东方购物广场营销推广执行方案2011年3月一、安陆商业市场分析第一章二、项目分析及项目定位1.1安陆经济概况1.2竞争楼盘动态目录三、项目招商及执行计划四、项目营销推广执行计划五、营销活动及其它附件一、安陆商业市场分析1.通过以上调研分析可以看出，凯旋城、金秋御园、香格里拉位置较佳所以商铺销售处于良性发展，林语花都位置较次，仅达到了45%的销售，区域市场目前的新开商业主要还是以投资客自营为主，大多为社区配套性商业。2.租金最高的为德安路沿街商铺及太白广场租金在75-233元/平米之间。地段、人气、合理的商业定位，是商业地产的基石，也是决定一个商业地产最成功的保证。3.安陆市场商业还处在比较原始的起步阶段，客户对成熟区域的商业认可度比较高，对陌生区域信心不足4.主力店对商业的带动最用非常明显。5.租金水平不高，不同楼层和区域的租金差相对较大6.商业购买者正在从自用购买向投资购买的转变阶段7.安陆人对中百非常认可，中百的开业带动区域商业的影响非常大。一、安陆商业市场分析二、项目分析及项目定位第二章目录三、项目招商及执行计划2.1SWOT分析2.2项目目标客户群体定位2.3租金定位四、项目营销推广执行计划2.4价格定位五、营销活动及其它附件SWOT分析一、安陆商业市场分析2.1SWOT分析地段较好,处于核心商圈德安路商圈附近。全新的购物广场中心，规划新项目规划先进，是安陆目前富有现代感的商业步行街，业态颖，业态丰富。种类繁多，业种齐全，能满足多种购物需要。有能力引领安陆的购物革命，S—优势安陆首个整体规划的大型购物广场。商业地产色升级换代由此开始中百仓储核心主力店的支持，大量的上流、人流在此聚集。。本小区两千余户，近万人的中高端客户的购物鼎力需求支持安陆在建的商业综合体即将诞。生。开发商实力雄厚，在孝感有比较好的政府关系。劣势—WSWOT分析安陆城区人口较少，项目商业体量较大。安陆本地的经济水平能力不强0—机会，购买力相对不高，限制了本项目商业的发展。价格期望值过高，导致客户望而却步。新的购物广场理念形成还需要由于体量较大，不利于迅速去化。一定的时间培育。项目附近的菜场管理比较凌乱，不利于提高本商业的形象。T沿河路一带商业地段稍显偏僻，公路较窄，灰尘较威胁—多，不利于商铺的出售。5二、项目分析及项目定位2.3租金建议：一期商业?租金一期商业首层租金一期商业二层租金一期商业三层租金100元/平米35元/平米25元/平米二期商业：根据沿河路实际地理位置，项目的形象、档次、周边商业氛围，以及参考周边租金建议首层、二层租金为平均租金为60元/平米。一、安陆商业市场分析第三章1.项目概况：二、项目分析及项目定位2.销售状况及遇到的问题3.项目招商模式目录4.招商策略三、项目招商及执行计划5.项目招商优惠政策支持6.商业扶持政策建议四、项目营销推广执行计划7.招商阶段性策略8.招商阶段性工作计划9.项目招商业态五、营销活动及其它附件三、项目招商执行计划3.1项目概况东方购物广场是由湖北环球置业打造的集休闲、娱乐、购物为一体的大型一站式购物中心。商业总建面5万方。总占地：129679平米总建面：366849平米其中住宅：305221平米其中商业：36471平米其中酒店：4664平米其中会所：503平米总住户：2409户?三、项目招商执行计划3.2项目销售状况及问题：推出总面积一层二层三层10796.874380.134227.472189.09销售面积4761.722153.522064.13264.17（平米）剩余面积6035.152226.612163.341924.92去化率44.10%49.16%44.82%12.07%三、项目招商执行计划3.2项目销售状况及问题：来访客户数量：170批90%安陆本地，5%孝感，3%武汉，2%其他客户来源：。渠道分析：分析：主要以安陆本地投资客和经营者为主。开盘前会员客户数量：85批开盘会员客户解筹情况60批购买主要目的分析主要以安陆本地自主经营和投资占多数。三、项目招商执行计划3.2项目销售状况及问题：小结：时间：统计数据开盘至2011年2月22日层数：一层去化率为51%，为最高，二层为20%，三层为2%为最低，三层的销售目前遇到较大的困难，我们的重点在二层、三层的消化销售。面积：现阶段，我们共销售4761.72平米，剩余6035.15平米，还有55.9%的面积还未销售，我们的销售任务还有过半的销售面积需要消化。客户分析：90%以上以安陆本地人为主，这也说明我们的销售针对对象还是安陆本地人，能否继续延续这个优势，挖掘这部分消费人群尤为重要，同时，我们要积极拓展外地的客户，扩大我们的销售范围，特别是安陆周边区域及孝感地区。