运达中央广场专题2011.03.29运达中央广场·开发背景开发背景项项目目开发开发商商————湖南运达房地产开发有限公司成立于湖南运达房地产开发有限公司成立于20012001年年，，注册资金注册资金50005000万元万元，涉足，涉足写写字字楼楼、酒店、公寓、商、酒店、公寓、商业业、、别别墅、住墅、住宅等物宅等物业业形形态开发态开发湖南本土湖南本土开发开发商，商，成功打造建面成功打造建面1111万㎡万㎡运达国际运达国际广广场场，涵盖，涵盖国际国际五星五星级级酒店（喜酒店（喜来来登登6262万平米高端城市万平米高端城市酒店）、酒店）、国际国际5A5A写写字字楼楼、、国际国际公寓和公寓和国际国际名品走廊（美美百名品走廊（美美百货货），），综综合体合体被广大高端客被广大高端客户认户认可。可。?62?62万㎡高端城市万㎡高端城市综综合体合体——占地面——占地面积积137137亩亩，，总总建筑面建筑面积积6262万㎡万㎡，配套及定位：，配套及定位：双国际双国际五星五星级级酒店、酒店、国际国际5A5A写写字字楼楼，中南首席低，中南首席低碳碳智能大宅。智能大宅。基础指标运达中央广场基本经济技术指标62万㎡（住宅21万占地面积137亩建筑面积㎡）物业类型高层、超高层容积率4.40绿化率50%总栋数住宅6栋，总套数住宅：1079户建筑结构框剪结构开发周期约2年开盘时间预计2011年4月?项目地址：雨花沙湾路289号（长沙大道与白沙湾路交汇处西北角）?开发商：运达实业集团?物业管理：长沙水木华物业管理有限?公司施工单位：浙江东阳建工集团?建筑设计单位：湖南省建筑设计院?景观设计单位：香港何显毅设计师项目规划与定位高端城市综合体?规划住宅21万㎡，酒店、写字楼、公寓、社区商业配套和瑞吉酒店停车库等综合公共建筑40万㎡写字楼?规划建设一栋248.8米，63层超高层写字楼酒店?规划有5万㎡国际名品商场，商场品W酒店牌待定；电影院，影院品牌待定；公寓奢侈品店住宅21万㎡，共6栋31层高层；户型包括：100㎡两产品构成房、150㎡三房、178㎡三房、220㎡四房、340㎡复式四房、486㎡复式六房；写字楼只接受整层出售，每层计200㎡?住宅21万㎡，共6栋31层高层；户型包括：100㎡两房、150㎡三房、178㎡三房、220住宅㎡四房、340㎡复式四房、486㎡复式六房；写字楼?写字楼只接受整层出售，每层计2000㎡双五星级酒店：号称中国第5家，内地第2开发亮点家拥有双五星极酒店的城市综合体瑞吉酒店：全球著名的度假型奢华酒店，一个世纪前由JohnJacobAstor在纽约创立，以其全球最佳选址，无与伦比的奢华享受，量身定制的服务和精致优雅的环境闻名于世。W酒店：W饭店是喜达屋在购并了喜来登和威斯汀饭店后新创的一个四星级饭店品牌，专门为商务客人而设的设施和服务与独立精品饭店的特点相结合，把市场定位在一个由70%～75%的个体商务旅游者和15%～20%的商务小团队客人的目标市场。国际名品商场：对外称汇聚200余家国际一线开发亮点奢侈品牌，比目前美美百货规模大?此次运达中心广场称将开长沙第二家奢侈品百货，规模比位于运达国际广场的美美百货大，并称此百货将汇集世界名品200余家，但目前奢侈品商场品牌未定。价格：一口价14800元/平米；住宅全精装，精装报价4500产品情况及价格元/平米；目前接受内部认购，收取总价10%作为定金，当天下定可直接定房号价格?所有房价都统一价，不做楼栋及层差调价,预定价14800元/平米；36?项目内规划商业内街，不对外卖，由开发2商统一对外招商2?装修定位：全精装5装修标准：4500元/1平4区位对比分析区位对比分析区位比较：运达中央广场位于武广新城，地铁上盖，出入城区位区便捷，但离城市中心较远，景观资源匮乏；本项目处于城市中心，同时自然人文景观丰富?区位：运达中央广场位于武广新城,长沙大道与白沙湾路交汇，地铁运达2号线上盖，距离长株潭城际轻轨3分钟车程，距离京珠高速入口1分钟车程，距离京广沪昆高铁长沙南站3分钟车程，城际交通便捷；但距离主城区较远。?对比：本项目居于主城区内仅存的大规模滨江区域南湖新城的中心。拥有丰富的江景资源。距离五一、东塘商圈近，是市中心稀缺地段，本案未来会发展为绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区。交通对比：4条公交线路可达，地铁2号线无缝连接；但离交通城区远，高桥大市场影响交通出行；本项目位于城市中心腹地，出行方便；?运达中央广场交通：9、运达148、348、503到运达中央广场大桥东站；地铁2号线；但离城区较远，高桥大市场运输车辆严重影响附近交通；?对比：本项目位于城市中心腹地，享受步行一分钟到达湘江边本案，驱车一分钟到达猴子石大桥，驱车两分钟到达橘子洲大桥，驱车三分钟到达五一商圈中心，六分钟到达省政府的天然优势。