河南省整体市场分析进入2011年以来，当调控政策与金融紧缩政策相叠加，当加息、信贷控制与银行体系监管相叠加，当市场化调控手段与行政化限购令相叠加，房地产开发企业,正面临着有史以来最为严厉的市场与政策环境，房地产行业正面临第一次真正意义上的大调整。值2011房地产高峰论坛举办之际，东方今报委托中原地产，特别发布2011河南省房地产市场蓝皮书，通过权威数据，解读中原地产。河南省房地产投资额（住宅投资额）分析：a)2006-2010年，全省房地产开发投资（住宅投资）持续增加、稳步增长，2010年房地产投资首次突破2000亿元，其中住宅实现1600多亿元；b)2011年前三季度，全省累计完成房地产开发投资1847.03亿元，比去年同期增长32.1%。全省房地产开发投资保持快速增长的态势，但增速逐步平稳回落。c)在房地产开发投资中，2011年前三季度住宅投资1423.55亿元，增长28.1%，低于房地产开发投资增速4.0个百分点，增速比去年全年和今年上半年分别回落8.3个和2.1个百分点。总结：在房地产开发投资中，整体状况是有增长，但由于调控影响，增速回落。开竣工面积分析：?2006-2010年，全省房地产开、竣工面积持续增加、稳步增长，2010年全省房地产新开工面积8600多万平方米、竣工面积4400多万平方米；?2011年前三季度，全省房屋新开工面积7548.02万平方米，比去年同期增长32.3%，增速比去年全年、今年一季度和上半年分别加快11.0个、30.1个及8.7个百分点；?2011年前三季度，全省房屋竣工面积2429.48万平方米，比去年同期增长29.6%，增速同比回落0.6个百分点，比今年一季度和上半年分别加快44.0个和3.2个百分点。总结：全省房地产开、竣工面积开发投资保持同步，增速回落。河南省18地市投资排行1、河南省18地市2011年1-9月份房地产投资额排行榜排名城市房地产投资额（亿元）1郑州650.202洛阳158.243信阳116.904驻马店1125周口100.296新乡95.047安阳82.048南阳71.349开封65.4210焦作55.511濮阳53.212三门峡42.8513许昌（半年）40.2814鹤壁28.1815漯河23.916济源12.4817平顶山——18商丘——投资额排行分析：?2011年前9个月在河南18地市当中投资额过100亿元的共计5个城市，分别为郑州、洛阳、信阳、驻马店、周口；除了郑州外，其余4个地市相差不大。?2011年前9个月新乡、安阳、南阳、开封的投资额是仅次于前5个过100亿的城市，整体来看排名处于河南省的中上游总结：郑州市房地产投资额远远高于河南其他地市，是洛阳市的4倍有余、信阳和驻马店的近6倍。郑州市市场房地产投资1、郑州市房地产投资额（住宅投资额）分析：?2006年至2010年，郑州市房地产投资额保持较快速度增长，特别是2010年增长速度最快，全市房地产开发投资同比增长50.9%。?2011年前三季度，全市累计完成房地产开发投资650.2亿元，同比增长30.6%，比今年第1和第2季度分别回落8.5和7.8个百分点。?2011年前三季度，在房地产开发完成投资中，住宅开发投资完成440.4亿元，同比增长18.2%。总结：从数据可以看出，第三季度，郑州房地产开发投资积极性在下降。2、郑州市房地产开工、竣工面积分析：?2006到2011年，除2008年受经济危机影响，商品房开工面积小幅减少外，郑州市商品房开工、竣工面积保持快速增长，2010年增速最快，分别达到了1811.8万㎡和944.6万㎡，增速分别为25.5%和46.9%。?2011年前三季度，全市商品房新开工面积1329.7万平方米，同比增长31.9%；其中，住宅新开工面积952.4万平方米，同比增长27%。商品房市场1、郑州市商品房供销价分析分析：?商品房价格方面，2006年以来郑州市商品房价格持续增长，2010年开始，增速明显加快。2011年前10个月累计销售均价近8000元/㎡，同比增长29.24%。?商品房供应方面，2007年和2010年均突破1000万㎡大关，分别为1123.96万㎡和1043.56万㎡。?商品房销售方面，2009年和2010年均突破1000万㎡大关，分别为1123.96万㎡和1043.56万㎡。总结：从数据可以看出，2011年1-10月，受楼市调控影响，销售情况更加不容乐观2、郑州市商品房可售量分析分析：?2011年1-10月份，前9个月商品房可售量持续增加，其中4月增长最多，增量达88.2万㎡，环比增长22.47%，其他月份增速均在10%以内。?截至2011年10月底，商品房可售量为610.84万㎡，环比减少1.66%。但相比2010年末的371.53万㎡，增长了64.4%。