目录第一部分：1－5月深圳主要宏观经济数据第二部分：土地市场附一：2011年上半年成交地块分布情况附二：2011年上半年成交地块的主要指标第三部分：住宅市场一、新房市场1、2011年上半年新房供应分析1.1、新增供应分析1.2、新增预售分析2、2011年上半年新房成交分析2.1成交均价分析2.2成交量分析附一：2011年上半年新房成交主要数据附二：2011年上半年新房成交户型构成2.32011年上半年深圳新房供求比2.42011年上半年深圳房价收入比2.52011年上半年深圳租售比2.62011年1-6月深圳新房量价走势分析3、2011年上半年楼盘成交龙虎榜TOP103.1小户型物业成交龙虎榜TOP103.2改善型物业成交龙虎榜TOP103.3大户型物业成交龙虎榜TOP104、2011年上半年成交龙虎榜之开发商TOP10二、二手房市场1、2011年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价2、2011年上半年深圳各行政区二手房成交分析3、2011年1-6月深圳二手房量价走势分析4、2011年上半年深圳住宅租金5、2011年1-6月深圳各行政区租金走势三、2011年上半年新房二手房量价比较1、新房二手房价格比较2、新房二手房成交量比较第四部分：商业市场一、一手商业1、商业新增预售分析2、一手商业成交分析附：2011年上半年深圳一手商业成交TOP10二、二手商业1、商业挂牌均价附：2011年1-6月深圳各行政区商业挂牌均价走势图2、商业租金附：2011年1-6月深圳各行政区商业租金走势图第五部分：写字楼市场一、一手写字楼1、写字楼新增预售分析2、一手写字楼成交分析附：2011年上半年深圳一手写字楼成交TOP10二、二手写字楼1、写字楼挂牌均价附：2011年1-6月深圳各行政区写字楼挂牌均价走势图2、写字楼租金附：2011年1-6月深圳各行政区写字楼租金走势图第六部分：政策点评第七部分：小结【内容摘要】2011年上半年楼市仍然面对高压的调控环境，期间虽然没有重量级的打压政策出台，但“官意”对楼市调控没有任何松懈的迹象，三令五申要求严格执行去年出台的“国十条”，楼市在一片打压声中表现平平。期间，为应对通胀，央行的三次加息也震伤楼市。至于深圳，调控更是不遗余力，甚至动用行政手段干预房价——“最高限价”。从上半年深圳楼市交出的答卷来看，明显的“量涨价低”，符合官方意志，但细致研究发现，期间存在“猫腻”，房价下跌更多的成交结构变动引起，更多的是“被降”了……上半年深圳共批准预售住宅147.3万平方米，同比增加3.7%％上半年深圳共成交新房140.8万平方米，同比增加10.9%……上半年深圳的新房成交均价为18820元/平方米，同比下跌10.8%……上半年深圳新房市场供求比为1：0.96，供求大致平衡……上半年深圳的房价收入比为16.6倍，有所回落，但仍远远高于国际上限（6倍）……上半年深圳的租售比达1∶423，有所回落，但仍远远超出合理底线（1∶300）……上半年深圳共成交二手商品房499.28万平方米，同比减少8.6%……上半年深圳二手房的挂牌均价突破2万大关，达20812元/平方米，同比上涨近34％……上半年深圳住宅租金为44元/平方米/月，同比上涨近13％……上半年深圳二手房的成交量约是新房成交量的3倍多……上半年深圳二手商业的挂牌均价和租金同比均有明显上涨……上半年深圳二手写字楼的挂牌均价和租金同比均呈两位数涨幅……第一部分：2011年1-5月深圳主要宏观经济数据2011年1-5月份，全市经济继续保持平稳增长，主要经济指标持续向好。主要指标方面，工业生产平稳增长，1-5月份，规模以上工业增加值1883.01亿元，同比增长13.3%。固定资产投资增速明显提高，1-5月份固定资产投资640.20亿元，同比增长14.1%。其中，房地产开发项目投资170.27亿元，增长4.2%；非房地产开发项目投资469.93亿元，增长18.2%，非房地产开发项目投资中，改建和更新改造投资72.03亿元，增长5.8%。社会消费品零售总额增速加快，1-5月份，社会消费品零售总额1383.53亿元，同比增长17.1%。外贸进出口继续高速增长，1-5月份全市进出口总额1648.56亿美元，同比增长40.7%，其中出口总额957.37亿美元，增长41.7%；进口总额691.19亿美元，增长39.3%。房地产方面，2011年1-5月份深圳房地产各项指标有较好的表现，1-5月份全市房地产开发投资170.27亿元，同比增加4.2%；商品房施工面积2529.33万平方米，同比下降3.2％，其中住宅施工面积1698.02万平方米，同比下降5.3％；商品房竣工面积182.80万平方米，同比增加16.7％，其中住宅竣工面积130.87万平方米，同比增加12.3％；商品房实际销售面积166.83万平方米，同比下降8.1。