中国贵阳利尔地产【西城大院项目】营销策划提案ProjectMarkettingReport重量行地产营销机构2011年03月9日找回久违的大院文化本案解决及研究的问题?实现利尔地产在清镇及贵阳开发布局的战略目标?尽可能短期内使贵阳进一步认同利尔地产及西城大院的高端产品形象和价值?西城大院项目今年秋季开盘销售住宅均价突破3600元/㎡的目标找回久违的大院文化重量行·易居嘉德地产的思路豪宅市场市场政策影响现有客户目标预判项目核心优势项目理解营销策略项目定位找回久违的大院文化第一部分项目市场现状□清镇市城市发展方向□清镇住宅市场发展趋势□房地产宏观调控政策分析找回久违的大院文化1-1-1清镇市城市发展方向（2）北拓（1）东进?通过建设行政新区，一方面缓解目前政府机关办公用房紧张城市未来发展的主导方向的局面，改善行政服务条件；是东向，以加快溶入贵阳另一方面带动北部地区的发展都市圈，为将来成为贵阳，使之成为新的空间与经济增市西面的重要城区做准备长极，实现南北城空间平衡，。规避过去单中心发展的弊端。（4）西（3）南优?对西部地区进调行适当的空间调整，在优先保护生态环境的前提下?指对目前的中心城区进行有序发展，节约用地，充分考虑空间优化，对落后的基础设到未来城市发展的需要，为其预施进行改造，并加强对城市留足够的发展空间。环境的整治，促进南城的空间优化，实现南城的持续健康发展。找回久违的大院文化1-1-2清镇住宅市场发展趋势近几年清镇房地产投资情况附表1：近几年市场投资开发状况类别2006年2007年2008年09年预售许可证（个）20262218开发总投资（万元）29815.4515004.312867034000总建筑面积（万㎡）24.3332.2724.3722申请预售面积（万㎡）16.8428.0331.729314.97实际销售面积(万㎡)13.1119.1521.944325.34其中销售住宅(万㎡)9.917.920.643823.0其中销售商业(万㎡)0.841.251.28871.87销售住宅套数907150317401943销售商业套数135203202320住宅均价（元/㎡）1253162618742020商业均价（元/㎡）4627735370615687销售总额（万元）37012.4038296.654743256870.99找回久违的大院文化1-1-3清镇住宅市场发展趋势1、2008年住宅市场销售（1）2008年清镇市全年共销售17403套住宅,平均每月销售145套住宅，18家楼盘平均每家销售8套/月；（2）实现销售面积206438.5㎡,较2007年上涨15.32%；户型套型平均面积118.64㎡/套；（3）住宅全年整体均价1874.32元/㎡,较2007年1626元/㎡上涨15.27%；（4）18家房开企业回笼资金38693.1416万元;比2007年29105.4万元增长32.94%找回久违的大院文化1-1-4清镇住宅市场发展趋势附表2：2008年住宅销售情况统计月份销售套数（套）销售面积（㎡）销售均价（元㎡）销售总额（元）0122527481.8117594833398902647850.241904149453630310712742.2917632245995404667642.621903145460540518020153.381758354330550616820907.381845385683310718522832.971827417258780817820690.071916396519340918121635.411948421479821014617004.872023344067701111413217.021924254245201212614280.42205129287586合计1740206438.51874.32386931416找回久违的大院文化1-1-5清镇住宅市场发展趋势2、2009年住宅市场销售（1）共销售1943套住宅,平均每月销售161～162套(约161.92套)，（2）销售面积234745.1㎡,户型套型平均面积120.815㎡，销售面积同比上涨13.71%；（3）住宅全年整体均价2020.92元/㎡,价格同比上涨7.82%；（4）18家房开企业回笼资金47440.11万元;比2008年增长22.60%找回久违的大院文化1-1-6清镇住宅市场发展趋势附表3：2009年住宅销售情况统计月份销售套数（套）销售面积（㎡）销售均价（元㎡）销售总额（元）01505821.2819691146471902688256.791947160729380318821720.821976429221090421425269.71946491861420511613661.871935