“以产品为道具”————黄骅汽车城项目初步沟通谨呈沧州美好家园房地产开发有限公司前言我们的理解》写在前面我们能够发现，这块土地所蕴含的价值；我们能够感受，这个区域今后发展的美好愿景；我们能够发现，开发商这块土地所倾注的关注；————我们，将竭尽全力！汇报提纲((一一))项项目目((二二))节节奏奏((三三))产产品品认认知知规划规划建建议议■项目属性认知■开发原则■产品综述■竞争环境认知■开发节奏建议■产品分项建议■周边项目认知■项目规划建议■补充建议■项目综合定位((四四))客客户户梳梳((五五))报报告告理理回回顾顾■客户梳理■重点内容回顾■客户描述及定位第一部分项目认知■项目属性认知■竞争环境认知■周边项目认知■项目综合定位1、项目属性认知项目认知项目属性认知项目基本情况□项目位置：黄骅市西北角，205国道与学院路交叉口西北侧□占地面积：240亩（159840平米）本□容积率：不超过2.5案□建筑面积：不超过399600平米旧城边缘的大盘项目项目认知项目属性认知地块条件道路□项目四至：在建市政东：邻205国道（平安大街），南侧有部分汽配厂等门市2南：区域主干道学院西路05西：为规划道路国规道北：为在建市政主干道划（平道安□地块内部：路路内部规划大街地形：整体地形为长方形，被内部规划路划分为南北）二个部分，形状方正地貌：地形平坦，无较大起伏道路：西侧规划道路沿线有国防电缆埋设，内部横向学院西路规划路目前为土路从自身来看，地块具有建设高品质项目的潜质项目认知项目属性认知滨海学院周边环境在建市政道路学院路小学□周边交通：周边路网“四纵三横”，205国道6路公交招手停车□周边配套：商业广场教育：学院路小学、黄骅三中、学院西路北交大滨海学院（未来可能扩展至4-6家）医疗：神辳居医院、黄骅康复医卡西亚诺慢摇吧院、黄骅中西医结合医院购物：金宇豪庭购物广场、205国道沿线商业、信誉大街（平新海西路安休闲：卡西诺慢摇吧建大神麓居医院□周边土地环境：神幸设街青华福大）2项目北侧、东侧均有大量闲置年大大街0土地，土地潜在供应量大大街街5信誉大街街海西路国渤道周边交通便利，配套能够满足基本生活需要，教育氛围兴起，远景氛围更为浓厚项目认知项目属性认知开发商背景?公司成立六年来渐渐发展成为6大中心及沧州、黄骅、青县三个分公司和沧州金地物业管理有限公司，是一家拥有资产近伍亿元集房地产开发、工业地产开发、营销策划、投资、物业管理为一体的综合性股份制企业；?公司成立以来，先后开发建成了“五个质量优秀、服务全面的住宅小区，正在高标准开发建设“佳苑领域项目”、“朝阳门项目”、“海天雅居项目”、“领秀东方项目”、“快乐橙市项目”等共50万平方米的住宅项目，另有80万元平方米的开发项目正在启动中；?几年来，公司共获得省、市、县各级颁发的20多项荣誉。“海子城市花园”和“地中海假日”两个住宅小区获得省“河北省住宅金奖实施项目奖”和“河北省十佳优秀节能楼盘实施项目”两项大奖；“海子城市花园”和“乾宁花园小区”分别被建设部评为“中国房地产精品楼盘”、“最具人文社区楼盘”；“佳苑世纪城”荣获“沧州十大明星楼盘”；公司先后获河北省“重质量、守信誉单位”、“沧州地产精英十强”等殊荣。作为一家有能力、有实力、有经验的名牌开发商，能够从各方面保证项目的开发品质项目认知项目属性认知项目自身属性区位环境地块交通配套背景城市边缘，周边缺乏自地块形状方正周边交通条件目前地块周边明星开发商区位认知程然景观，但、平整，规模较好，四纵三配套缺乏，但，有能力、度不高，未通过人工景较大，利于后横的交通网络周边未来配套有实力、有来周边存在观弥补的空期多线产品丰，内部规划路丰富，教育配经验打造精较大产业规间大；富交替开发；对地块形成分套氛围较强，品楼盘；划；割；未来可能形成产业区域；项目自身多个角度可以支撑较高档次的项目品质项目认知项目属性认知项目外部属性?距首都北京240公里，距天津120公里，距省会石家庄221公里，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，截止2009年人口710万；?沧州境内有华北、大港两大油田，是全国四大产盐基地之一，全国三大铸造基地之一，黄骅港是中国目前港口建设中一次性投资最多、工程规模最大的项目；?2009年全市实现经济生产总值1900亿元，增长11.3%，；?2009年全市建筑企业完成总产值144.39亿元，同比增长22%；?2010规划目标：生产总值达到2083亿元；人均生产总值达到2.9万元以上?房屋施工面积1208.04万平方米，增长12.66%；房屋竣工面积；累计投资不少于3165亿元；投资率达到40.2%；579.86万平方米，下降9.9%；实现利税10.6亿元，增长60.3%；?以现在的沧州市区及市经济技术开发区为起点，以黄骅港开发区为“雁首”，?