涿州项目市场研究报告2011年7月涿州市概况城市概况：首都北京南大门涿州市地处河北省中部，保定市北部。市域东西横距36.5公里，南北纵距25.5公里，全市土地总面积742平方公里。东邻保定市的固安县，距天津港160公里，南连高碑店，距保定78公里，距省会石家庄220公里，北与北京市大兴县、房山区毗邻，距北京天安门公62公里，为首都北京的南大门。涿州是位于京津冀区域经济规划的中心位置；是北京都市圈的紧密层；是河北省“一线两厢”经济发展布局一线上的中间结点。城市交通：国道、高速、铁路、高铁、地铁房山线南延线、七环路将大大加速京涿一体化进程?涿州到北京现有107国道、京石高速路和京广铁路等多条高速、铁路通道，2012年还将建成通车的京石高铁京石将使得两地时间成本直降至高铁12.5分钟。城市交通：国道、高速、铁路、高铁、地铁房山线南延线、七环路将大大加速京涿一体化进程?房山即将启动地铁房山线南延工程，将现有的房山线向南继续延伸，从良乡经窦店琉璃河直达琉璃河，将几个重点园区和城镇连接起来。?届时从涿州市中心北上约14公里即可搭乘地铁房山琉距离涿州市线去往北京市各地。璃中心14KM河涿州市城市交通：国道、高速、铁路、高铁、地铁房山线南延线、七环路将大大加速京涿一体化进程?涿（涿州）密（密云）高速、京（北京）白（白沟）连接线、廊（廊坊）涞（涞水）路、北京七环路的建成将会加速京涿一体化进程。涿州城市规划城市定位：现代化中等城市、京郊生态新城、大北京都市圈?北京以南的新城、旅游休闲胜地，北京的产业扩散基地，为北京服务的都市型农业基地。涿州市确立了现代化中等城市和京郊生态新城的发展目标。?大北京都市圈的功能定位，有助于涿州产业环境的进一步优化，经济环境的进一步提升，有助于吸引更多的北京客群，有助于房地产市场的快速稳健发展。城市发展战略：东拓北延、适当西展、滨河城市北延：向北延伸到拒马河。在北部建设新行政中心，结合轨道交通客运站的建设，形成全市公共服务设施中心。将沿107国道的南拒马河适当向西推东东拓北延拓北延涿州城区跨过京出1公里左右，外适适当当西展西展石高速公路向东迁107国道，使原发展107国道成为城市滨滨河城市河城市道路。依托城市西侧、北侧的河道以及改为内河的原西关河，通过整治河道，增加两岸绿地提升城市的环境品质优化城市景观，体现滨河城市的特色。城市总体布局：两心、两轴、四片，绿色环绕河滨城?两心：北部全市公共中心、西部老城区副中心。全市公共中心玫玫?两轴：南北向的玫瑰大街瑰瑰大大老城区副中心发展走廊、东西向的范阳街街发发路发展走廊。展展?四片：老城片区、城南片走走范范阳阳路路发发展走廊展走廊廊廊区、城北片区、城东片区城市产业规划：北部的生态旅游观光带、西部的现代农业发展带和南部的绿色产品生产带生态旅游观光带现代农业发展带绿色产品生产带新政府迁移：由于城市南部发展受阻以及大北京概念影响，涿州市的行政中心逐渐迁移到北部辐射范围上念头村政府新政府新区区范莲邓村新政府的迁移对北部地区的发展有着重大的意义区域总部基地：仅2010年全市26个个省市重点项目中就有19个是“国”字号或来自京津的投资项目，总投资达149.6亿元?总投资9.53亿元的中国石油集团东方地球物理科技园区地球物理研究中心和总投资13.68亿元高性能计算机中心项目等大批高科技项目落户涿州。该公司陆上勘探市场份额居全球第一位，综合实力位居全球物探公司第四位，年收入达百亿元以上。项目建成后，将成为亚洲最大、速度最快数据处理中心。?　随着北京钢铁研究总院、北京航天赛德科技公司纷纷把总部或生产基地放在涿州，涿州产业结构得到了进一步优化，基本形成了电子信息、新型材料、整车及汽车零部件、现代机械制造与加工四大主导产业格局，已发展成京南最具发展潜力的一座现代化“投资之城”。涿州房地产市场调查城区分布：涿州由老城区、政府新区、开发区、北部生态新区等四个主要片区组成，本案地块位于北部生态新区内金阳瑞景区域报价北部生态新6800-7700元/㎡城上城北部生态新10区区7京区域报价政府新政府新区区6500-7000元/㎡国石道高上念头村凯旋门名流涿郡东区速北二环范莲邓村涿州中心城紫荆尚城东兴区域报价华阳路街6500-7400元/㎡老城老城区区华泰豪庭区域报价7000元/㎡范阳路涿州站涿州站金竹首府开发区开发区汇元四季橙北部生态居住区金阳瑞景：距离地铁房山线南延线最近，仅10KM，生态居住区项目名称金阳瑞景所在板块北部生态新区0312-售楼处电话6672777楼盘地址涿州大石桥917飞达站项目概物业类型住宅开盘日期2011-03-19况交房时间2013年9月户型面积60-120㎡工程进度正负零开发商保定金阳房地产开发公司销售代理自销物业管理保定金阳房地产开发公司下属物业公司总建筑面积7.5万平米总规划户数-容积率3.0绿化率40%产品综总占地面积21000平米建筑形态高层板楼览装修情况毛坯物业管理费1.2-1.8元·平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推销售报价6500最高价-广营销活动路边道旗、报广、传单金阳瑞景：格局方正，使用率高，户型偏大125.2㎡三室两厅两卫93.2㎡两室两厅一卫项目印象：占据优越交通优势，临近生态居住区，项目自身价值较高，但营销力度不足，在产品和开发节奏上略显稚嫩。