柳州房地产市场调查报告一、市场调查前瞻1.1大市场环境2012年1月底，在国务院第6次全体会议上，温家宝要求，巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。“这是中央对2012年房地产调控最新的定调。”业内人士说。业内人士分析，整个上半年将会是楼市探底的一个阶段，预计六七八月房价将会“见底”，预计下半年可能会有所好转。2012年春节后第一周全国多城市楼市成交量开始回升至节前水平，但总体仍然低迷。中国指数研究院昨日发布的最新数据显示，上周监测的40个城市中，有九成城市楼市成交量同比下跌。与此同时，上周20个主要城市土地市场交易逐步恢复正常，成交量有所增长。数据显示，上周监测的40个城市中，36城市楼市周均成交量同比下降，15城市成交量降幅在50%以上。据房地产研究院近日发布《2011-2012年度全国房地产市场研究报告》，预计2012年上半年将延续2011年形势，国房景气指数、房价指数、楼市成交量继续下行探底，但在第三季度前后有望完成筑底，随后楼市可能弱势复苏，全年楼市将奏响“探底、筑底、复苏”的三部曲。从最近公布的居民购房意愿数据看，楼市仍将保持低迷，“预计会在今年上半年惯性下行，下半年筑底后试探性复苏。相比2008年的急坠急升，这次将显现出一个底部宽平的一字形。”他判断，2012年全国楼市各项指标会比2011年差，但仍有转机。“上半年以下跌为主，下半年可能转为阴跌、盘整。”杨红旭认为，今年第三季度将是一个重要的时间窗口。1.2货币政策货币政策持续收紧，信贷投放同比下降：2011年上半年，CPI涨幅呈扩大趋势，存准率、利率不断上调。2011年，央行每月上调一次存准率，共计6次，每次0.5个百分点。而12月下调一次存准率后，大型金融机构存准率达到21%；央行还分别在2月、4月和7月加息25个基点，目前，一年期存款利率为3.50%，银行贷款额度吃紧，各地纷纷上调首套房贷首付比例。虽然各家商业银行都声称会支持居民正常购房融资需求,但在持续收紧的房贷政策之下,部分有自住需求的购房者已经受到房贷政策的影响,自愿或被迫推迟了购房需求。1.2区域市场动态1.2.1柳州5银行上调首套房贷款利率除中国银行、中国工商银行、中国农业银行和中国交通银行首套房贷利率仍保持基准利率外，中国建设银行、上海浦发银行、中国光大银行、华夏银行及兴业银行均有所调整。其中，中国建设银行和光大银行首套房贷利率较基准利率上浮15%。1.2.2柳州将加大各类保障房建设今年柳州市加大保障性安居工程建设力度，进一步完善城镇住房保障体系，新开工建设各类保障性住房2.8万套（户），并把其列入今年市政府为民办的10项实事之一。柳州市将建设各类保障性住房2.78万套(户)。其中，廉租住房4000套，新增发放廉租住房补贴4580户，公共租赁房6000套，经济适用房（含集资房）4600套，限价商品住房2100套，城市棚户区改造6000户，国有工矿棚户区改造520户。1.2.3自治区国土资源厅调研称加快推进柳州汽车城建设2月1日，自治区国土资源厅副厅长梁兵率队来柳进行专题调研时表示，将尽最大努力从自治区重大项目统筹层面考虑，帮助柳州争取用地指标，加快推进广西柳州汽车城建设进度。据悉，2012年是广西柳州汽车城建设攻坚之年，柳州市根据柳东新区用地需求拟定了广西柳州汽车城今年新增建设用地计划指标安排方案。其中，拟用地需求涉及74宗建设项目，总用地需求约1571公顷。1.2.3柳州市批静兰片定位为高品质生活新区2011年11月15日，《柳州市静兰片控制性详细规划》和《柳州市城邕片控制性详细规划》已获得政府批复。根据规划，静兰片定位为高品质城市生活新区，城邕片定位为河南片重要的城市生活区。根据规划，片区定位为高品质城市生活新区，具有一定公共服务职能与产业职能，环境优美，设施齐全的综合新区。该片规划以华展·华园东边为片区级中心，通过对大型公共服务设施、开放公园等多元素空间的组织与渗透，实现城市住区、公共服务组团在空间上的融合，以此形成片区居民的公共活动和娱乐休憩中心。二、政策动态2.1政策法规2.1.1两年未动工可无偿收回土地《中华人民共和国城市房地产管理法》（修订）版中明确规定以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须需的前期工作造成动工开发延迟的除外。