全社会固定资产投资完成1102.8亿元，首次突破1000亿元大以沧石高速、朔黄铁路两侧为“躯干”，繁衍成连绵百公里的产业长廊和城市关，同比增长39.17%。其中，城镇投资完成774.2亿元，增长产业带，促成能源、钢铁、新型建材及化工、物流等产业向临海“雁首”集中38.87%；农村投资完成328.6亿元，增长39.87%布局；沧州经济高速发展，位于河北省前列，在环京津、环渤海双环经济带中的作用提升明显项目认知项目属性认知项目外部属性?黄骅市处于“环渤海、环京津”的“双环”枢纽地带和东北亚经济圈的中心位置，是国家跨世纪工程--神华工程的龙头项目黄骅港所在地。总面积1544.7平方公里，拥有65.8公里的海岸线。人口42.6万人，?2005年1月，黄骅市是河北省首批“扩权强县（市）”之列，进一步激活了市域经济发展的活力。?黄骅拥有中国冬枣之乡、中国北方模具之乡、全国科技先进市、全国文化先进市和全国体育先进市等称号；双铁：黄万铁路（纵）、朔双国道：205一港：?黄铁路（横）神骅铁路：西起山西神国道（纵）、黄骅港木东至河北黄骅，总长度307国道815千米，是我国西煤东（横）运的第二条大通道，输送能力为6800万吨/年，远期可达1亿吨/年。双高：津汕高三横三纵一端头，四通八达的便捷交通线为黄骅的发展打下了坚实的基础速（纵）、石黄高速（横）项目认知项目属性认知项目外部属性黄骅具有多样的产业结构——煤炭：西煤东运的龙头，沿海地区重要的煤炭集散地，年煤流转量近7千万吨；旅游：具有丰富的湿地资源，未来的滨海旅游和湿地旅游前景丰富；石油：地下蕴藏着丰富的石油、天然气等资源，是大港油田的主产区，年产量60万吨；盐田：盐田总面积220万公亩，年产原盐150万吨，是全国海盐生产基地之一；农产：冬枣为主的特色农业，种植面积30万亩，年产量8000万斤，产值5.5亿元。黄骅具工业：目前工业企业超过1600家，形成了形成了五金制造、资源化工、塑料模具三大主导产业，年实现销售收入120多亿元；————以上数据来源于黄骅政府网《黄骅在线》资源及工业基础决定了黄骅具有强大的可持续发展性，必将带动房地产市场的攀升项目认知项目属性认知项目发展机遇构筑“一主两副五核”的城市中心等级结构：2007年2月，河北省政府批准成立“沧州渤海新区”，是河北省“东出其中“一主两副”为学院路、华兴大街和津汕高速所围合的城市主中西联”的桥头堡和未来经济发展的重要增长极；心，海园城市副中心和起步区东湖城市副中心；2008年省政府提出“沿海中心城市”的目标，即：在河北省沿海地区建重要中心分布设三个百万人口的中心城市；依托学院路、渤海路从西向东依次联接新城科教中心、行政中心、2008年，由中国城市规划设计院编制完成了《黄骅市城市总体规划文化中心、商业中心和体育中心，形成在时空上紧密联系的新城生（2009-2020）》，并与2008年12月31日经省政府正式批准。长点和增长带；总体规划到2020年，黄骅总人口将达到100万；黄骅市城市总体规划给了城市房地产发展以政府导向的支撑项目认知项目属性认知项目发展机遇机遇：新板块崛起，市民居住意识突破主城挑战：项目云集，产品从传统走向创新产业生态新城功能区教育工传统中心业新城功港能区口产业项目认知项目属性认知项目外部属性小结?环渤海经济圈在三大经济圈中的地位愈发重要，将带动经济圈内涌现大批产中型产业城市；?沧州和黄骅的城市属性和发展程度，决定了黄骅正处中小型传统城市向成熟型产业城市转化的过程中，城市具有本身存在的产业支撑；?黄骅的城市发展规划对城市功能分区提出了明确定位，明确的区域属性对项目具有拉动作用；?黄骅的房地产市场正处于由传统向新兴的转化过程中，市场的开放性强，购房者观念正处于OPEN状态；?区域发展的利好因素将吸引大批房地产项目聚集，项目的远期竞争可能较强；2、竞争环境认知项目认知市场竞争环境宏观经济研判4000001000003500003353538055780000314045684778000070000300000265810614916574561330600002500002163146000050287513221849374331350000200000387604000040000150000316493000010000020000200005000001000002006200720082009201002005年2006年2007年2008年2009年200520062007200820092006-2010年第一季度43313502876149165745805572005-2009国内生产总值单位：亿元2005-2009年财政收入单位：亿元线性(2005-2009国内生产总值单位：亿元)GDP单位：亿?2009年全