XX广场项目营销报告XX广场项目组目录全程解密营销战：营销课题（一）：我们面临何种营销市场？营销课题（二）：我们是什么样的产品？营销课题（三）：我们的目标客户在哪里？营销课题（四）：我们以何种姿态入市？营销课题（五）：我们的营销策略是什么？营销课题（六）：我们的推案节奏如何？营销课题（七）：我们选择何种媒体进行攻势？项目概况项目概况前期物业定位——一座位于城市核心的标志性5A甲级写字楼市中心?迎宾大道上的旗舰级国际商务中心2009年销售目标销售面积40%，则销售体量为16880M2（未计商铺面积）写字楼时间销售面积（M2）预推比例（%）销售单价（元/M2）回款总额（元）2009年7月4220.110%270086402009年8月3376.088%216069122009年9月2954.077%1890604864002009年10月2110.055%135043202009年11月2110.055%135043202009年12月2110.055%13504320合计16880.440%　108034560商铺部分09年资金回款计划时间销售面积（M2）预推比例（%）销售单价（元/M2）回款总额（元）2009年7月410.769%61614002009年8月228.25%34230002009年9月228.25%3423000150002009年10月228.25%34230002009年11月136.923%2053800商2009年12月136.923%2053800业合计1369.230%　20538000?2009年高形象启动，确保后期可持续销售；?2009年快速销售，实现新签合同金额9875万（目标签约额12857万元）；?建立市场影响力，提升XX置业企业品牌；2009-2010年阶段目标分解?2009年的销售以小面积和中面积销售为主，2010年以大面积销售为主，须注重客户资源的维护以利于后期销售。?2009年的写字楼销售面积占总面积的40%，商铺面积占30%；?2010年的写字楼销售面积占总面积的60%，商铺面积占70%。2009年2010年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度　111123456789101112234567891月012月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月销A塔12-16层(小面积销售为主)17-20层(灵活销售)21-28层(整层或半层销售)售B塔　5-10层(小面积销售为主)11-15层(灵活销售)16-26层(整层或半层销售)底商　1-2层　1-2层比例25.%23.%52.%A28.00清盘期8.00%6.00%14.00%塔%B61.00　17.00%14.00%30.00%塔%底9.00%　　3.00%　6.00%商关于目标的思考针对我们提出的价格与速度目标，结合与其他项目的针对性分析，我们需要在————?市场竞争较为激烈?目标客户数量相对有限?市场去化速度逐步放缓?市场引导需要促进?市场教育势在必行?目标客户有效挖掘的情况下，实现快速销售，资金有效回笼、品牌价值突现快速销售，资金有效回笼、品牌价值突现的目的！一、我们面临何种营销市场？一、我们面临何种营销市场？解析大市场环境13石家庄房地产市场特征4未来走势预判房地房地产产宏宏观观市市场场石家庄房地产市场特征未来走势预判宏观经济形势对行业的影响经济层面未来趋势宏观经济进入下行周期，增长放缓，?政府通过行政命令控制信贷总量，紧缩银根，开发商资金压力通胀压力上升，房地产金融从紧的将进一步加大，促使开发商市场重新洗牌。?房地产金融政策从紧，房价上升压力大，使得投资客大幅缩水，基调不会改变房价显然已失去再次大幅上涨的可能。结构层面加大保险性住房比例，住宅供应未来趋势?住宅市场转为“政府＋市场”的双轨供给，中国进入“房保”时代。结构调整已是必然，逐步转为包括办公物业的商品房市场自由化等；?“市场＋计划”的双轨供给制“房保”政策的推进实施，有效缓解高房价时期的社会矛盾，转移房开商的舆论高压。竞争层面未来趋势?在当前行业高压下，资金、规模、储备、人力受限的项目型开未来市场趋于集中，行业洗牌时机发企业承受巨大风险，大规模的弃市、离市是必然，开发企业加速洗牌成熟?市场竞争趋于集中后，竞争手段、趋势和发展方向将发生质变。行业向专业化、品牌高端发展，这是未来行业的主要风向。政策、金融对房地产业的影响土地政策影响1月3日《国务院关于促进节约集约?国家加紧土地监管，促使房地产公司加快开发，增加房屋供给，用地的通知》等一系列措施防止开发商屯地，同时缓解房屋供需矛盾。金融政策影响2008年9月后，3次下调存贷款利率?08年9月后3次下调存贷款利率，以及下调契税、调整首付比例下调契税、调整首付比例这些措施，表明于政府开始救市，但老百姓此时的观望情绪日益浓厚，房地产销售举步维艰地方政府政策影响?