地理位置：从销售位置来看，靠近紫金路中百仓储的位置23、25号楼首层、二层去化率达到90%以上，这也充分说明了中百仓储在此地段的重要性，客户对中百的追捧与信任得到了验证。客户反馈：截止春节至2011年2月22日商业来访客户不到十组，客源极少，目前客户的主要反映是项目没有做起来看不到效果，觉得余铺地理位置都不太好，价格偏高，有一定的价格抗性。三、项目招商执行计划3.2项目销售状况及问题：?结论：目前商铺的销售遇到了一些困难与挑战，单纯的销售模式已经很难满足现实的需要，鉴于本项目商业体量较大，且商铺数量较多，采用传统的销售模式，无法满足投资客户的需求，及最大限度保障投资客户的收益及投资风险。所以，本项目应定位于“销售+委托招商”的营销模式，客户自愿选择委托招商。总而言之，“以商促售，以售带商”的形式来适应市场的需求，建议营销中心改为“招商营销中心”。?三、项目招商执行计划3.2项目销售状况及问题：?招商目的：本项目后期商业二期近8000平米、项目一期近6000余平米，共计14000平米的商业体量需要进行消化，体量较大，我们需要有统一的业态规划、业态控制来促进我们的销售活动；发展、搞活东方购物广场的商业，通过招商是最好的解决方式，同时也可以提高本项目的商业氛围，提升商铺的价值。三、项目招商执行计划3.3项目招商模式?结论：自营型客户或自主招商的投资客户，在购买项目商铺后，由业主自己负责商铺招租。纯投资型客户，在购买项目商铺后，委托项目招商团队进行招商，投资客户确定底线租金及意向业态后，由项目招商团队全权负责商铺招商。纯投资客户执行返租政策的，由招商团队自行招商。注：《商铺委托租赁协议》详见附件四。?三、项目招商执行计划3.4招商策略A:通过塑造项目形象与知名度，拉动招商本项目是安陆的商业航母，由于中百仓储作为主力店的参与，具备知名度大、规模大、影响力大，树立项目良好的形象，引导创业者与品牌商家主动洽谈合作。B:通过地面推广，由招商专员上门向本地商家推荐招商组建项目招商团队，通过招商专员上门拜访的方式，逐个向本地商家介绍项目情况，通过项目营销平台，联系商家与业主签订商铺租赁合同。?三、项目招商执行计划3.5项目招商优惠政策支持优惠政策支持方案?经营面积40平米以下?给予3000元开业奖金；经营面积40（含40）-100平米的品牌商给予5000元开业奖金；家100（含100）-150平米的品牌经营面积给予8000元开业奖金；商家经营面积150（含150）-200平米的品牌给予10000元开业奖金；商家经营面积200（含200）-300平米的品牌给予15000元开业奖金商家300（含300）-500平米的品经营面积给予20000元开业奖金；牌商价经营面积500平米以上的品牌商家给予30000元开业奖金。注：规定在项目开业当天，品牌商家必须具备营业条件，方可享受开发商给予的“开业奖金”。三、项目招商执行计划3.8招商阶段性计划品牌商家及中小商家招商阶段2011年4月-2011年7月三、项目招商执行计划3.8招商阶段性计划本时间段估计一期住宅5月份可交房，共163套，共计700余人可以入住。招商策略：针对本地商家及周边县市的品牌商家，由招商团队上门拜访，确定品牌商家需求商铺后，再由招商部门联系商家与业主洽谈商铺租赁事宜，最终由业主与商家直接签订商铺租赁协议。如品牌商家需求的商铺已签订《商铺委托租赁协议》，则由招商团队直接与商家谈判确定租金，最终依然由业主与商家直接签订商铺租赁协议。?三、项目招商执行计划3.9招商业态紫金路首层：首饰、眼镜、精品店、休闲男女装、运动服饰、鞋帽、化妆品、内衣、箱包品牌服装、眼镜、文化用品（中高档商业）首层业态沿河大道商业：以社区配套性商业为主，如小超市，烟酒副食，杂货店为主（中低档商业）美容美发、时尚淑女装、流行饰品、时尚箱包居家用品、居家饰品二层业态儿童服装鞋帽、玩具、婴童用品数码影像专卖店、品牌一体机、DIY装机、电脑配件、品牌笔记本、游戏设备等。三层业态咖啡茶座、足疗、KTV、特色美食街、电玩城等一、安陆商业市场分析第四章1、东方购物广场一期、二期商业营二、项目分析及项目定位销推广节点划分2、东方购物广场工作排期表3、项目认购前工作排期表4、项目前期宣传推广计划目录5、项目认购阶段营销推广执行三、项目招商及执行计划（3月—4月30日）6、项目开盘活动营销推广执行（2010年5月1日）7、项目续销阶段营销推广计划（2011年5月－2011年7月）四、项目营销推广执行计划8、广告主题宣传建议：五、营销活动及其它附件四、项目营销推广执行计划4.1营销节点划分第一阶段第二阶段第三阶段456...3413月0商业第一期销售商业第一期强销商业一期消化二期蓄水二期筹备开盘二期销售四、项目营销推广执行计划4.1营销节点划分营销方式解析与思路：第一种：只售不租，出让产权商第二种：不售不租，自主经营业地第三种