总结：按2011年前10个月郑州市商品房平均销售面积来算，郑州市商品房可售量还可以销售11个月，存量房比较大。商品住宅市场1、2006年-2010年10月郑州市商品住宅供销价分析总结：郑州市商品住宅均价持续、快速增长，2011年1-10月均价达到了6406元/㎡，相比2010年全年增长了15.7%。2、2011年1-10月郑州市商品住宅供销价走势分析：?郑州市商品住宅均价自6月份以来持续回落，10份月均价6493元/㎡，环比下降了0.86%，同比上涨了6.93%。?2011年1-10月份郑州市商品住宅累计供应、销售分别为557万㎡和421万㎡，同比分别减少17.9%和总结：从数据上看，郑州市商品住宅整体来看46.0%。呈现供大于求，下半年10月份首次出现供不应求。3、2011年1-10月郑州市商品住宅供应分析分析：?投放最多的月份为9月份，超过80万㎡，同比减少39.1%；投放最少的是10月份，仅有21.56万㎡，同比减少60.1%。?从套数看，9月供应最多，达9000套，同比减少36.3%；10月供应最少，仅2189套，同比减少57.8%。?投放套数走势与投放面积走势基本一致，4月份由于经济适用房集中投放，套均面积最小，为82.48㎡，7月份套均面积总结：最大，达到了2011年124.21-10㎡。月份，受宏观调控影响，郑州市商品住宅投放均维持在较低水平。4、2011年1-10月郑州市商品住宅销售分析分析：?从套数上看，8月销售最多，达5390套，同比减少46.7%；2月销售最少，仅2662套，同比减少45.5%。?2011年1-10月郑州市商品住宅销售套数与销售面积走势基本一致，套均面积最小的是8月份94.2㎡，套均面积最大的是3月份108.2㎡。总结：2011年1-10月份，受限购等一系列调控措施影响，郑州市商品住宅销售明显下降，相比2010年单月最高97万㎡的销售，逊色了许多；5、2011年1-10月郑州市商品住宅价格分析分析：?2011年1-10月郑州市商品住宅均价最高的月份为6月，达到了6724元/㎡，同比增长24.1%；最低的为3月，均价5521元/㎡，同比增长13.8%。总结：自6月起，郑州市商品住宅均价持续下滑，表明政府调控效果已经初步显现。6、2011年1-10月郑州市商品住宅可售量分析分析：?2011年1-10月份郑州市商品住宅可售量总体呈增长趋势。增长最快的是4月份，环比增加18.28%，3月份和10份出现小幅减少，分别减少了7.59万㎡和22.69万㎡，环比分别为-3.22%和-5.95%。?截至10月份，郑州市商品住宅可售量为359万㎡，比2010年末的218万㎡，增加了64.3%。总结：按2011年前10个月商品住宅月均销售面积来算，目前商品住宅可售量还可以销售近9个月。非住宅市场1、2006-2011年10月郑州市非住宅供销价分析分析：?2006-2011年郑州市非住宅价格保持快速增长，且从2010年起，增速明显加快。2011年1-10月均价为已接近13000元/㎡，与2010全年均价相比，增长了36.33%。?2011年1-10月份，郑州市非住宅供应面积为205万㎡，同比增加15.1%；非住宅销售面积为133万㎡，同比下降7.8%。总结：大体上看，2006-2011年郑州市非住宅市场除了2009年以外，一直处于供大于销售。2、2006-2011年10月郑州市商业用房供销价走势分析：?2011年1-10月均价已突破14000元/㎡，比2010年全年均价增长37.3%。?2011年1-10月郑州市商业用房供应面积突破100万㎡，同比增加40.6%；销售面积60.3万㎡，同比减少13.1%。总结：从数据上看，郑州市商业用房价格保持较快增长，自2010年增速度明显加快。3、2006-2011年10月郑州市办公用房供销价走势分析：?2011年1-10月均价接近12000元/㎡，同去年全年均价相比，增长了40.4%。?郑州市办公用房供应方面，2010年最高近80万㎡，同比增长270.8%。?郑州市办公用房销售方面，2010年最高突破90万㎡，同比增长50.6%。?2011年1-10月郑州市办公用房供应面积为70.6万㎡，同比增加1.4%；销售面积为66.7万㎡，同比减少7.6%总结：。2006-2011年郑州市办公用房均价总体呈上升趋势总体上看，郑州市房地产市场销售弱势仍然较为明显。郑州房地产市场销售量下降主要是受限购、限贷政策以及消费心理等因素的影响。商品住房价格出现松动，商品住宅均价持续小幅下滑呈现小幅下探的态势。一些开发商正在采取适宜灵活的营销策略，通过各种“明送暗降”活动进行促销，而开发企业在项目定价上也十分谨慎，新投放市场的项目大都采取“低价入市”的策略，商品住房价格表现出松动的迹象。另外，商品房存量持续增