大大大大营营营营坡坡坡坡现现现现有有有有项项项项目目目目认认认认知知知知大营坡周边项目分布11都市道1号226622中天花园7733中大·国际广场4444阳光金地331155紫金庄园66保利云山国际5577天誉城都市道一号占地面积4284㎡建筑面积32913㎡容积率5.9绿化率20%外立面风建筑形态高层中式现代格物业费1.5元/㎡·月中天花园占地面积95000㎡建筑面积？？？？容积率1.19绿化率40%多层、小高建筑形态外立面风格中式现代层、高层物业费1.55元/㎡·月中大国际广场占地面积37000㎡建筑面积待查容积率待查绿化率待查建筑形态高层外立面风格中式现代物业费待定现阶段认筹优惠销售价格约为7500-7800元/㎡，预期市场销售价格为8300-8700元/㎡阳光金地占地面积11274㎡建筑面积42814㎡容积率3.0绿化率42.94%建筑形态高层外立面风格中式现代物业费1.1元/㎡·月紫金庄园占地面积4284㎡建筑面积32913㎡容积率5.9绿化率20%建筑形态高层外立面风格中式现代物业费1.5元/㎡·月保利云山国际占地面积170000㎡建筑面积670000㎡容积率3.5?绿化率40%建筑形态高层外立面风格中式现代物业费1.55元/㎡·月天誉城占地面积156208㎡建筑面积450000㎡容积率3.5绿化率46.80%建筑形态高层外立面风格法式现代物业费1.60元/㎡·月大营坡现阶段市场情况总结1.5公里辐射范围金阳、白云方向800米辐射范围乌当、开阳方向中心城区方向交通位置来看，三个方向的交通通路是大营坡商业发展的优势，而1.5公里的辐射范围已经涵盖了宅吉小区，生活的便利性极好，在发展趋势上，大营坡区域产品已高端化，现阶段项目区域内竞争激烈，中低端的市场运作模式已经不能满足大营坡区域发展的需求，而较早的推出中高端项目能够好的掌握市场份额贵阳贵阳贵阳贵阳中高端中高端中高端中高端项项项项目目目目产产产产品品品品状况状况状况状况贵阳市场中高端项目分析产品面积产品户型供应套数59.82一房3880.94二房3787.4二房3889.89二房3890.02二房3793.89二房38二94.14二房72房94.7172二房主99.3537二房力104.78三房37银海元105.24三房37107.2三房38二房94.14隆广场㎡109.82三房37111.79二房38117.27二房38121.12三房37130.47三房37138.03三房38140.87三房37三143.25三房38房主162.76四房37力三房140.87㎡贵阳市场中高端项目分析产品面积产品户型供应套数95.69二房16120.2三房48132.81三房32三134.63三房48房主紫金136.31三房48力三房134.63庄园㎡140.51四房32四房142.33四房32主力144.04四房16167.94四房32四房169.64四房32主力四房142.33㎡贵阳市场中高端项目分析产品面积产品户型供应套数93.11二房54二93.59二房20房93.82二房40面93.92二房1积94.89二房32段112.56三房9112.58三房9113.19三房10113.19二房10113.28三房2113.47三房20龙砚113.56三房1二房94.89㎡东山113.58三房1114.71三房16138.26三房18138.87三房54140.54三房22140.89三房38三141.15三房20房141.28三房2主141.5三房41力141.51三房32141.63三房3三房140.89㎡贵阳市场中高端项目分析产品面积产品户型供应套数128.22三房22130.6三房22130.69三房22懿府三三房131.55㎡房131.55三房46主力133.68三房22四房152.8746四房主力154.79四房22四房152.87㎡贵阳市场中高端项目分析产品面积产品户型供应套数127.93三房20128.14三房20128.83三房64三147.57三房64房主165.97四房16力166.48四房32167.04四房16169.72四房16林城170.24四房32三房147.57㎡花都170.29四房32170.8四房16四170.85四房32房172.19四房20主177.79四房20力188.29四房32188.48四房16188.87四房16四房170.85㎡贵阳市场中高端项目分析产品面积产品户型供应套数114.8三房32120.82三房32三121.41三房32房保利国主际广场力125.29三房32138.77三房32146.27三房32184.49四房32三房125.29㎡贵阳市场中高端项目分析产品面积产品户型供应套数45.28一房5251.84一房5292