敢为天下先怡海星城整合推广提案达观机构长沙大盘层出不穷，我们如何脱颖而出？如此超大规模，如何考虑其全盘运作？本案构成认识怡海认识怡海星城认识市场整体定位策略整合推广策略品牌先行第一部分认识怡海【深藏若虚，一鸣惊人】怡海集团二十年发展历程，实力与形象兼具但因欠缺品牌宣传，其品牌不为消费者熟知，特别是在从未涉足的长沙市场借集团实力，快速建立怡海品牌影响力借成功项目，快速提升怡海品牌信任度借公益口碑，快速提升怡海品牌美誉度借教育资源，快速强化怡海品牌差异性大实力大品牌大教育支撑提升怡海星城的大盘形象在长沙，怡海集团=怡海星城配合建议：怡海二十年，品牌文化廊建议在售楼部现场设置怡海集团品牌文化长廊，将怡海开发成功的项目、怡海在教育领域及慈善领域的成就、以及怡海的企业文化进行展示，加深客户对怡海集团的认知和认同。意在笔先第二部分认识怡海星城【领先星城，人居大城】怡海星城，是怡海集团二十年定鼎之作怡海星城，是长沙数一数二的人居大城怡海星城，有可能成为改变长沙人居方式第一城项目优势分析1、规模优势项目占地1043亩，总建筑面积230万平米，规划居发近8万人，规模之大长沙少有；2、品牌优势怡海星城是涉足房地产20年的怡海集团进入长沙的开篇之作，怡海集团拥有雄厚的品牌实力、丰富的开发经验、良好的业内声誉；3、配套优势长沙首个超大型纯居住社区，配套设施齐全。社区配备有超级社区车队，大卖场、商业街、电影院、SUPER会所包括游泳馆、瑜伽馆、足疗馆、健身房、壁球馆乒乓球场、篮球场、网球场、高尔夫挥杆练习场等各类美容健身配套；4、教育优势从幼儿园到大学，全程精英教育。怡海星城配备有3所幼儿园，一所小学、一所中学、一所高中，以及老年活动中心、青年活动中心，图书馆等，同时，北近长沙理工大学新校区，从幼儿园到大学，构建了一整套全程教育体系，很好的解决了业主关注的教育问题；项目优势分析5、服务优势人性化社区服务，凸显人文关怀。项目为社区配备的巴士车队，通达全城，大大方便了业主出行。另外还构建了一套涵括社区电瓶车接送、自行车、出租车租赁，以及幼儿托管等服务的家庭服务系统，大大提升业主生活品质；6、景观优势三面环山，南邻长沙野生动物园，内有湖泊及自然山体，社区内外，景观俱优。此外，怡海星城还将沿湖设置游船码头、沙滩、游步道、水生植物带等设施和景观，多种景观，形成了层次丰富的景观生态群；7、品质优势项目注重产品品质及高科技设计，为提升住宅产品品质，特别建设7度抗震住宅及8度抗震校舍，同时，在长沙首家采用燃气锅炉集中供暖技术，大大提升了居住舒适度。社区采用了家庭报警系统，总统级安防，5A智能化系统等高科技设施，提升了居民的生活品质。项目劣势分析1、项目位置偏远项目位处暮云镇，距离市区太远，交通不便，且片区成熟物业较少，生活氛围不浓，特别是基础设施、生活配套还不成熟，会对项目销售产生很大的阻力；2、板块物业形态多数为高档别墅项目周边汇聚了保利·阆峰云墅、比利华山、中洋橘郡、御邦等高档别墅项目，甚少高层洋房项目出现，消费者对区域的固定印象已经形成。且周边项目多为在售，人气较为欠缺，居住氛围尚未形成；3、怡海品牌在长沙还没有被广泛认知怡海集团虽有20年发展历程，已有较多成功项目，但怡海星城作为怡海集团在湖南打造的首个项目，其品牌在长沙还没有被广泛认知，在市场以及消费者心目中的影响力不够。机会点分析1、区域发展前景良好项目位处长株潭融城核心地带，中信商务圈正在筹建，区域未来发展前景良好；2、区域交通即将形成紧靠107国道，芙蓉南路、万家丽大道、新韶山路等长沙市城市主干道均将延伸至此，规划中的四环线绕镇而过，地铁1号线起始站紧邻项目，未来交通极为便利，与市区的距离将会大大缩短；3、地产大鳄陆续进驻，暮云板块即将盘活随着香港庄士中国地产有限公司、中信深圳集团、五矿地产、愿景集团、中国保利等运营商的进驻，暮云板块的地产市场将逐渐被盘活，有着不可小觑的发展潜力。威胁面分析1、房地产市场仍处调整期，全面回暖尚难预料；2、区域内已有一个超级大盘中信新城，将对项目形成较大竞争。必须强化项目的独特优势规模配套服务先见之明第三部分认识市场【知己知彼，寻求差异】大市观点09年总货量将于08年持平，竞争依旧激烈开春回暖已有势弱迹象，未必不是下一个寒冬的征兆价格仍是市场主导，长沙市场仍未走上良性竞争的轨道政策变更频繁，未来政策仍难以预料09年的长沙市场，严峻度将不亚于前两年周边项目状况分析格兰小镇物业类型住宅、普通住宅建筑类别小高层，别墅容积率1.50绿化率40%销售状况一期推出的房源以别墅为主，预计4月底解筹，目前筹量40多个，5月开盘，4月15日正式开放会所。小高层规划于二期推出。联排220-270m2，总价130-190万。促销策略格兰小镇第一批单位2009年9月6日正式接受认筹，推出独栋、双拼、联排等单位。