北部生态居住区大北京城上城：临近拒马河，生态环境好，大型楼盘，大范围推广项目名称城上城所在板块北部生态新区0312-售楼处电话6675222楼盘地址涿州市107国道大石桥北100米项目概况物业类型住宅开盘日期2011.3交房时间2012-12户型面积50-120㎡工程进度正负零开发商鹏渤房地产开发有限公司销售代理自销物业管理鹏润物业管理总建筑面积48万平米总规划户数5000容积率2.3绿化率66.8%产品综总占地面积20万平米建筑形态高层板楼览装修情况毛坯物业管理费1.2元·平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推销售报价7000最高价-广营销活动路边道旗、报广、传单大北京城上城：格局方正，使用率高80㎡三室一厅一卫50㎡一室一厅一卫项目印象：占据优越交通优势，临近生态居住区，拥有完善配套，小学，幼儿园，健身中心，是涿州少有的大型楼盘，营销力度较大，初期销售速度较快。政府新区凯旋门：政府新区欧式大盘，售价较高项目名称凯旋门所在板块城北0312-售楼处电话3853288楼盘地址涿州市文化广场项目概况物业类型住宅开盘日期2011.3交房时间2011-12户型面积50-120㎡工程进度正负零开发商鸿盛房地产开发有限公司销售代理自销物业管理鸿盛物业总建筑面积50万平米总规划户数4000容积率3.04绿化率40%产品综总占地面积18万平米建筑形态小高层、板楼览装修情况毛坯物业管理费1.5元·平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推销售报价7800最高价-广营销活动路边道旗、报广、传单凯旋门：欧式风格品质感较高，观景阳台，户型在涿州市最为新颖71.69㎡三室两厅两卫65.9㎡两室两厅一卫项目印象：涿州市内的大型楼盘，少有的欧式建筑风格，在众多楼盘中标新立异，实施效果较好。但建成的成品楼座品质较差，预计后续上涨空间较小政府新区名流涿郡东区：区域知名开发商，涿州在售最大楼盘，新市政广场北侧，地中海风情山水城名流·涿项目名称郡东区所在板块城北0312-项目概售楼处电话6673555楼盘地址涿州北二环与平安大街交汇处况物业类型住宅开盘日期2011.5交房时间2012-12户型面积88-125㎡工程进度正负零开发商涿州远方名流房地产开发有限公司销售代理自销物业管理名流物业管理有限公司总建筑面积62万平米总规划户数4880容积率3.30绿化率40%产品综总占地面积16万平米建筑形态板塔结合览装修情况毛坯物业管理费1.2元·平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推销售报价6900最高价-广营销活动路边道旗、报广、传单名流·涿郡东区：格局方正，使用率高89.3㎡两室两厅一卫85㎡两室两厅一卫项目印象：涿州市内最大楼盘，临近新市政广场，生活配套完善，是涿州市具有较高潜力的楼盘。政府新区涿州中心城：新市政广场地下大型商业项目，按每年8%返租三年，统一招商经营项目名称中心城所在板块城北售楼处电话0312-3867999楼盘地址新市政广场地下一层项目概物业类型商业开盘日期2011.5况交房时间-户型面积10-90㎡工程进度-开发商河北碧水房地产开发有限公司销售代理九尊地产物业管理待定总建筑面积58000平米总规划户数495容积率-绿化率-产品综总占地面积5万平米建筑形态板塔结合览装修情况毛坯物业管理费1.2元·平米/月外立面情况2-2.3万营销推广销售报价（总价直接减去返租的24%）营销活动路边道旗、报广、传单老城区华泰豪庭：买房送地下室、小户型项目，酒店式物业服务项目名称华泰豪庭所在板块朝阳路0312-售楼处电话6673000楼盘地址涿州市政法街与朝阳路交汇处往东50米项目概物业类型住宅开盘日期未定况交房时间2012年9月户型面积45-115㎡工程进度正负零开发商涿州市华泰房地产开发有限公司销售代理自销物业管理华泰物业服务有限公司总建筑面积9万平米总规划户数340容积率2.0绿化率30%产品综总占地面积45000平米建筑形态塔楼览装修情况毛坯物业管理费1.5-1.8元·平米/月外立面情况涂料园林风格简约风格营销推销售报价7000最高价-广营销活动路边道旗、报广、传单华泰豪庭：户型多为方正格局，没有阳台，舒适度相对较差85㎡左右两室两厅一卫50㎡左右一室一厅一卫项目印象：小户型产品项目，买房送地下室，酒店式物业服务为项目卖点，产品略显不足老城区汇元四季橙：