新区大盘城市化战略研究[关键字]：[简介]：?新区新区大盘如何采用城市化?大盘战略，城市化战略的具体?城市化落实，新区大盘的盈利模?盈利模式式，启动模式，开发节奏?开发节奏，客户演变规律?客户?启动模式?波托菲诺?圣爵菲斯?新浦江城?中海国际社区?翡翠城本报告是严格保密的。研究目的：研究目的：1.1.新区大盘该如何定位，如何持续性发展？新区大盘该如何定位，如何持续性发展？2.2.新区大盘如何启动？前期如何保证回现速度？新区大盘如何启动？前期如何保证回现速度？3.3.新区大盘的盈利模式？新区大盘的盈利模式？成都－中海成都－中海国际国际社社区区发发展展战战略、略、启动启动策略策略案例选择原则：案例选择原则：上海－浦江新城上海－浦江新城如何落如何落实实自主城市化自主城市化1.1.城市新区城市新区成都－翡翠城成都－翡翠城资资源共享，源共享，启动启动策略策略2.2.中低密度大盘中低密度大盘开发节奏－高端与主深深圳圳－波托菲－波托菲诺诺开发节奏－高端与主流中端流中端产产品品联动联动长长沙－沙－圣圣爵菲斯爵菲斯反思其盈利模式反思其盈利模式本报告是严格保密的。??成都－中海成都－中海国际国际社社区区1.背景：三环以外的新区，交通环境好1.背景：三环以外的新区，交通环境好区区域域规划为产业园区规划为产业园区，，项项目所在目所在区区域定域定义为义为配套配套地地块块自身自身资资源源优优越，越，拥拥有成都市最大的森林公有成都市最大的森林公园园中海地中海地产并产并未有未有过过大型大型区区域域开发经验开发经验2.问题：封闭、低容积率的高档社区规划VS小区域市场、中2.问题：封闭、低容积率的高档社区规划VS小区域市场、中端消端消费费者者3.解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，建立与城市3.解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，建立与城市联联系，利用城市机理克服新系，利用城市机理克服新区区的客的客户户支撑不足的支撑不足的问题问题本报告是严格保密的。项目区位?项目所在区域位于成都西北角，西延线，往城市三环外，临近高新西区。西高新西区城灌高速区在成都传统居住观念中是上风上水的地方。约3公?地块北面的羊市街西延线是城市里三环主要交通干道之一，与成灌高速公路相通，可直接到达都江堰风景区。羊犀立交市中心本报告是严格保密的。项目技术经济指标用地性质：综合用地占地面积：1986亩容积率：0.9±5%（包括公建设施）本报告是严格保密的。客户目标及限制条件客户的目标?住宅整体销售均价6000元/平米?成为国际化社区、城市名片?中海地产区域开发的里程碑意义约束条件?五年内建设完毕（销售期另计）?本地块为带规划方案拍卖，现有规划原则上不做大的调整本报告是严格保密的。区域核心价值分析50005000亩亩森林公森林公园园、体育公、体育公园园（生（生态态）；）；处处于城市于城市两两大大经济经济增增长极长极之之间间它是：城市中独一无二的明显区别于竞争对手的不可复制的南区南区西区西区本区域本区域核心区域价值核心区域价值商贸区、行政区商贸区、行政区文脉延续文脉延续生态、生态、经济增长极经济增长极本报告是严格保密的。?2000VS?2000亩的大盘，封闭、低容积率的高档社区规划亩的大盘，封闭、低容积率的高档社区规划VS小区域市小区域市场、中端消费者，缺乏持续开发的支撑场、中端消费者，缺乏持续开发的支撑机会：城市新区，处于城市两大经济增长极之间，独一无二的森林公园战战略略??立足于全市，主动城市化，开放的社区规划，配套资源共享，建立与立足于全市，主动城市化，开放的社区规划，配套资源共享，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题。城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题。与城市共享的五星级酒店，涉外医院，国际学校，市级大型超市，社区商业，文化活动中心成交客成交客户构户构成：第一居所成：第一居所为为主，城市客主，城市客户为户为主主本报告是严格保密的。与城市共享的五星级酒店，涉外医院，国际学校，市级大型超市，社区商业，文化活动中心??主动城市化，开放主动城市化，开放的社区规划，配套的社区规划，配套学市级商酒医店资源共享，建立与资源共享，建立与校业院城市联系，利用城城市联系，利用城绿市机理克服新区的商地市机理克服新区的业客户支撑不足的问客户支撑不足的问题。题。绿地居住公园本报告是严格保密的。启动区策略启动区策略抓中高端市场主流，高端产品及形象起到标识作用，中高端的产品加快销售速度启动开发的关键四件事?区域边界打造?展示街区?实景展示区?引进少量特色店，氛围营造本报告是严格保密的。商业配套的开发原则原则一、在一、在邻邻里商里商业业能能够满够满足生活需求的情足生活需求的情况况下，集下，集中商中商业业越越晚进晚进入市入市场场，，经济经济效益越高效益越高二、后期二、后期经营经营的不可确定性，制定的不可确定性，制定弹弹性的商性的商业规业规划划方案方案应对应对市市场风险场风险三、三、弹弹性商性商业规划业规划方案方案开发顺开发顺序，以序，以风险较风险较小的街小的街区类区类首先首先进进入市入市场场，最后是大型超市的，最后是大型超市的进进入入本报告是严格保密的。?