寮步西溪地块前期策划报告免责声明本报告仅供参考之用，并不代表同致业向有关机构或人士做出任何投资推荐或承诺。报告中有关信息已力求真实准确，但恕不保证絶对无误。投资者在做出任何实质性决策之前，须自行对市场形势作出判断。同致业对投资者仅根据本报告所做出的任何决策并不承担任何责任。同致业对本报告享有版权，任何机构或人士未经许可不得随意复制或散发本报告之内容。任何公开发表之文件在引用本报告之内容时，敬请注明出处。寮步经济特色寮步经济特色寮步发展历程及前景寮步发展历程及前景寮步经济特色——汽车产业寮步是东莞发展最早的汽车商贸板块。汽车销售业已成为东莞的龙头，占全市60%以上的市场份额。2009年，该镇汽车销售总额达70.9亿元。寮步拥有整车销售企业超过100家，经营达60多个品牌，汽修企业达138家，汽车美容企业达73家，零配件销售企业达630家，特种车装备制造企业2家，汽配生产企业达50家，相关配套企业也近200家。寮步政府将“古代香市、现代车都”作为汽车产业旗号，极力拓展汽车产业品牌效应，力求将寮步车市的影响力推广到珠三角，幅射全省乃至全国。寮步片区发展历程及发展前景打造东莞城市新区的总体布局“南拓西承，北优东联，一心四轴，多组团。”■2008-2020年寮步镇总体规划图（一）城市空间发展策略：南拓西承，北优东联◆南拓：大力拓展南部松山湖大道两侧区域，将该区域发展成为寮步未来新的产业服务中心。◆西承：承接主城区东进的态势，打造东莞大市区的新型居住中心。◆北优：在华南工业园的基础上，结合市生态园湿地公园的建设，优化北部的产业和生态环境。◆东联：以生态园大道的建设为契机，推动凫山、西溪村区域的发展，实现城市空间与东部松山湖和生态园对接。（二）城市空间布局结构：一心四轴，多组团◆“一心”指镇新城中心区，即石大路以西、莞樟路以南、松山湖大道以北、东部快速路以东、面积约5平方公里的区域，是“中心崛起”的主阵地，主要承担行政、商务、文化、教育、居住、休闲等城市综合功能。◆“四轴”莞樟路发展轴——主要承担寮步传统产业和生活服务业的空间布局。香市路发展轴——主要承担寮步镇的行政办公、商业服务、文化娱乐等镇级公共服务设施的空间布局，并完善居住功能的布局，带动中心区城市品质的全面提升。蟠龙路发展轴——主要承担生态休闲旅游、商务办公功能。松山湖大道发展轴——寮步的新门户，主要承担高新科技产业、高品质房地产业、酒店业的密集布局区，“世界工厂”产品集散地，寮步也将从“莞樟路时代”走向“松山湖大道时代”。（二）城市空间布局结构：一心四轴，多组团◆多组团”商务中心组团——位于蟠龙路两侧，靠近松山湖大道附近，是寮步镇将来重要的商务办公区域。佛灵湖生态旅游度假组团——位于寮步镇南部，通过拓展传统生态旅游空间，发展具有一定特色的、高档次水平的旅游系列产品，打造寮步的生态休闲度假区。城市休闲旅游组团——位于东部快速路与松山湖大道交汇处，通过整合东莞篮球中心、香市海洋公园、香市公园、香市博物馆、农业产业园、十里香堤等大型休闲娱乐项目，形成香市休闲旅游组团，打造成东莞的城市休闲板块。香市科技园组团——位于镇域南部，邻近松山湖科技产业园，是集科技研发、企业生产、产品展示于一体的城市生态科技型园区。华南工业园发展组团——结合周边良好的生态环境和成熟的园区配套，以现代化制造业和科技创新为主体，吸引高新技术产业的入驻。环城路发展组团——位于镇域西部，承接主城区东拓，发展高端居住房地产，建成服务大市区的居住新领地。生态园大道沿线发展组团——位于镇域东侧边缘，是寮步向西发展的重要据点。入选入选““粤首批粤首批历历史史文化文化名名村”村”荣获荣获“广东省教育“广东省教育强强镇”镇”寮步镇西溪村入选粤首批历史文化名村西溪古称芦溪，因临西溪水建村而得名，大规模建村始于明朝天启元年。据尹氏族谱记载，当年尹氏祖先在岭南任官，定居于此繁衍生息。西溪古村坐东朝西，依自然山势缓坡而建，现存明清古建筑群总面积27100平方米，有明清时期祠堂14间，书房2间，古民居193间，古井37眼。由古围墙、民居、祠堂、古井、水塘、古榕等组成了颇具特色的聚族而居的农业村落文化景观，是广东珠江三角洲地区规模较大、原生态保存较为完整的古村落之一。寮步镇西溪村入选粤首批历史文化名村荣获“广东省教育强镇”2006年寮步镇获得“广东省教育强镇”。寮步镇制定了教育事业发展的“十二五”规划，并提出在2015年将寮步打造成为东莞的教育高地。要把寮步镇建设成为布局合理、内涵丰富、特色鲜明、品牌响亮、人民满意’的现代教育名镇。片片区住区住宅宅商品商品房房发展历程发展历程片片区区重点重点个个盘分析盘分析及总结及总结片片区区20112011年部年部分潜分潜在新在新项目情况项目情况片区住宅商品房发展历程　自2004年万科来了以后，发展商的群聚效应令寮步在短短几年间就出现了十多个地产项目。