.39二房52二94.58二房52房96.28二房52主98.25二房52力122.47三房143123.05三房29124.98三房27130.05三房27131.22三房143133.55三房174三134.56三房29房136.5三房112主二房96.28㎡观山137.67三房143力湖一146.67三房29148.35三房56号153.71三房29154.55三房29161.21三房87166.98三房87167.56三房87124.06四房27四141.15四房27房155.47四房27主206.76四房28力195.39五房28三房141.15209.91五房28㎡贵阳市场中高端项目户型配比分析中高端客中高端客中高端客中高端客户户户户特点及特点及特点及特点及产产产产品要求品要求品要求品要求中高端项目客户需求分析中高端的项目属性决定客群所属阶层顶级高端中高端主要目他们是这个城市的中坚阶层标客户他们有强烈的居住品质改善需求中端区间他们是希望拥有较高生活品质的人中低端低端中高端项目客户需求分析中高端客户对于产品的需求：保值、增值为了规避资产在现阶段高通胀环境下的缩水，该类客户对于投资或自持的固定资产要求必须能够保值、增值，来保证资产的稳定。产品保值、增值点：区位（区位的优势能够带动整个区域内的产品价值上升）环境（环境资源在城市发展进程中逐渐凸显珍贵）交通（交通发展能够带动区域发展的整体升级）大配套（配套完善生活需求的主要条件）中高端项目客户需求分析中高端客户对于产品的需求：设计合理、功能完备中高端客户对于产品的需求已不局限于满足基础的居住需求，更加合理、舒适的设计是需求的重点，功能房的必须行也体现出来。设计体现点：开间尺寸（典式设计三房进深不超过13米，面宽不低于11米）户型设计（南北通透、双向采光，无黑房间）房间功能分区明显（动静分区、卫生间干湿分离）功能间配备（书房、健身房、娱乐室、保姆间、中西厨房等）中高端项目客户需求分析中高端客户对于产品的需求：内外环境相互区分，内部精细中高端客户在拥有了相当的财富积累后对生活环境的需求也有了相应的上升，生活大环境与小环境的区分、内部更显精致是客户对产品的基本要求。环境需求原因：有效隔离外环境（有效降低外环境对于自身生活的影响）内部园林景观细致（增强业主对于项目的认同及归属感）公共区域摆设（增强产品泛品质）细部特征设计（利用细部特征吸引顾客形成记忆点）中高端项目客户需求分析中高端客户对于产品的需求：完善的项目配套中高端客户与普通客户的区别在于他们对生活的要求更高、更会享受生活，而相应的项目配套就是为了更好的迎合客户口味。项目配套的意义：项目配套会所（提供社区内业主交流平台）高品质物业管理（增强业主对于项目的认同及归属感、提升服务感受）社区文化（形成独立的社区文化、增强项目凝聚力）中高端项目客户需求分析中高端客户对于产品的需求：高附加值中高端项目价格较市场普通项目略高，高附加值的产品是客户认同并选择项目的一个有力支撑点。产品附加值点：精装修（缩短入住周期，增加产品便捷性、减少装修污染绿色环保）集中供暖（产品更高生活使用体验、冬季居住舒适升级）智能安防（增加业主安全感）中高端项目客户来源分析客户来源国内投资客外地客户地州客户城区客户三县一市大型项目○○●●●中小型项目○○○●●●○非主要来源主要来源现阶段大型项目的主要成交客户分布在、地州客户、城区客户、三县一市，而中小型项目则集中在城区客户与三县一市的客户上，两者共同的主要客户来源仍为三县一市客户以及城区的客户中小型项目客户范围狭窄大大营营坡商坡商圈圈格局格局大营坡商业市场客户特征大大营营坡商坡商业业特征特征早期的大营坡商业主要以路边的摊贩形式为主，该模式属于最原始的商业模（早期）（早期）式，流动型大、对卫生环境的影响也较大，无法提供长期商业服务发展期的商业，摊贩模式转变为固定摊位及临街独立门面，该模式是商业发大大营营坡商坡商业业特征特征（（发发展期）展期）展的基础模式，能够形成不同专业门面，但不能形成集中的商业中心，从而进一步的提高区域的商业价值大大营营坡商坡商业业特征特征综合型的商业中心是现阶段大营坡商业的目标，综合型商业能够有效的聚集（（现阶现阶段）段）商家，能为不同需求的人群提供便捷的服务，能够有效的形成人群聚集大营坡及周边商业现状盐务街、宅吉路临街项目名形式农民改造型商业单铺面积约8-15㎡层数一层租金约600-150元/㎡铺型街铺食馆、小吃、服装、银位置盐务街、宅吉路业态分布行、北京华联大营坡及周边商业现状项目名新添大道南段形式自形成街铺单铺面积约10-30㎡层数一层租金约70-120元/㎡铺型街铺业态分布建材、饰品、汽车维修、小吃馆、位置大营坡项目名新添大道中段形式自形成街铺单铺面积约10-25㎡层数一层租金约50-