合肥楼盘考察报告2011.5.22-2011.5.231目录目录?合肥市城市基本概况合肥市城市基本概况?考察楼盘分析考察楼盘分析?看房总结看房总结2合肥房地产市场现状合肥房地产市场现状城市面城市框架迅速扩大，城市功能不断完善，面临着巨大的发展机遇；城市框架迅速扩大，城市功能不断完善，面临着巨大的发展机遇；：政策面近期宏调政策密集，传递强烈的调整信号，心理影响大于实际成效；近期宏调政策密集，传递强烈的调整信号，心理影响大于实际成效；：市场面房地产市场快速发展，价格空间尚未完全打开，后市具有发展潜力；房地产市场快速发展，价格空间尚未完全打开，后市具有发展潜力；：合肥现有规划主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制向北发展，合肥现有规划主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制向北发展，竞争面政务区、经开区和新站区的市场关注度渐高，竞争力较强；政务区、经开区和新站区的市场关注度渐高，竞争力较强；：3城市城市发发展展规划规划合肥现有规划主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制向北发合肥现有规划主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制向北发展。展。?北区——建设庐阳?城市总体布局为“多中区工业园区和双凤工二环一环业区，是居住、工业心、组团式”；北区、建材、仓库功能的综合区；?规划将城市分为5个分区：老城区、东区、北东区?东区——包括新站区、西南区、新城区；老城区综合试验区和龙岗工业区，是居住、工业、商贸、交通功能的?老城区——全市行政、综合区；商贸、金融、信息、文化中心，兼居住、游憩西南区?西南区——包括高功能；新技术开发区、政务文化新区以及董铺岛科研基地等，是居住?新城区——经济技术开、工业、商贸、科研发区，是现代工业基地新城区、教育、旅游功能的，兼居住、游憩功能。综合区。4城市城市GDPGDP情情况况?与其他直辖市和中原5合肥市近年合肥市近年GDPGDP及固定资产投资额加速增长，但与其他省会城市相比，及固定资产投资额加速增长，但与其他省会城市相比，省省会城市相比，合肥经济水平偏低经济水平偏低经济水平仍然偏低，未来还有很大的发展空间；?从2005-2010年开始合肥GDP连年保持两位数的增长率，高于全国同期平均水平3个百分点,但与周边城市比较，并无优势；?合肥2010年GDP增长速度为17.5%；资料来源：《2010年合肥统计年鉴》5城市城市产业结构产业结构合肥产业结构：第二产业为主，工业比重较高，城市化水平低于中原省会平均水平合肥产业结构：第二产业为主，工业比重较高，城市化水平低于中原省会平均水平?第二产业为主工业比重高；?家用电器、汽车、工程机械、化工是合肥市支柱产业；第三产业第一产业?第三产业相对发达，但40.4%9.2%以传统行业为主，新兴行业发展较快；?交通运输、仓储、邮电通讯业、批零贸易、餐饮业等行业，占第三产业的比重在46%左右；第二产业?金融保险业、社会服务50.4%业、房地产业、科研和综合技术服务业增长势资料来源：《2010年合肥统计年鉴》头明显好于传统行业。6城市居民消城市居民消费费支出支出城市居民家庭消费支出比例城市居民家庭消费支出比例杂项居住食品娱乐、教育7%6%16%6%交通、通讯4%医疗衣着29%26%耐用消费品6%?29%的医疗消费表明居民对于生活的保障意识越来越浓厚；?次之居民在衣着方面的消费较大，达到26%，显示居民整体的消费实力已经提高；?食品方面的支出比例较低（16%），说明居民的生活水平已经明显的改善与提高；?居住、娱乐等方面的支出比例总计23%资料来源：《2010合肥统计年鉴》7城市居民消城市居民消费费特征特征浏览商品的地方宽敞60.00%35.00%53.50%商场/百货31.30%品牌和商品种类齐全30.00%50.00%超市配套设施充足饭店/餐厅25.00%外观和内部装修有特色40.00%电影院商品价格便宜/经常打折20.00%娱乐场所16.70%定期促销宣传30.00%23.00%咖啡厅/茶艺馆15.00%环境清洁/空气流通10.50%20.00%9.40%职员服务态度好体育健身10.00%8.30%7.30%7.00%洗浴休闲5.20%5.20%商品品质优良/品质保证10.00%2.50%4.50%2.50%2.50%4.50%5.00%2.10%3.10%0.00%其他1.00%交通便利0.00%0.00%营业时间长受受访访者者经经常去的消常去的消费场费场所所选择选择消消费费地点地点时时的考的考虑虑因素因素43.60%50.00%45.00%50.00%41.70%40.00%600元5分钟之内35.00%600－800元40.00%5－15分钟