万科、惠明盛、正中置业、中熙、花样年等深圳发展商及三正、丰泰、广源、佳驹、鼎峰、星城国际等本土发展商的先后进驻，让寮步楼市因此成为仅次于南城与东城的东莞第三大热点开发区域。合富辉煌东莞市场研究部的监测数据显示：2009年寮步一手住宅签约套数达3124套，全市排名第三，仅次于南城和东城。　　2010年来，寮步楼市的整体推货量仍处于全市前列，竞争非常激烈。位于镇中心区的品筑、风临花语岸、星城国际、蟠龙、菁英时代、香缤雅苑及横片区的城东世家、君山、丰泰城、翠云轩等项目都有不少体量。片区住宅商品房发展历程历经数年发展与城市化建设，片区居住价值与市场认可度在逐步提高早期：2004-2007中期：2007-2009近期：2009-2010三正世纪豪门万科城市高尔夫星城国际、香缤雅苑片区重点个盘分析中后期代表楼盘：万科城市高尔夫近期代表楼盘：星城国际、香缤雅苑为本地块的客群定位和产品规划提供市场依据片区重点个盘分析-万科城市高尔夫项目地址：寮步镇寮步镇五环路中段，紧临峰景高尔夫。开发周期:五期占地面积:123400平方米总建筑面积:184000平方米容积率：1.49均价：约5600元/平米规划总户数：约1600户，分五期开发。片区重点个盘分析-万科城市高尔夫以中大户型，高价值产品供应为主套型比例面积区间07年供应08年供应合共公寓10%61-906496160三房33%　90-1205408548四房48%　120-150182624806　四房二厅复式9%　150-1908272154　　　　　1668片区重点个盘分析-万科城市高尔夫客户特征：东城客户为主，中青年置业，企业管理层、白领为主，关注开发商品牌，建筑风格，个性化消费取向！万科高尔夫客户来源区域客户年龄46-50岁,50岁以上,43.20%40-45岁,2.60%4.70%9%20-29岁,27%13%12%36-39岁,8.30%8.80%9%17.70%5.70%东城南城莞城大岭山寮步其他镇区深圳30-35岁,39%客户区域：东城为主客户年龄：20-35岁为主，占66%客户职业35.40%18.60%18.70%10.70%7.80%8.80%公务员国有企业事业单位私营民营企业外资企业自由职业客户职业：依次为私营民营企业、外资企业、事业单位客户关注：开发商品牌、建筑风格片区重点个盘分析-星城国际花园二期星城香洲项目地址：处于新城中心区香市路旁开发周期:三期总占地面积:110000平方米总建筑面积:360000平方米容积率：2.73车位比：1：0.5规划总户数：总户数2977户当期户数639户片区重点个盘分析-星城国际花园二期星城香洲待售中的二期星城香洲共639户，首批面世79-140㎡二房至四房，待售中，预计3月中旬开盘，现场销售人员预计开盘价格约5500元/平米。主力户型：约80平米二房约120平米大三房约100平米三房片区重点个盘分析-星城国际花园二期星城香洲通过销售现场等途径所了解到的看房诚意客户特征：片区重点个盘分析-香缤雅苑项目地址：寮步镇政府旁开发周期:共一期总占地面积:33355平方米总建筑面积:107121平方米容积率：2.5车位比：1：0.5规划总户数：975户片区重点个盘分析-香缤雅苑待售中的香缤雅苑共975户，主力户型为85-167平米的2-4房，预计3月底开盘，销售人员预测开盘价格约5500-6000元/平米。12月18日，香缤雅苑VIP申请活动中当日到访的客户达1000多批，成功进行VIP会员的客户约五百批。（凡成功申请香缤雅苑VIP的客户，开盘时可享受额外98折购房优惠。）VIP认筹客户特征：东城及本地客户为主，自住及改善性置业为主。片区重点个盘分析总结综合万科高尔夫和星城国际等代表楼盘，片区目标客户构成如下：?区域来源：东城为主，其次是寮步、莞城及其他镇区；?置业目的：首次置业的自住客为主；?职业特征：公司中高层职员、个体工商户、公务员及事业单位员工；?年龄特征：较为年轻，25-45岁之间片区重点个盘分析总结寮步片区作为市中心扩容计划的重点区域，在莞城楼市中扮演第二梯度角色，也必将吸引了大量的来自城区特别是东城的中低端置业客户。■价值洼地：寮步片区以其高性价比吸引大量城区客户置业，是寮步楼市供需两旺的重要支撑。■片区竞争：同一片区项目实为竞合关系，主要的竞争来源于东城楼盘；■产品组合：片区以高层住宅为主，主要为刚性需求的三房和两房户型为主；■客户群体：东城客户对本片区认可度较高，已成为本片区成交主力军；■项目突破：通过产品规划和营销推广提升项目价值。片区2011年部分潜在新项目情况区域项目名称主力户型位置占地面积总建筑面积进度预计上市寮步镇君山花园大户型环城路旁52764取得建设用地规划许可证2011年