1运通尊苑项目营销执行报告深圳中原湖南分公司《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付二级市场策划品控中心款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789Contents1中原看市场——宏观·区域·竞争2中原看项目——卖点·客户·形策略考量象3中原解营销运动战联合战3所有策略的出发点和目的都服从于销售目标！4尊苑09年销售目标?全面、清晰地为发展商实现高额利润回报5目标理解—两个方向的营销线路高额利润回报实现项目在片区的相对溢价低成本推广中高成本推广实现项目在片区的同价6目标问解—突破限制是关键项目优势限制条件1、区位优势，芙蓉核心区，全市房1、项目周边垃圾处理区集中，形象差价高地2、项目周边老社区多，居住档次低2、持续发展的房地产市场3、现有客户对高价的心理预期不足3、生活配套齐全，交通发达VS4、片区同等价位楼盘缺乏，售价主要集中在4、周边专业市场数量多，潜在客户3800~4200元/平米之间资源丰富5、项目的价值体系尚未开始展现5、主流产品，高实用率6、市场客户对项目几无认识6、名校配套7、社区规模不足立足于已有优势，突破限制，实效营销7实现销售目标的突破点突破限制：实现高价、创造溢价实效营销：花同样的钱，做更有效的事情该走哪条线路？并如何又快又好地完成目标任务？8Contents1中原看市场——宏观·区域·竞争2中原看项目——卖点·客户·形策略考量象3中原解营销运动战联合战9供应量持续上升，成交量稳步提升，1~5月总体供不应求，但供求比逐步扩大160160140134.83140124.35117.74118.00120116.1120119.96109.13106.29109.63106.810088.86103.5100㎡95.3294.8195.48105.0089.08?万73.9786.63长沙市07.6~09.5商品房、住宅销售面积走势图8072.7683.0280：85.0762.98位57.9659.5764.1673.29单606058.460.548.0340.6610010059.0144.054049.3756.6734.4840.454046.993634.2142.6183.3686.8645.169082.049017.3628.1879.862018.822082.2110.918072.0872.898074.5576.5576.8614.958.14007069.187071.9374.54月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月72.722678901123456789012123456060.111.111.㎡65.5157.0957.8278948.49万59.8454.3800048.3748.6752.575044.5249.950.7550：49.2341.6851.2640.9146.3商品房批准预售面积住宅批准预售面积位40.9142.3743.39单404042.535.6736.3635.2634.6234.8438.3633.393038.1725.5734.6139.0928.4730?长沙市07.6~09.5商品房、住宅批准预售面积走势图202020.92101000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月617890121234567890212345.111111..789000商品房销售面积住宅销售面积?08年1月-09年5月纯商品房、住宅累计批准预售分别为1275.31万平米、1089.38万平米；?08年1月-09年5月纯商品房、住宅累计成交分别为868.59万平米、755.86万平米；?09年1-5月纯商品房、住宅累计批准预售分别为242.56万平米、203.55万平米；?09年1-5月纯商品房、住宅累计销售面积分别为300.43万平米、270.47万平米。1009年1-5月价格上下起伏波动，5月小幅下滑，市场暂时处于良性发展状态500048394622436144004442450645004309433242134286426044274155419940574023406640944197412538974136㎡4000393341084024/4069407839633939395239444012元36774055396938933901：360837823762338537093739位350037403654单34183366300032212500月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月789012234567892345610121.111.111.7890?长沙市07.6~09.40商品房、住宅销售价格走势图0商品房均价住宅均价?09年5月纯商品房均价4136元/平米，住宅均价4024元/平米，价格环比分别下降为6.5%和4.1%。?09年1-5月，随着市场成交逐渐回暖，成交价格也渐趋平稳，1~5月上下微幅波动、调整。11市场存量仍然巨大，后市运行压力大；芙蓉区住宅供需基本平衡，推售压力最小商品房（单位：万平米）住宅（单位：万平米）项目批准预销售批准预销售　区域存量存量率存量存量率　售面积面积售面积面积全市1275.31868.59406.7231.89%1089.38755.86333.5230.62%开福区304.54176.43128.1142.07%266.6162.59104.0139.01%天心区182.66155.4927.1714.87%156.72134.0722.6514.45%雨花区465.47275.74189.7340.76%389.05243.32145.7337.46%岳麓区213.14140.2172.9334.22%183.45121.0962.3633.99%芙蓉区109.5120.72-11.22-10.25%93.5694.79-1.23-1.31%08年1月—09年5月全市纯商品房、住宅累积存量分别为406.72万方、333.52万方，其中存量最大的两个区依次是雨花区、开福区。按照08年平均消化速度，消化406.72万平米存量也要半年时间，09年后期市场运行压力大。芙蓉区供需基本达到平衡，在长沙五城区中，推售压力最小，市场态势较为明朗。12住房供求结构分析—90~144平米最好销?60~90㎡供应最多，120-144㎡面积段供销比最低，其次是90~120㎡；?1-5月长沙主城区累计住房供应套均面积为92.85㎡，同比缩小13.07%；?从各户型供销结构来看，由于4月批准预售套数猛增，导致1-5月套数供销比已经接近平衡；1309春季房交会，开发商布展热情降低，多数选择小展位竞展开发商总楼盘数量总楼盘数量房交会竞展数量展位数：展位1202007年春交会79421.9：1100802008年春交会270703.9：160402008年秋交会75332.3：120006年春06年秋07年春07年秋08年春08年秋09年春2009年春交会94511.8：1总楼盘数量83665154909798?由于展位数也较上届有所增加，因此竞展开发商比上届有所上升。但相较目前的市场形式而言，本届房交会比08年的春交会仍然冷清不少，我们认为竞展、参展楼盘减少与房交会选址有较大关系。?布展楼盘56个，与场地限制有关。另有48个楼盘选择了置业长沙与安居房源的展位，开发商对房交会期望下降的较低，摒弃大展位的形象展示而选择小展位，借势促销的动机明显。14总成交金额下降，实际成交套数面积增加，成交均价下降，成交套均面积下降参展楼盘实际成交面积（万平米）合计总面成交套均成交面积（万平米）均价100.3050成交积金额面积0.250.2040(万(亿（元/50.1530(套)(㎡)0.10㎡)元)㎡）0.052000.00070808091009年年秋年春年秋年春267127.911.71104.454197交会交会交会交会0春交会实际总成交面5.655.57.405年秋交06年春交06年秋交07年春交07年秋交08年春交08年秋交09年春交积意向成交面积23.2425.7245.7214.8383335.520.5参展在售楼盘0.250.090.070.07508年325935.516.6108.924676平均成交面积秋交会参展楼盘实际成交量对比成交套数（套）08年80016400027303315120.88454514春交会60012103000400807年62000200430163816.98125.9944682秋交会00100007年秋交08年春交08年秋交09年春交会会会会007年295280549680132614.88111.615405实际总成交套数05年秋06年春06年秋07年春07年秋08年春08年秋09年春春交会参展在售楼盘平13577均成交套数意向成交套数18912111355213263016273032591991?本次房交会实际成交套数同比08年春交会增长142%，实际成交面积增长48%，环比08年秋交会增长近23.8%，成交面积增加34.5%；?本次房交会意向成交套数同比08年春交会减少28%，意向成交面积减少38%，环比08年秋交会减少39%，成交面积减少42.3%；?总成交套均面积持续下降，总成交均价相比08年秋交会下降了10.3%。15宏观小相对“变”市结----中原观点：1、市场成交稳升，整体供不应求，出现良好开端运转势头；2、09年1~4月份小阳春的出现是主客观双重表现的结果：