30.00%801－1000元21.90%30.00%16－30分钟25.00%1001－1500元31－45分钟20.00%15.20%1501－2000元20.00%46－60分钟15.00%11%2001－2500元1小时之上10.00%5.30%2500元以上5.50%10.00%2.80%5.00%1.50%1.50%0%0.00%0.00%0.00%每人平均每月每人平均每月购购物、餐物、餐饮饮及及娱乐娱乐的的总总花花费费希望到希望到达达购购物地点的物地点的时时间间8考察楼盘考察楼盘位置位置分分布布万科金域华府安粮城市广场万科金色名郡庐阳区瑶海区华地紫园高新区蜀山区森林海国耀花半里政务新区中环城包河区绿城玫瑰公寓经开区滨湖世纪城滨湖新区蓝鼎滨湖假日9高新区高新区华华地地紫紫园园项项目目指标指标：：◆◆开发商：开发商：华华地地时代时代房地产有限房地产有限公司公司◆◆投资商：新投资商：新华华阳阳光光集团集团◆◆代代理理公司公司：：华华地地置置业业◆◆设计设计单位单位：：美美国国YPAYPA北北半球半球◆◆施施工工单位单位：南：南通四建通四建集团集团◆◆项项目目位置位置：：科学科学大大道道1919号号（（与与银杏路交口）银杏路交口）◆◆交通交通：：158158到银科路口到银科路口，，162162到柳树塘到柳树塘，，234234到海棠到海棠站站◆◆占占地面地面积积：：142142亩亩◆◆总总建筑建筑面面积积：：3030万万方方◆◆容积率容积率：：2.52.5◆◆绿绿化化率率：：40%40%◆◆建筑形态建筑形态：高：高层层、、花花园园洋洋房房◆◆物物业费：高业费：高层层1.38/1.38/㎡㎡//月月◆◆均价：均价：在售在售均价均价73007300元元//㎡㎡◆◆交付标准交付标准：：毛坯毛坯10售售楼楼部部?售售楼楼部部整体整体装修风装修风格比较格比较欧式欧式，，以白色以白色基调为主，基调为主，布置布置的的简约简约大方，大方，却又却又不不失失雅致雅致，，客户接待客户接待区区给人感觉奢华浪漫给人感觉奢华浪漫，，而沙而沙盘盘上上方的水方的水晶吊灯则十晶吊灯则十分大分大气气，整，整个个售售楼楼部让人感觉部让人感觉较为较为舒舒适适；；?售售楼楼部部所所在位置是项在位置是项目的会所，目的会所，也是项也是项目目交付之交付之后的后的小小区区入户入户大大堂堂，，装修豪华装修豪华，，布置布置考考究究，，给人以舒给人以舒适适之感之感；；11主力主力户型户型?130130平平米户型米户型三三房两房两?8989平平米米22房房22厅厅11厅两厅两卫卫++观景花观景花园园卫卫++入户花入户花园；园；++阳阳台台；；?三三开间开间朝朝南，南，采光采光较较好好，，赠送一赠送一个个入户花入户花园园可以改造可以改造为为书书房，房，实际实际可作可作为为三三房房使用使用赠送北向观景花园约11㎡，可改造为餐厅，使得餐厅与厨房相连，比较方便，，使用率使用率较高；较高；；赠送南向阳台约13㎡，可改造为书房，空间利用率较高；12小小区区景观景观?架空架空层层设计，设计，使得使得整个整个小小区的空间区的空间感感和和通透感通透感比较比较好好，，也也显显得得较为高较为高档档；；?小小区区景观采用了罕见景观采用了罕见的的下沉式下沉式中中央景观央景观，，下挖约下挖约66米米，工，工程程成本较大，但成本较大，但是预是预估估效效果果较较好好，，提升项提升项目的整体目的整体档次档次；；13小小结结?客户群客户群体：体：该项该项目目位位于合肥市高新区，于合肥市高新区，周周边边众多众多国际国际500500强高强高科技企科技企业及数业及数十万十万高高端智端智识识人群人群，潜，潜在客户在客户较较多多，对于，对于项项目的目的销售销售比较有比较有利利；；?规划：规划：小小区区由由1313栋纯板式栋纯板式电电梯洋梯洋房和房和1010栋纯板式御景栋纯板式御景高高层层组成，高组成，高层底层层底层架空，对架空，对小小区区内部内部的空的空气流通气流通和和景观景观的的通透感通透感较为有较为有利利；商业和；商业和住宅住宅分区分区明明显，显，互互不影响；不影响；?接待流程接待流程：：置置业业顾问顾问业务业务熟练熟练，，接待流程接待流程较为规较为规范范，但，但是亲是亲和力和力稍微欠缺稍微欠缺，不，不容易让客容易让客户户与与之建立之建立信信任任关关系系；；?户型户型：：赠送赠送面面积积较较多多，空间，空间使用率使用率较高；较高；?景观景观：：采用下沉式景观颇采用下沉式景观颇为为精致精致，但，但是施是施工成本较高；工成本较高；?样板样板房：房：采用采用中中式风式风格，格，布局布局合理，能较合理，能较好好地地起到起到展展示作用示作用；看房；看房通道通道设计较设计较好好，有，有专专门门的电的电梯员梯员和和样板样板房房讲解员讲解员；；?销售物料销售物料：：售售楼楼部里公示了预售许可证部里公示了预售许可证、、样样本合本合同同、信、信息节息节能能公示等公示等信信息息