配套对比：运达国际广场内部配套定位高端，但公司实力与配套1其兑现性有差距；周边配套低端；本项目内部配套高端，且紧邻三大商圈，配套非常完善，本项目胜出。自建配套设施商业配运达套奢侈品名店、五星级酒店周围配套华夏一中、26中、省体育职教育配业学校、省医药中专、广益实套验中学高桥大市场、长沙茶市、万家商业配丽家居建材市场、沃尔玛、大套润发环境配旺旺医院套医疗配旺旺医院套配套对比：本项目紧邻三大商圈，配套完善，本项目胜出。配套2周边配套生活圈?对比：本项目位于城购物（商业）五一大道、黄兴路步行街、红星美凯龙（贺龙店）、家乐福（贺市中心地段，周边配龙店）、新一佳（侯家塘店）等套极为完备，生活配餐饮芙蓉国豪庭酒店、皇冠假日酒店、鹿回头酒楼、佳程酒店、五华套、教育配套、商业酒店、长沙新时空康年大酒店、天玺大酒店等配套、医疗配套都已银行建行黄土岭支行、农行芙蓉路支行、长沙银行银德支行、交通银形成规模。行侯家塘支行、中国银行赤岗支行、劳动路邮政储蓄、浦发银行侯家塘支行、兴业银行东塘支行、湘财证券文体设施南郊公园、橘洲公园、碧湘门广场；贺龙体育场、贺龙保龄球俱乐部；田汉大剧院、市少年宫；贾谊故居、白沙古井医疗湘雅医院、湘雅二医院、省人民医院、省第二人民医院、省儿童医院、长沙市第三医院、南湖医院等五一广场邮局中国邮政鸿翔邮政所等五一黄兴路步行街商圈学校幼儿园：天心区教育局第二幼儿园、湖南省群众艺术馆幼儿园、东塘商圈欢乐启智幼儿园保利南湖小学：仰天湖小学、枫树山小学、碧湘街小学中学：雅礼中学、周南中学、地质中学大学：长沙理工大学加油站政院加油站、芙蓉南路加油站等本案景观对比：运达中央广场位于武广新城，新区开发，自然环景观境匮乏；本项目处于长沙“山水洲城”的中心，景观丰富且开发完备,本项目胜出。?景观资源：运达中央广场卫浴武广新城，自然景观匮乏。杜甫江阁?对比：岳麓山本项目位于南湖新橘子洲城中心区，南湖新湖南第一城内部和周边拥有师范丰富的自然景观资源和历史人文资源，是长沙“山水洲湘江风光城”的集中体现区带域。本案南郊公园运达区位对比分析保利国际广场凭借城市中心成熟的地段价值，山水洲城的稀缺景观，在整体区位的综合素质上占据绝对优势项目名称保利国际广场运达中央广场优劣对比保利市中心稀缺地段武广新城国际广场胜出位居城市中心，目前区位优势区位宜居滨江区域高速出口明显南湖新城中心龙脉所在城际交通枢纽公交保利国市中心际广场胜出交通市中心密集路网地铁二号整体交通较便捷城际轻轨武广高速保利国际广场胜出商业、生活、教育、医疗周边配套周边配套待完善保利国际广场周边配套成熟成熟配套保利国自然景观、人文景观资源优际广场胜势出环境资源“山水洲城”集中体现区景观资源匮乏明显产品对比分析产品对比分析规划对比：运达中央广场是城市综合体项目，虽然小区与商规划业用道路隔开，但小区住宅底商影响住宅居住的纯粹性；本项目住宅不受商业影响，居住环境更纯粹运达本案?对比：本项目分为住宅区和商务综合区，建筑形态为建?双五星级酒店高111米至235米的超高层江景城市综合体。规划有超高?国际名品街层豪宅、顶级酒店、写字楼、公寓、国际商业街区，建成后将成为长沙城市化的名片。?住宅底商?同时取消底层商业，商业区、住宅区互不干扰，居住环境更纯粹。物业形态对比：运达中央广场物业类型与本案相似，但商业物业形态体量较大，而且一期开发住宅，商业配套能否兑现未知；本案全部一期开发完毕，开发商实力可以兑现规划?运达中央广场：住宅6栋，均为31层；酒店写本案字楼公寓2栋，其中一栋为超高层63层，建筑高度248.8米；商业一栋6层；?对比：本项目住宅共8栋，地上层数最高1+47层，最低1+35层。?商务综合共3栋，分别为B1、B2、B3栋?B1栋公寓：地上52层，建筑高度158.1米，B2栋沿街商业：为地上运达3~4层，建筑高度20.2米。?B3栋酒店写字楼：地上58层，建筑高度约235.3米。运达中央广场精装修报价4500元/㎡，但精精装品质装标准未定，只展示八大智能系统以及科勒卫?八大智能系统：浴?户式中央空调系统：恒温恒湿?智能家居系统：远程调控室内温度、湿度、亮度以及安防监控、语音应答?户式中央热水系统：24小时热水?地板采暖系统：地暖?LOW-E中空玻璃：6+15+6低辐射镀膜玻璃?食物垃圾中央处理系统：将食物磨碎，沿水管冲走?指纹密码锁：集指纹、密码、钥匙三重控制?智能电梯系统：业主在家中操控电梯?精装标准：未定对于精装品牌只强调科勒；展示了科勒的浴缸和抽水马桶，但并未做出解释说辞，目前精装无亮点。户型分析A1户型：两房两厅两卫建筑面积100㎡?入户设玄关，增强私密性；?南北不通，动静分区不明显?客厅设计不利于摆放家具；?厨房餐厅动线不流畅；?卫生间、厨房门相对，风水不好；?主卫门对主卧床，风水不好