政府此时出台促进房地产发展的措施，特别是促进房地产消费10月20日《关于促进房地产业健康的政策，实际上也是要借房地产市场的复苏来带动区域经济的发展。发展若干意见》?20项措施利好省会楼市，这20项目措施要从整体来看它的影响和作用，因为这些条款互相联系需综合运用。石家庄房地产运行状况?石家庄07年经济增长率快于全国平均增速;?由于经济基础薄弱，前几年房价在全国省会城市中较低；?近年来经济和房价涨幅较大，弥补了之前的价格洼地。近几年石家庄经济逐渐走强2002－2007年石家庄与石家庄商品房均价走势60005000河北07年GDP过千亿城市列表及全国排名40003000全国排名城市GDP人均增长率2000(亿GDP1000元)(元)02002年2003年2004年2005年2006年2007年20唐山2760236216.85%石家庄商品房价格全国商品房均价23石家庄2569206415.9%43邯郸1600133815.3%?拉动河北发展的五架马车，石家庄力争成为全省“首善之区”。46沧州1530128214.8%政府改善石家庄投资环境，石家庄力争54保定1288118511.5%成为全省“首善之区”石家庄房地产运行状况石家庄写字楼供需面积表?从石家庄写字楼市场的开竣工面积看，7市场处于启动阶段，尚未迎来真正的写字6楼时代，仍以商住两用型为主;54?从销售情况看，小规模、低水平、不成熟的市场竞争经过2007年和2008年两年3的盘整，逐渐趋于规范以及整体城市硬件2设施的改善，将迎来需求的进一步放量。10200320042005200620072008上半年新开工面积竣工面积销售面积?2005年之前，受无序增长的影响，石家庄写字楼存量和供应量增加幅度呈上升走势。石家庄写字楼存量与新增量(万㎡)?2006年整体供应量达到最高点后市场呈25饱和状态，随着市场新增产品的功能和配20套的升级完善，以及投资者对于市场信心15减弱，市场供应量呈下降走势。10?2008年石家庄政府开始的“三年大变5样”规划进一步刺激写字楼市场投资，市0200320042005200620072008场交易投资开始活跃，租金走强，供应量将稳步增长。存量新增量石家庄房地产运行状况?近几年石家庄写字楼租金和售价持续上石家庄写字楼售价及租金走势涨，2006年前写字楼客户市场不成熟，租赁行情较为平淡，但供应量增长平稳，导70003致租金涨幅低于售价的涨幅。60002.55000?2006年市场行情启动，市场随之活跃，24000租金水平一路高涨。但之后由于写字楼市1.53000场供应量过大，短期内市场无法消化，虽1然价格有一定的增长，但需求量的萎缩和20000.5供应量的急剧放大带动写字楼租金继续保1000持低水平的增长态势。00200320042005200620072008?目前石家庄写字楼市场空置率保持在10%租金售价以下，仍处于前期供应的消化期，去化量保持了止跌回稳的势头，从目前的市场去化情况来看，空置面积主要以中低端的乙石家庄写字楼空置率(%)级写字楼和商住型办公为主。12.00%?随着入驻企业硬件需求条件的日益提高10.00%，以及自身形象展示的需要，甲级办公日8.00%益成为市场供应的主流产品，乙级办公只6.00%是作为中小企业的过渡性需求，并缩小其4.00%市场份额。2.00%?结合目前的写字楼售价及租金走势，预0.00%计2009年后新增供应量将有进一步的放量2003200420052006200720082009。石家庄房地产运行状况石家庄写字楼发展趋势2003年20062008第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段年年阶段萌芽期高峰期调整期升级期?商务圈依托传统?04－06年写字楼集?从07年开始写字?08年后，写字楼商业圈逐渐形成中放量，成为石家庄楼市场受住宅市场市场将进行升级期主要?东购、北国商圈写字楼发展高峰期冲击，供应量大幅，市场细分，向更特征成为写字楼聚焦核?以商住两用型商住楼减少，进入调整期专业化方向发展心为主体?有少量高档项目?对写字楼的硬件入市配置、智能化、绿色生态节能方面的要求更高??写字楼写字楼发展发展历史历史不长，商务不长，商务圈依托圈依托商业商业圈圈逐步成型，商逐步成型，商圈边缘圈边缘地地带带成为商务办公成为商务办公热点热点。。??本本地和地和外外来的来的强强势企业势企业数数量有限量有限,,石石家家庄对庄对高端高端写字楼写字楼的的刚刚性性需求需求有限，商住有限，商住两两用型商住用型商住楼楼是主是主流流。。??按按客客户群户群制制定定产品，市场产品，市场细分细分，，更更专业化将成为专业化将成为石石家家庄写字楼庄写字楼市场发展趋势。市场发展趋势。2009－2010年宏观环