华坤认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》的修订明确了开发土地的动工开发期，一定程度上打击了房地产开发商通过延期开发哄抬房价的可能，规范了房地产市场开发秩序，推进房地产市场的健康发展。2.1.2房地产转让需依法办理《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《办法》规定，房地产转让中的下列类型不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。华坤认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》明确了房地产市场的转让和抵押，一定程度上抑制炒地皮哄抬地价的可能，有效规范了土地市场的管理，进一步健全了房地产市场的投资开发。2.1.3银行纷纷上调首套房贷款利率，首次购房成本增大绝大部分银行均上调了首套房贷款利率，上调幅度主要集中在10%-30%之间但也不排除有部分银行还是保持基准利率，但基本上要真正贷到款，需要等上相当长一段时间，甚至出现放不了款的情况。华坤总结：银行首套房贷利率的提高目的不是遏制房价上涨，或者是调控房地产，而是防止房地产金融危险发生和房地产泡沫扩大。但是，对于首套房购买者，尤其是在当前如此严控的条件下购房，都是‘刚需中的刚需’，如果对这部分购买者加以调控提高门槛，势必会造成‘误伤’，甚至有可能成为房价上涨的推手。为了抑制投机性购房需求,去年以来,监管机构对房贷尤其是第二套住房(及以上)房贷做了严格的规定。在去年信贷额度相对宽裕的局面下,银行在执行的过程中并不是非常严格。无论是在利率还是首付成数方面还存在一些变通的办法。但今年以来,在央行数度提高存款准备金率之后,部分银行信贷额度紧张,银行对房贷的态度也在转变,这些变通的办法早已行不通,多家银行正在主动收紧房贷业务。“房贷业务以前一直被视为银行的优质业务,但今年的情况有所不同,年初我们就做好了收缩的准备。”某国有银行个贷部门负责人向记者表示。这位人士表示,年初部分城市在“限购、房产税”等政策出台后,市场开始出现了“价格和成交量双下降”的局面。银行方面认为商业银行今年住房按揭贷款业务的拓展会存在着较大的压力,因此在年初时即在信贷结构方面进行了调整,比如提高收益较高的中小企业贷款占比来弥补房贷业务流失的影响等。“目前我们新增的信贷投放之中,执行基准利率和上浮利率的贷款占比超过80%,在今后的信贷投放中,也要保持这个比例。”某国有银行负责人表示。这位人士指出,在存款准备金率高企、银行负债成本增长的局面下,银行贷款利率上浮也是资产负债管理的一个重要考虑因素。虽然银行要支持正常的购房需求,但也要考虑自己的盈利,在此背景下,房贷收紧也是必然的。目前，各大银行均上调贷款利率，且贷款办理时间相对较长，加上贷款利率可能进一步上调，购房者还贷成本不仅加大，而且贷款耗时，因此会加重购房者观望的情绪，市场有进一步趋冷的可能。三、土地成交信息2011年柳州市国有建设用地使用权交易成交结果浏览表四、商品房备案和成交信息4.12011年柳州商品房成交量（数据来源：柳州市房产交易管理中心数据库）2011年柳州市全年成交套数15493套，成交面积1529619.81㎡。4.22012年1月份柳州市商品房成交量据柳州市房屋登记管理中心统计数据显示：2012年柳州1月新房成交1183套，环比下跌0.7%；成交面积112041.83平方米，环比上涨2.4%。柳州2011年1月新房成交1152套，2012年1月同比上涨2.7%；2011年1月成交面积118236.98平方米，2012年1月同比下降5.2%。2012年1月城中区成交520套，环比上涨15%，同比上涨48.6%；柳北区成交79套，环比下跌59.7%，同比下降67.1%；柳南区成交397套，环比上涨200%，同比上涨21.4%；鱼峰区成交187套，环比下跌54.5%，同比下降12.2%；柳东新区成交0套。2012年1月城中区商品房成交面积为51757.53平方米，环比上涨15%，同比上涨36.0%；柳北区商品房成交面积为8354.77平方米，环比下跌60.2%，同比下跌62.5%；柳南区商品房成交面积为35658.28平方米，环比上涨172.0%，同比上涨5.3%；鱼峰区商品房成交面积为16271.25平方米，环比下降46.3%，同比下降22.7%；柳东新区商品房成交面积为0平方米。4.32012年1月份柳州市各城区商品房成交量鱼峰区成交187套，环比下跌54.5%，同比下