【凤凰湖壹号】2012年营销推广方案常州中原事业部changzhou.12.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1报告内容页码A.第一部分项目概况3B.第二部分市场分析8C.第三部分产品包装及营销策略43D.第四部分推广策略59E.第五部分总结89?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2Part1项目概况?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3项目概况?区域位置：位于常州大力规划建设的北1#部新城区内的薛家凤凰湖居住区，紧邻5#薛家规划新中心，这里也是薛家未来发2#6#展最高端的居住片区。7#3#8#9#4#?周边配套：项目配套集中于本案东侧与10#北侧，乡镇级的医院、学区、菜场、超11#14#15#12#市等均具备，但档次不高；但随着本案17#13#16#东北部九龙仓项目的启动，凤凰湖板块18#将成为未来发展的核心区。?物业类型：高层、小高层、花园洋房。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|41#5#?2011年6月29日凤凰湖壹号首次2#6#开盘截止2011年底，共推出高层7#3#1、3、4、10、12、13#(6栋)8#以及平层5#楼，洋房9#4#15、16、17、18#楼(4栋)。10#11#14#15#12#?目前项目房源情况有下：13#16#17#18#?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5凤凰湖壹号楼栋体量统计表楼栋层数/F面积范围/平米总套数可售套数体量/平米1#34142、93136607530各面积段可售情况：3#34142、931361034554#34142、9313613376510#25142、931009210692.38?93㎡可售量93套；12、13#251421922574小计70017726016.38?142㎡可售量86套；2#34142、9313613616041.1611#33142、9312812815106.68小计26426431147.845#27230535111705.83?220㎡可售量139套；6#27230545412329.157#27230545412145.12?230㎡可售量159套；8#18220696915151.329#18220707015313.32小计30029866644.74?洋房顶层可售量14套；14#6102-26024244011.5415#6102-26024183276.62?洋房标准层可售量34套；16#6102-2603629523817#6102-26023111897?洋房复式可售量33套；18#6102-26024233797.6小计13110518220.76总计1395844142029.72?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6因此，2012年本案的销售重点在大平层高层房源的去化。其次是洋房和5栋大平层洋房?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7Part2市场分析《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:800018087?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8Part2.1宏观市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9成交量锐减持续低迷的市场从从累累计计成交量成交量来来看，看，20112011年全年度常州共年全年度常州共计计成交商品住宅成交商品住宅495.12495.12万平米，同比下降万平米，同比下降29.53%29.53%从单从单月月来来看，看，2-72-7月是全年成交的低谷，月是全年成交的低谷，88月月份份以后部分以后部分楼盘楼盘纷纷纷纷降价，降价，成交量有稍微成交量有稍微的上升，但是整体量价的上升，但是整体量价齐齐跌的跌的状态状态仍然仍然没没有改有改变变。。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10高压政策下“降价潮”势不可挡宏宏观观政策的高政策的高压压下，下，开发开发商不惜以价商不惜以价换换量，量，来换来换取年度取年度销销售指售指标标的完成和的完成和资资金的回金的回笼笼，但是，但是市市场场的的观观望情望情绪远绪远比想象中更比想象中更浓浓重，金九未至，重，金九未至，铜铜九成九成真真。。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1120112011年常州房地年常州房地产产市市场场普遍呈普遍呈现现大大规规模降价模降价风风潮。潮。20122012年恰逢政府年恰逢政府换届换届，，国国家家对对房地房地产产市市场场的主体方的主体方针针不不会会有太有太大的大的转变转变，所以，所以20122012年年将会将会延延续续20112011年的低靡。年的低靡。20122012年年常州市常州市场场也必然延也必然延续续着着20112011年的降价年的降价风风潮，“以价促量”的潮，“以价促量”的主体思想主体思想将会贯彻将会贯彻常州的各大常州的各大楼盘楼盘。。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12新北区2011年房价分析新北区2011年度房价走势图数据来源：搜房网如如图图所示，所示，20112011年度新北年度新北区区整体均价基本每月都再下滑，整体均价基本每月都再下滑，进进入到入到20122012年年11月月份份房价仍然呈房价仍然呈现现下跌下跌趋势趋势。。20122012年新北年新北区将区将各大各大楼盘将会竞楼盘将会竞相以降价相以降价风风波冲波冲击击市市场场，房地，房地产产市市场场的形的形势势可可见见一斑。一斑。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13新北区土地市场分析新北新北区区20112011年度上半年成交土地量年度上半年成交土地量仅为仅为一一块块，然而到年末政府，然而到年末政府为为冲指冲指标标年底年底大幅出大幅出让让土地。土地。20122012年度新北年度新北区将会区将会有有众众多的新多的新项项目亮相，本目亮相，本项项目目压压力力骤骤升升?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14。。新北区土地市场分析数据来源：常州中原DRC监测数据从从出出让让土地土地区区域分析，新北域分析，新北区区20122012年年乡镇项乡镇项目目与与高高铁铁板板块项块项目目将会将会集集中中启动启动。。这两这两大大区区域的域的项项目目启动将会对启动将会对本本项项目形成直接性冲目形成直接性冲击击。。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15总结降价降价风风潮的持潮的持续续、周、周边边板板块项块项目的集中亮相，目的集中亮相，20122012年年将会将会是非常是非常严严峻的一年。新北三大峻的一年。新北三大属属性片性片区区中，高中，高铁铁板板块块距离距离本本项项目目55公里，且公里，且为为常州市府重点打造片常州市府重点打造片区区，投，投资资潜力巨潜力巨大大将会将会吸引本吸引本项项目部分客源。本案目部分客源。本案20122012年市年市场竞争场竞争力力将将高高于于20112011年。年。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16Part2.2区域市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17区域市场6月份成交7月份成交8月份成交9月份成交10月份成交11月份成交12月份成交均类套面面套面套价套面套面套面项目均价均价均价；均价均价均价型数积套数积数积然数旺旺盛盛；（数积数积数积（元（元刚需（元仍仍然面积（元（元（元（（（套（况（下，，（刚需（元（（（（（（/理的/情情况下/（㎡）///套㎡）价格格㎡合合理的套㎡套/套㎡套㎡套㎡市市㎡）场场在在价㎡）㎡）浓重重。。㎡）㎡）㎡）））））情绪绪）仍仍然然很很浓）㎡））））））市场场观观望望情）而而改改善善型型市670凤凰湖1711904935643242214679—　　15060181805072789418.829504432621.5壹号4567315.57.3.7.19聚怡花325978118601251041814783园幸福353381047751262143331.081352851622618.56.839.1374.8.195.7.06小城刚需河海新28130926060485326127336117296175161465.155713000000型邦8.79.79.686.32378466绿地世305405138582154741463926566837601113609491191.12214845344.3437.7纪城1.34.44.63803.3.2614绿都万320836315723