“天玺”——香港楼市复兴的风向标世界排名单价第一贵天玺：位处香港新核心地带、交通交汇中心?位处香港新核心地带——毗邻时尚购物热点圆方及国际顶级酒店；位处香港未来西九龙商业及文化心脏地带；顶级名校校网；?位处交通交汇中心——九龙站上盖；港铁东涌线、机铁快线及广深港高速铁路；毗邻西区海底隧道；本报告是严格保密的。天玺TheCullinan?地址：九龙柯士甸道西1号发展商：新鸿基座数：2单位总数：825单位间隔：2房,3房,4房,6房(4套)建筑面积：标准单位约900-2300平方英尺，顶层复式约4100平方英尺物业设施：「天玺」尊尚会所─「d‘Oro」，设施包括：Level1：会所专用电梯、闲坐区、会所穿梭楼梯、儿童区、赏酒廊、赏酒区、酒窖、多用途宴会厅、用餐区、宴会厅Level2：健身馆、水疗、儿童运动园、电影院、游戏室、音乐室、钢琴室、会议室、室內运动场馆Level3：按摩池、室外游泳池、小童游泳池、日光晒台、闲坐区、室內游泳池、暖水按摩池、餐饮廊、女士休闲区、女更衣室、按摩池、蒸汽室、桑拿室、男更衣室、男士休闲区本报告是严格保密的。天玺九大物业特色优越位置为香港新核心地带(香港最高环球贸易广场並设首个观光楼层，全球最高的酒店丽嘉酒店，香港首间W-Hotel规划，全港最高住宅項目)；将成为全港的国际级地标豪宅；毗邻时尚购物热点圆方及国际顶级酒店；位处香港未来西九龙商业及文化心完善社脏地带区规划；顶级，集豪宅、名校校网；顶级优质顶级商厦及名店社生活区群(高购学历物商、高收入人士並兼具地位的精场；坐标香港最完善的交通枢英纽)；庞大的区內基建投资(机场快线、西铁线及广深港高速铁路)；西九龙文化区及其他大型基建使该区持续发展全港最高及最优质的豪华住宅物业；骄人高度，气派不凡；全落地玻璃幕墙设计；豪宅生活的新指标迷人景观物业特色环回景观：醉人维港、蓝巴勒海峽、70万平方英尺绿化园林、九龙半岛、港岛中环至鱼门海景高级用料及间隔特高楼底；高实用率；高私隐度；精挑细选的用料及设备；高尚品味，豪华格调；名厂顶级用料及豪华设备个(包括人化管理服Bulthaup、务Miele及Sub-Zero等)；使用钻石式玻璃幕墙；多元化间隔设计；室內可用面积特高，非常实用；极少主力墙，间一系列隔灵活个人化服务为戶主提供完善交通贴身的物网络业管理服务九龙站上盖；位置优越四通八达；完善铁路网：港铁东涌线、机铁快线及广深港高速铁路；毗邻西区海底隧道；位完美社处区交通交配套汇中心全球第三高甲级商厦─环球贸易广场；全球最高酒店─香港丽嘉酒店；全港首家最前卫酒店─WHongKong新酒店；全港最高豪鸿基品牌华套房酒店─港景汇；100万平方英尺高级购物、饮食、娱乐、消闲集中地─圆方旗下凱旋本报告是严格保密的。门、四季酒店及四季汇蝉联「优质建筑大奖」殊荣荣获信誉品牌白金奖香港豪宅“天玺”逆势推出每平米意向价达32万天玺是新地今年重点楼盘之一，去年9月公布未来九个月销售的楼盘主要为天玺，以及位于新界区沙田和元朗的楼盘价格客户银行?意向价达32万?登记客户：半年?中银香港为天玺/平，其中社区二千登记，约八20名客户提供园景房的叫价在成有兴趣买家为包按揭、代租管16万/平,海欧美和澳洲的海的一条龙至尊理景房为22万/外人士和内地人财服务，买家可平,“至高无士，本地买家只获赠首年管业收上”的叫价则高占少数租服务费及中银达54万/平?成交客户：30%理财尊贵荟服务为内地客及海外月费客本报告是严格保密的。天玺的营销布阵2009年春节后的香港，大家认为香港也是风雨飘摇，天玺销售超过了20万元/平方米的价格，如何做到？最重要的——造展示势营销布阵用不同的客户群特别推售进行营销本报告是严格保密的。展示——体现不同身份等级，一进门就与营销布阵众不同耗资3亿元打造中环国际金融中心，做了示范单位，予VIP低调参观。天玺虽然只有两座楼，但是做了七个大堂，大单位的走大的大堂，小单位的走小的大堂，相互分开、相互区隔——你住80平方米的，跟我住200平方米的走的大堂是不同的——充分体现身份等级本报告是严格保密的。造势——不曾、不再，空前绝后，营造稀营销布阵缺天玺广告片的成本不是很高，简单的剪接，但是将“不曾不再”这一个点做到极致，名字跟钻石是相同的，就是“天玺”，不间断地播放广告片，用cullinan、梦露的晚装、全球最贵的10万英镑的威士忌来比喻天玺，然后带出天玺的不曾，不再，大力造势。天玺利用同一区域，旁边是凯旋门，天价估售，让大家对西九龙进行关注，使大家认为该区域是回暖了，而且有贵的价值。本报告是严格保密的。用不同的客户群进行营销——对症下药，营销布阵打尽从众客户?针对性宣传：?跟香港人宣传，购买这么贵的楼都是做金融的，而且都是雷曼兄弟的客户，他的宣传都是内地客，讲粤话的都不接待，现在说普通话的在香港是很威的?