。?存款准备金率连续13次下调后，首次回升自2010年以来，央行连续13次提高存款准备金率，银行贷款额度收到严重影响。而从12月6日起，大型金融机构的存款准备金率将下调0.5%至21%。?鉴于政府对房地产调控政策仍将持续，银行方面预计个人房贷额度宽松需等到明年第一季度。预计明年随着信贷政策的调整，银行个人房贷额度将逐渐“松绑”。小结?保障房建设多次被强调，显示中央对于建设一个“市场的归市场，保障的归保障”的完善的住房体制的决心。?限购政策短期内不会结束，但长期执行难度较大，并对地方经济、金融以及整体调控效果风险难以把握。?利率政策出现松动，外资银行重回个人房贷市场；存款准备金率回调，预计明年个人房贷将逐渐“松绑”。?金融机构、专家学者对明年年中政策松化抱有信心，预计第三季度将逐渐释放市场需求。徐州经济研究徐州GDP总量增长略高于江苏省平均水平徐州市2005-2010年人均地区生产总值概况近年来徐州GDP总量始终保持在年均10%以上的高速增人均地区生产总值（单位：元）33233长过程，略高于江苏省的平均水平，其GDP总量在整个4000027514230693000019221苏北地区位于首位。136971625820000不同于GDP总量的领跑地位，徐州人均GDP省内排名并100000不是太落后于苏南的苏州、扬州等地区，但近年人均2005年2006年2007年2008年2009年2010年GDP持续高速增长，相关产业处于高速发展期。2009年-2011年二季度徐州GDP走势图120010002011年度徐州GDP处于增长阶段800600上半年徐州全市实现地区生产总值1734.1亿元，按可400比价格计算，比上年同期增长13.1%，增速高于全省2001.7个百分点。其中第一产业增加值增长3.7%，第二产009Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q2业增加值增长14.1%，第三产业增加值增长14.3%。GDP（亿元）徐州进出口总额情况2009年-2011年二季度徐州进出口总额走势图2011年度上半年，徐州市全市进25出口总额为25.92亿美元，同比20增长43.4%，增速高于全省23.4个百分点。15其中，出口总额为15.72亿美元10，增长44.9%，增速高亍全省524.5个百分点。实际到帐外资05.46亿美元，增长46.7%，增速09Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q2高于全省37个百分点。进口总额（亿美元）出口总额（亿美元）固定资产投资情况2011年上半年全市固定资产投资完成840.75亿元，同比增长25.7%，增速高于房地产开发投资情况全省1.8个百分点。2011年上半年，徐州市房地产开发投资2010年-2011年二季度徐州固定资产投资走势图95.70亿元，同比增长30.2%。其中二季700度房地产开发投资65.11亿元，同比增长60028.60%。5004002010年-2011年二季度徐州房地产投资走势图3009020080701006005010Q110Q210Q310Q411Q111Q240固定资产投资额（亿元）302010010Q110Q210Q310Q411Q111Q2房地产开发投资额（亿元）2009年-2011年二季度徐州社会消费品零售总额走势图300250200社会消费品零售总额情况150100上半年全市社会消费品零售总额为548.8750亿元，同比增长17.2%，增速高于一季度009Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q20.6个百分点，与全省平均水平持平。社会消费零售总额（亿元）居民消费价格指数2010年-2011年二季度徐州居民消费价格指数走势图108上半年，全市CPI累计上涨5.2%。6月107份当月上涨6.9%，为三年来最高水平。106八大类商品及服务价格呈“六涨二降”趋105势，特别是大米、面粉、干鲜瓜果、猪肉104、鲜蛋等与居民生活密切相兰的商品价格103分别上涨10210.710.810.910.1010.1110.1211.111.211.311.411.511.626.2%、26.9%、17.3%、26.2%和价格