本案总结?开开放化的社放化的社区区理念理念，，与与城市共享城市共享资资源体系，源体系，将将自身自身纳纳入城市体系，入城市体系，借助城市机理，吸借助城市机理，吸纳纳城市城市区区域域内内客客户户，克服新，克服新区区不足，建立不足，建立项项目持目持续发续发展支撑点。展支撑点。??价价值标值标杆的杆的启动启动策略策略：依托最好的：依托最好的资资源，展示部分高端源，展示部分高端产产品，品，带动带动主流的中高端主流的中高端产产品回品回现现。。??兼兼顾风险顾风险和效益的商和效益的商业业配套方案：配套方案：弹弹性商性商业规划业规划方案方案开发顺开发顺序，以序，以风风险较险较小的街小的街区类区类首先首先进进入市入市场场，最后是大型超市的，最后是大型超市的进进入入本报告是严格保密的。??上海－浦江新城上海－浦江新城1.背景：1.背景：紧邻紧邻外外环环，距城市中心，距城市中心车车行距离在行距离在2020分分钟钟，，远远期期将将有地有地铁铁六六号线经过项号线经过项目，但目前目，但目前没没有公交有公交线线路至此路至此有良好的高起点有良好的高起点规划规划，但目前周，但目前周边边城市配套城市配套匮匮乏乏2.问题：无法以周边产业支撑，需吸引城市客户，且无捷运交通2.问题：无法以周边产业支撑，需吸引城市客户，且无捷运交通，因此需，因此需产产品品层层面走高面走高3.解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，建立与城市3.解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，建立与城市联联系，利用城市机理克服新系，利用城市机理克服新区区的客的客户户支撑不足的支撑不足的问题问题本报告是严格保密的。新浦江城?项目位于上海闵行区浦江镇，紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至此；?该项目是浦江板块的首先启动的房地产项目，浦江镇有良好的高起点规划，但目前周边城市配套匮乏；?项目首期面市正值对房地产影响最严重的一次新政显效。中心市区首期无法以周边产业支撑，需吸引城市客户，且无捷运交通，因此需产品层面走高本报告是严格保密的。?2700VS?2700亩的项目，低容积率的中高档社区规划亩的项目，低容积率的中高档社区规划VS区域市场、缺区域市场、缺乏消费支撑持续开发乏消费支撑持续开发机会：紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至此标标志性的景志性的景观观大道大道战战略略造城－立足于全市，主造城－立足于全市，主城市符城市符号号－－红红绿绿灯、斑灯、斑马马线线、市政配套、市政配套动城市化，开放的社区动城市化，开放的社区规划，配套资源共享，规划，配套资源共享，与与城市相城市相连连的路的路网网建立与城市联系，利用建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客城市机理克服新区的客地地标标性建筑物性建筑物户支撑不足的问题。户支撑不足的问题。现现代、代、国际国际化的化的风风格，天格，天际线际线打造打造成交客成交客户构户构成：第一居所成：第一居所为为主，城市客主，城市客户为户为主主本报告是严格保密的。规模与规划特征总规模及分期?总占地1.8平方公里，总建南工业园区游艇俱乐面130平方米，邻里守望理部、医院念引导的规划布局形式；?总体容积率0.726，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0商业配套以上；办公配套?商业配套约26万平米；?办公配套约23万平米；中央河道规划特征?以市政道路规划依托的组一期团式一期?产品、景观是匀质的?机械网格式道路系统?现代、简洁、冷的本报告是严格保密的。开发策略－由低密度到高密度的整体开发顺序，1期以中高端产品启动，奠定高尚大盘形象，以主流产品小高层回现。1期规模总规模及分期?总占地1.8平方公里，总建?1期0.7平方公里，建面34南万平米；工面业园区130平方米，邻里守望理游艇俱乐念引导的规划布局形式；?1期05.4.29开盘，2期预部、医院计06.7月开盘?总体容积率0.726，以中央1期已推售产品河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0?1.独院别墅（53套）商业配套?2.小高层（10栋）以上；未推售产品办公配套?商业配套约26万平米；?水景公寓（4层、带电梯）?办公配套约23万平米；?联排别墅中央河道?院墅（剩余）100套左右，面积区间在200-500平米1期生活配套一期?商业（6万平米、包租期3年）、会所、幼儿园、中学一期（国外私立），06.12前投入使用本报告