补习天王买天玺做宿舍?客户心理：?这个世界上你不好，不代表我们也不好?人永远都是从众的心理，我购买会不会很傻，还有人跟我一样傻，就冲进去了?结论：可以做这样的逻辑宣传本报告是严格保密的。特别推售——从高往下销售，制造前所未营销布阵有的神话特别推售——从最高价的单位开始销售，高开低走。做最贵的户型，里面的户型图不是一次性全给，例如卖A户型的时候没有样板房，卖B户型的时候给你看A的样板房，卖C户型的时候给你看B的样板房——他们的概念是这样的，一般LV店中，大家会看到LV纪念版大概是50万元，而且是没有得卖，有一个3万元的，但是没有货，大家就会认为3万元很好——实际A户型是最好的，他打了高明的心理战，给你看的是最好的，足以完全震撼，这样一户一户地推销采取层层递进的方式，从高向低一层一层的推向市场。本报告是严格保密的。陆振球：天玺的销售心理学——营造稀缺?理论：营造稀缺是销售必杀技——要引发潜在买家的购买欲，最有效的方法之一，是突出商品的稀有性或稀缺性?操作：?强调楼盘是九龙站最后一期项目，除保留部分单位收租之外，余下会发售的600伙更是分3年推出，每次只售200伙?平面广告“NeverBeforeNeverAfter”暗示准买家，如今次不入市，便沒有下次机会，而代理执行董事为楼盘进行软销，也一再以同类楼盘，以前沒有，以后也沒有，说其是「空前绝后」，以来突出其稀缺性?推出特色户接受洽购，最贵单位叫价超过每平方英尺5万元，稍后宣布有关单位确以平方英尺价逾5万元售出，而一般市民得知有关信息后，发展商再推出只低数层，但平方英尺价可能低至2万余元的单位时，准买家会觉得楼盘是平还是贵？香港九龙站豪宅天玺广告：本报告是严格保密的。http://v.ku6.com/show/zKzMk-WZZKfYhAe-.html天玺尊座——天玺Ⅰ天玺I为纯住宅项目，划分为五个独立尊座，分别为“彗钻玺”(12至38楼)、“月钻玺”(15至63楼)、“星钻玺”(15至63楼)、“皇钻玺”(67至82楼)及“日钻玺”(67至93楼)。每个独立尊座均设有本身的住客大堂、专属住户电梯，以确保各区的独立性和私稳性，住户只能透过智能卡识别进入自己所住的专区及相关楼层。住宅标准层由9伙至14伙不等，间隔由约800平方英尺1房至逾2,200平方英尺4房单位。本报告是严格保密的。天玺尊座——天玺Ⅱ天玺II为综合性建筑，1至38楼为香港WHotel，合共设有393个房间，包括一间2,152平方英尺的总统套房。酒店于2009年1月19日正式开业。酒店设施包括两间特式餐厅(FIRE及Kitchen)、酒吧、健身室、售卖W品牌产品的TheStore及在76楼设有香港最高的游泳池。建筑物50至70楼为服务式住宅“港景汇”，共设266个房间，间隔包括开放式、1房、2房及3房，标准单位面积464至1420平方英尺。设2间总统套房，均位于70楼，面积为2290至3270平方英尺。50楼为住客设施层，内置健身室、阅读室、休闲区及洗衣房。天玺II其余部份为“海钻玺”(12至38楼)及“天钻玺”(67至93楼)。每个独立尊座设有本身的住客大堂、专属住户电梯，两伙位于顶层91至93楼的至尊三层复式单位，已正式命名为“至高无上”，面积逾4000平方英尺，分别为六房三套房及六房四套房间格，特设私人天际泳池及空中花园本报告是严格保密的。天玺会所天玺住客会所命名为“d‘Oro”，占地接近10平方英尺，耗资5亿元打造。会所占地3层，大堂楼底高度逾10米。设有“银影池”和“金镜池”泳池，占地近2万平方英尺，其中属室内恒温池的“银影池”，兼附设暖水按摩池。池畔设有名为“乐弛畔”的吧。屋苑会所备专为小孩、甚至婴儿而设的“千卡运动园”。安排“米芝兰推介食肆”的厨师，为已预订宴会厅的住客献技，炮制各式美食，而相关费用将是采“用者自付”的原则。本报告是严格保密的。日钻玺部分单位情况日钻玺SUNSky(CullinanI)单位建筑面积ABCDE平面图楼层????????87-90/F2,2891,7521,3961,2381,721??????????83-86/F2,2891,7521,3971,237----??82特色单位1,7521,3961,220--------????????67-81/F2,0701,7521,3821,213----???本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。图片展示本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。Theend本报告是严格保密的。