264292370628133838.881959662790320717822358.292033454635680816019193.562087400620080918222259.63216448174361109812200.992124259135291123228192.512048577300691217621970.79203544703396合计1943234745.12020.92474401100找回久违的大院文化1-1-7清镇住宅市场发展趋势3、2010年住宅市场销售2010年清镇共销售2339套住宅,平均每月销售194～195套(约194.92套)，在售项目住宅大部分为现房或准现房销售，2010年清镇地产尤以住宅获得空前的发展。2010年前5个月销售746套，占全年销售2339套住宅的31.89%；实现销售面积89541.66㎡，同比2009年前5个月636套销售面积74730.46㎡销售业绩，销售面积增长19.82%；回笼资金19699.57万元，同比增长34.85%前5个月实现整体均价2200元/㎡，同比增长12.55%预计2010年住宅销售面积将达到289000万平方米左右，同比增长23.11%；整体销售均价2670元/㎡，涨幅将渐近32%找回久违的大院文化1-1-8清镇住宅市场发展趋势附表4：2010年住宅销售情况统计月份销售套数（套）销售均价（元/㎡）0120920660268212203912125042162255051622381061022244072612514082772678092482611102702904111302960123052891合计2339———找回久违的大院文化1-1-9清镇住宅市场发展趋势近三年签约销售分析从近三年签约销售增长变化趋势分析，主要表现三个特征：①2008年销售较平稳，且5-10份是销售高峰期，销售签约占当年销售总套数的60%。②2009年呈现二个波峰，4-6月份形成第一轮销售高潮，第二轮在年底11-12月，5个月销售签约占全年总套数的55%。③2010年下半年销售形势喜人，7月份开始销售的黄金季节持续5个月，占全年总套数的76.3%。并且远远高出同期的销售水平。④尽管清镇房地产起点低，房价基数低，但销售状况变化并非像房开企业所希望的一路高歌猛进；稳步增长，而是呈现高峰和波谷交替发展的趋势。找回久违的大院文化1-1-10清镇住宅市场发展趋势附图1：2008～2010年住宅销售附图2：2008～2010年住宅销售套数趋势曲线图面积变化趋势曲线图350400003003500025030000销售套数（套）08年25000200销售面积（㎡）08年销售套数（套）09年20000销售面积（㎡）09年150销售套数（套）10年15000销售面积（㎡）010年10010000505000001月2月3月4月5月6月7月8月9月0月1月2月月月月月月月月月月月月月111010203040506070809101112找回久违的大院文化1-1-11清镇住宅市场发展趋势附表5：2008～10年住宅销售均价附图3：2008～2010年住宅涨跌趋势一览表（单位：元/㎡）销售均价涨跌趋势曲线图月份同比上2010同比上涨08年2009年涨年（%）（%）350001月1759196911.9420664.93300002月190419472.2621228.9903月1763197612.0821257.542500销售均价（元㎡）08年04月190319462.26225515.88200005月1758193510.07238123.05销售均价（元㎡）09年150006月184519596.19224414.55销售均价（元㎡）10年07月1827203311.28251423.66100008月191620878.92267828.3250009月1948216411.09261120.66010月202321244.99290436.7311月192420486.45296044.53月月月月月月月月月月月月12月20512035-0.78289142.06010203040506070809101112整体均价1874.322020.927.82找回久违的大院文化1-1-12清镇住宅市场发展趋势·清镇市经济快速稳定的增长为区域内房地产市场的发展提供了良好环境。·随着，大力发展医药制药产业基地和加大招商因资优惠扶植力度，吸引山东枣矿等大型企业进驻形成经济走廊，打造工业强区，“撤市建区”的清镇将会得到快速发展。·随着大贵阳立体交通体系的完善，2012年后换乘城际快铁8分钟就可抵达喷水池。清镇市大幅土地出让供应计划，必将加速该区域房地产市场发展。·区域内客户主