谨呈：唐海金熊置业有限公司科科学发学发展展论坛会论坛会址配址配套套设设施施项项目投目投标报标报告告本报告是严格保密的。商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。本体认知。1A本体认知——区位条件曹妃唐海唐海县县城城南堡南堡开发区开发区甸新滨滨海新城海新城区19公里25公里秦皇岛曹妃甸工曹妃甸工业区业区北京市★唐山市三线城市陌生新区，距一线城市较远三线城市陌生新区，距一线城市较远天津市曹妃甸新区A本体认知——稀缺资源唐海唐海湿湿地：北方小江南，省地：北方小江南，省级级自然保自然保护区护区?本目是在唐海地水基上而成，隶?本项项目是在唐海湿湿地水库库基础础上围填围填而成，隶于地保；属属于湿湿地保护区护区；?地涉禽家克巴特先生表?国际湿国际湿地组织组织涉禽鸟类专鸟类专家马马克··巴特先生表示，唐海地“潜力巨大，不可多得！”其他示，唐海湿湿地“开发开发潜力巨大，不可多得！”其他外家也普遍：唐海地是“河北有、国内国内外专专家也普遍认为认为：唐海湿湿地是“河北仅仅有、5000亩的湿地水库候鸟迁徙的壮观景象中少”的地。中国国少见见”的湿湿地。?地官，唐海境共有?国际湿国际湿地组织组织官员调查证实员调查证实，唐海县县境内内共有野生余，其中家一保、野生鸟类鸟类420420余种种，其中国国家一级级保护护1616种种、家二保、省重点保。每年国国家二级级保护护6363种种、省级级重点保护护3030种种。每年全徙珍稀候　多、万多只全县迁县迁徙珍稀国际国际候鸟鸟100100　多种种、6.96.9万多只。。??全县野生植物达63科，164　属，238　种，面积达10万亩的湿地全县野生植物达63科，164　属，238　种，湿地里的珍禽丹顶鹤大多于地野生植物；里有海水生绝绝大多数属数属于湿湿地野生植物；这这里既既有海水生长长也有淡水生的蟹，地生物多性十分也有淡水生长长的鱼虾鱼虾蟹类类，湿湿地生物多样样性十分丰富。丰富。具有具有开发开发潜力的稀缺潜力的稀缺湿湿地景地景观资观资源源A本体认知——周边配套项项目目东侧东侧的首的首钢国际会议钢国际会议中心中心11座座五星五星级级渤海渤海国际国际大酒店大酒店、、11座座三星三星级级海海员员俱俱乐乐部部、、11座座写写字字楼楼、、33栋专栋专家公寓家公寓楼楼、、3030栋别栋别墅、墅、11座座温温泉休泉休闲闲中心中心和和11座座运动运动中心中心组组成成。。一一个总个总投投资资20002000万元的万元的观观光光园园已已开发开发出多出多个个休休闲闲旅游旅游项项目，建成占地目，建成占地20002000亩亩的野禽的野禽观观光光区区、占地、占地400400亩亩的淡水的淡水鱼鱼垂垂钓区钓区和特禽人工和特禽人工养养殖殖区区，形成，形成集餐集餐饮饮、垂、垂钓钓、、观观光、游玩光、游玩为为一体的一体的综综合旅游合旅游园区园区。。初具初具规规模的商模的商务务休休闲闲配套配套A本体认知——基础经济指标一期经济经济指指标标：：二期??总总用地面用地面积积：：136136万平方米；万平方米；??湿湿地修地修复复占地：占地：109.3109.3万平方米；万平方米；独栋别墅??总总建筑面建筑面积积：：6171261712㎡㎡??建筑密度建筑密度：：15%15%??容容积积率：率：0.260.26??绿绿化率化率：：40%40%独栋别墅??建筑限高建筑限高：：1515米，米，22层层??产产品：品：独栋别独栋别墅，墅，一期一期1111栋栋接待公寓接待公寓别别墅和墅和33套套总统别总统别墅（不墅（不对对外外销销售）售）??配套配套：：会会所所（餐（餐厅厅、、会议会议室、棋牌室）、室、棋牌室）、1818洞高尔夫球洞高尔夫球场场，，99洞高尔夫洞高尔夫练习场练习场独栋别墅总统别墅会所接待别墅湿湿地高尔夫地高尔夫纯独栋别纯独栋别墅墅项项目目A本体界定三三线线城市陌生新城市陌生新区区，，与与一一线线城市距离城市距离较远较远具有具有开发开发潜力的稀缺潜力的稀缺湿湿地景地景观资观资源源初具初具规规模的商模的商务务休休闲闲配套配套高尔夫高尔夫纯独栋别纯独栋别墅墅项项目目具有打造空间的资源型高尔夫别墅项目发展商目标。2项目组对发展商目标的理解实现实现别别墅墅产产品价品价值值的的最大化最大化。。实现实现高尔夫高尔夫经营经营与别与别墅墅销销售的售的共共赢赢；；宏观大势。3B宏观经济GDP:连续5年超过10%的增长率，远经济过热超全球5%和美国1.9%的增长率高增高增长长，高通，高通胀胀————中中国经济国经济正正面面临临前前所所未未有有的的挑挑战战CPI%PPI:CPI连续3个月超过8%的高位运行；通货膨胀PPI仍旧持续走高宏观经济中国经济整面临经济过热和通货膨胀的双重压力B宏观经济低通胀高通胀?