上述指标说明，2011年1-5月深圳房地产市场供给增加，且供给量大于实际销售量，供给大于需求，使得近年来供需矛盾尖锐的市场现状有所缓解，楼市高房价也有所回落。第二部分：2011年上半年深圳土地市场分析根据深圳房地产信息网的监测，2011年上半年度，在持续的高压调控政策下，楼市成交低迷，市场观望气氛浓厚，二级市场的萎靡态势波及一级土地市场，加之深圳本身土地资源匮乏，土地市场供给有限，两大因素拖累土地市场的成交总量，上半年度深圳住宅用地成交体量同比大幅减少。2011年上半年度全市共成交8块土地，其中2块居住用地，4块商业性办公用地，1块商业性服务设施用地、1块综合用地。2块居住用地分布在宝安、龙岗两个区域，总用地面积62157.08平方米，同比减少约七成，总建筑面积239450平方米，同比减少45.7%，总成交金额6.8亿元，同比增加2.3%，楼面地价2840元/平方米，同比增加近九成。2011年上半年出让的2块居住用地，均为安居型商品房用地，故成交金额低，楼面地价也低，上半年度2840元/平方米的居住用地楼面地价，远低于当前市场公开出让土地的楼面地价。4块商业性办公用地分布在南山、宝安两个区域，总用地面积17484.72平方米，同比增加近八成，总建筑面积138850平方米，同比增加四成多，成交金额12.9亿元，同比增加八成，楼面地价9293元/平方米，同比增加26.9%。1块商业性服务设施用地位于南山区，用地面积5253.04平方米，建筑面积43100平方米，成交金额3.41亿元，楼面地价7912元/平方米。1块综合用地位于南山区，该地块的用途包括商业服务业设施用地、仓储用地、港口码头用地、居住用地，用地面积697639.7平方米，建筑面积1700000平方米，成交金额64.39亿元，楼面地价3788元/平方米，该地块中的居住用地部分，能够为住宅市场带来有效供给。从居住用地的分布来看：宝安区出让1块居住用地，用地面积13502.07平方米，建筑面积35100平方米，成交金额6000万元，楼面地价1709元/平方米，本地块是安居型商品房用地，对项目的建设、销售有严格的要求，地块成交后，竞得人应与市住房建设局签订安居型商品房监管协议书，并按照安居型商品房监管协议书的具体要求进行建设、管理、销售。本地块能够为住宅市场提供有效供给。龙岗区出让1块居住用地，用地面积48655.01平方米，建筑面积204350平方米，成交金额6.2亿元，楼面地价3034元/平方米，本地块也是安居型商品房用地，地块成交后，竞得人应与市住房建设局签订安居型商品房监管协议书，并按照安居型商品房监管协议书的具体要求进行建设、管理、销售。本地块能够为住宅市场提供有效供给。从商业性办公用地的分布来看：南山区出让3块商业性办公用地，用地面积10852.59平方米，建筑面积129100平方米，成交金额12.69亿元，楼面地价9830元/平方米。宝安区出让1块商业性办公用地，用地面积6632.13平方米，建筑面积9750平方米，成交金额2138万元，楼面地价2193元/平方米。2011年上半年出让的商业性办公用地，多为吸引和扶持大型企业落户深圳，属于定向转让，对竞买者的准入门槛有很苛刻的要求，这4块宗地，T107-0066、T107-0067建成后可以出售40%，A509-0069建成后可以出售20%，T106-0037全部为自用，上半年度出让的商业性办公用地能够为市场提供的有效供给约为41150平方米，市场供给十分有限。点评：住宅市场的低迷联动到土地市场，2011年上半年度地块出让十分有限，尤其是住宅用地市场，仅出让2块安居型商品房用地，商业性办公用地虽然同比呈正增长，但由于多为政府扶持用地，能够为市场提供的有效供给相当有限，土地市场的低出让率，大大制约了深圳房地产市场的发展。附一：2011年上半年成交地块分布情况附二：2011年上半年成交地块的主要指标第三部分：住宅市场一、新房市场1、2011年上半年新房供应分析1.1、新增供应分析2011年上半年度，楼市延续2010年打压高房价的调控导向，金融、财政、税收等各种调控利刃继续出台，多种举措持续作用于楼市，取得了一定的调控效果，市场多数新推楼盘放下死抗价格的大旗，纷纷采取平价入市的营销策略，受到了市场的广泛关注，同比2010年上半年，2011年上半年市场推盘量显著增加。根据深圳房地产信息网的监测，2011年上半年全市住宅推售面积184.64万平方米，同比增加38.2%，上半年全市住宅推售套数突破2万套，为22107套，同比增加34.4%。2011年上半年推售的楼盘绝大多数为普通住宅，入市均价集中分布在12000-25000元/平方米，1-4房的紧凑型户型是市场的供给主力，为市场广大刚需提供了