认筹优惠：独栋、双拼：银卡交10万抵20万，金卡交20万抵35万；联排：银卡交5万抵10万，金卡交10万抵20万。项目定位苏格兰山地王墅///大长沙中央生态商务生活区优势分析园林绿化率较高，周边配套设施相对较为丰富，建筑风格独特劣势分析规模较小，社区配套不够完善，交通不便愿景想山物业类型住宅、普通住宅建筑类别联排、小高层、高层、洋房容积率1.84绿化率35.50%销售状况项目目前在售的有G1、G4栋，G2、D1号栋预计4月推出，起价均在2600-2700左右，此四栋楼房预计09年11月交房。促销策略想山88㎡2变3户型，158㎡复式VIP认筹倒计时中另外，该项目为长沙县政府补贴楼盘，100平米以上户型补贴2万，100平米以下户型补贴1万。项目定位不能不思考的社区，你是透明的优势分析项目定位独特、吸引眼球劣势分析规模较小、项目配套不完善五矿龙湾国际物业类型别墅、纯粹别墅、生态洋房建筑类别别墅容积率1.58绿化率46.71%销售状况——促销策略——项目定位新省府大型森林湖畔社区优势分析社区规模大，园林绿化面积较大劣势分析项目配套设施缺乏，交通不便长沙超百万平米大盘分析湘江世纪城：占地面积1700亩总建筑面积400万平方米规划入住数量约为7万人市场定位长沙市规模最大的高尚综合社区销售状况湘江世纪城3月28日开盘，94—100㎡两居、117-138㎡三居3500元/㎡起促销策略享受开福区政府补贴2——3万形象定位湘江世纪城，我们造城畅销原因1、湘江世纪城先推住宅，为商业的建设提供了基础条件。2、定位准确，极力突出了大盘的形象，使“城”的概念深入人心。3、卖点把握到位，（沿江风光带、百万巨资构建超豪华配套）4、销售定价准确。中信新城：占地面积160万平米总建筑面积225万平方米总投资60亿绿化率60％销售状况中信新城一直以来销售较差促销策略二号作品青年社区,精心打造年轻精英的专属聚集地,准现房限量VIP优惠卡1抵3万形象定位国内前所未见的精粹型国际都会滞销原因1、在项目初期，在周边未达到足够人气的时候，主推商业，导致商业招商艰难，住宅部分的推广也受到了大的影响，销售困难。江山帝景：占地面积近1000亩总建筑面积150万平米规划总户数9900户市场定位以多层电梯洋房丶高层丶联排别墅为主的大型生态型社区。销售状况江山帝景除在08年10月份销售有所转机之外，一直处于滞销状态促销策略全屋豪华装修装，现房实景呈现，6层电梯洋房特惠3988-4288元/平米，本周限5套。形象定位皇家欧洲城滞销原因1、项目定位有误。江山帝景位置偏远，区域销售价格较低，定位为豪宅项目，价位与区域价格相差较大，定位过高，导致项目滞销。2、项目大部分为大户型单位，总价过高，难以承受。目前的市场状况下，大户型单位销售最为困难。吸取经验，规避失败向湘江世纪城学习，避免向高端项目定位向湘江世纪城学习，抓准卖点，突出大盘形象，放低姿态，争取最广泛的客户群国内类似成功案例分析甄选标准?相似的地段价值?相似的周边环境?相似的规模规划?相似的山水资源广州祈福新村基本资料广州祈福新村位于广州番禺区钟村镇，整体规划占地6500亩，绿化面积高达75%，于1991年正式推出市场，以“都市化规划”而闻名，凭借其前瞻性整体规划、领导市场的创新产品设计、利用天然资源转化为楼盘优势、融合自然景观的建筑特色、配合人口需求的配套步伐、以及可持续发展的开发理念等，被誉为“中国第一村”。成功之处?“产品未出，配套先行”的开发模式；?“超前、人性化、国际化、可持续发展”的核心理念，以及“以人为本，不求短暂促销，靠口碑赢取广大消费者的支持”的经营理念；?开通穿梭巴士，创造一种在市中心工作，在郊区居住的生活方式；?社区氛围的营造，都市化规划；?瞄准数量庞大的中低端客户群体，以经济实力有限，但渴望定居广州的年轻白领及注重居住环境的大家庭和退休老人为主；?差异化定位，强化教育，配套服务，居住品质；?持续的品牌经营，为后续销售形成强大助力；?优惠的价格策略，曾提出“一万元入住”的策略，降低购房门槛；?灵活的策略思路。前期，以配套营造为主，主力吸纳番禺本地客；97-2004年左右，广州外来人口剧增，创造在市中心工作，在郊区居住的生活方式，以低价取胜；目前，以品牌及成熟社区氛围带动项目销售。广州碧桂园基本资料广州碧桂园位于广州市番禺区大石镇南浦岛，占地近800亩，系碧桂园集团携“五星级”的产品及生活模式，首次走出顺德、涉足广州洛溪，实现产品与品牌扩张的第一次飞跃而精心建造的大型白领社区。1999年，广州碧桂园高擎“物美价廉”的大旗，创造了广州楼市史无前例的辉煌——月销3000套的地产奇迹！成功之处?“品质、价格、速度三轮驱动”的开发模式，快速、大规模生产符合市场雳要的物美价廉住宅的工厂；?产品结构优势凸显，产