未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向高增长高利润保增长适度利润“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调2007年2009/2010年整时期房地产市场处于调整期?政策是最不确定的下期因素，当这些政策降复期恢转变后，标志着市调整期场从调整期进入恢复期2007年2009/2010年宏观经济整体的经济环境背景使房地产市场的调整成为必然B宏观经济连续三年房地产市场销量以存量为主！要真正走出调整期尚需要1-2年！地产走势全国房地产市场从2005年开始连续三年市场销量以存量为主B宏观经济同比涨幅下降环比涨幅持平市场投资成分的撤离使投资型物业受到严重影响，未来市场以刚性需求为主力！地产走势全国70大中城市房屋及新建商品住房价格指数同比下降，表明价格正在回归理性B宏观经济?2008上半年北京商品住宅供应面积环比去年下半年下降23.8%﹑销售面积下降57.8%。市场在08上半年市场真正进入了淡市。?2008年上半年市场表现呈现三个阶段：第一阶段：08年初受07年底调整的影响以及淡季与淡市重合效应，市场呈现有价无有价有价无无市市市的局面；第一阶段第二阶段第三阶段暗降暗降保保量量第二阶段：3-4月，价格增长遇阻，市场消化滞缓，观望氛围日趋浓厚，地产商采取量量价价齐齐跌跌价格调整策略，市场出现暗降保量；第三阶段：5月至今价格持续下跌，而消化量依然呈现下降态势，观望氛围持续加重，量价齐跌行情终于作实。北京市场北京作为环渤海城市房产的风向标，目前市场已回归理性，出现了量价双阴的行情，客户进入深度观望期。B宏观经济?拥有城市顶级稀缺银泰中心销售情况资源的项目，如银泰、御金台等，受淡市影响30001200002500100000较小，同期销售速度基200080000150060000本保持不变；10004000050020000?城市主流项目（以00刚性需求为主的）如金月月月月月月月月月月月月月月1234567890月1月2月23457年年年年年年年年年111年年年年年777777777年年年88888隅万科城、中信城，受000000000000000000777000000000022222222200000022222222淡市影响同样较小，在合理的价格下销售速度销售面积(平方米)销售均价(元/平方米)迅猛；批准销售销售?其他中间类项目受项目名称批准面积销售面积发证时间主力面积套数套数均价市场影响较大，销售速2008年7月20中信城59857060.8439436136.51755990㎡左右两居度明显下降。日2008年4月27金隅万科城1548161130.6167464309.027741两居83-90㎡日北京市场淡市下呈现“两头硬，中间软”的市场表现，高性价比物业受市场青睐。B大势判断??在高增在高增长长高通高通胀胀的的经济经济背背景景下下，中，中国国房房地地产产格局必格局必然面然面临临重新重新调调整整；；??整整体体经济经济和宏和宏观调观调控背控背景景下下，全，全国国房房地地产产市市场场价价格回格回归归理理性性;;??市市场场量量价价齐齐跌跌，，客客户进户进入深入深度度观观望望期；期；中国房地产市场已正式进入1~2年的调整期淡市淡市》特征??投投资资、、改善改善型物型物业业受冷落受冷落，市，市场将场将以以刚刚性性需求需求为为主主；；??客客户观户观望比望比较较周周期期拉拉长长，，高性价高性价比比物物业业受受市市场青睐场青睐。。本项目发展方向选择?三线城市陌生新区，距周边一线城本体本体认认知知市距离较远?具有打造空间的稀缺湿地资源型高尔夫别墅项目?房地产市场已正式进入1-2年调整期；宏观大势发展商目标?？整体市场量价齐跌；?客户观望、比较周期拉长，高性价比物业受到青睐?实现别墅价值最大化；。?实现高尔夫经营与别墅销售的共赢淡市淡市下下实现别实现别墅价墅价值值最大化的方法最大化的方法就就是是提升提升物物业业的的附加附加值值。。基于市场竞争和客户需求下的附加值提升才能形成有效的竞争力市场扫描。4C市场扫描别墅市场?项目所属的唐山无高尔夫别墅供应；?而唐山市内仅有一个城市别墅，品质较低，与本项目无竞争。位置路北区西山道与光明路交汇处五四中学旁边建筑类别高层、别墅占地面积40.2亩占地面积40.2亩建筑面积42246平方米容积率1.4绿化率40%2栋高层、54栋别墅建筑密度30%；局部54%总户数，共340户入市时间2008.1.16车位154个物管厦门深港华森