昆山万科阳澄湖项目市场研究报告中原（中国）物业顾问有限公司上海中原物业代理有限公司目录1、昆山经济发展趋势分析........................................................61.1昆山GDP....................................................................61.2昆山三产比重................................................................61.3昆山人均GDP................................................................71.4昆山人均可支配收入..........................................................81.5昆山城市规划................................................................92、上海经济发展趋势分析.......................................................102.1上海GDP...................................................................102.2上海三产比重...............................................................112.3上海人均GDP...............................................................112.4上海人均可支配收入.........................................................123、苏州经济发展趋势分析.......................................................133.1苏州GDP...................................................................133.2苏州三产比重...............................................................143.3苏州人均GDP...............................................................143.4苏州人均可支配收入.........................................................154、未来昆山、上海、苏州经济发展趋势............................................151、土地政策分析...............................................................162、金融政策分析...............................................................173、财税政策分析...............................................................204、房地产市场政策分析.........................................................225、近期市场政策分析...........................................................241、市场趋势预测...............................................................262、影响因素分析...............................................................271、项目区位分析...............................................................832、项目资源分析...............................................................833、项目规划分析...............................................................844、项目产品分析...............................................................855、项目市场综合竞争力分析......................................................851、项目客户来源分析...........................................................852、项目客户特征分析...........................................................863、项目客户与周边项目比较分析..................................................871、产品形象建议...............................................................902、项目其他建议...............................................................911、项目定价前提...............................................................912、项目定价说明...............................................................923、项目基础定价...............................................................934、同社区一线湖景溢价.........................................................945、项目未来价格增长率预测.....................................................951、上海含住宅土地成交情况......................................................98第2页共154页2、苏州含住宅土地成交情况.....................................................1093、昆山含住宅土地成交情况.....................................................123第3页共154页内容提要?宏观经济目前受内外两方面影响，外在影响是美国金融危机，内在影响是生产成本上升以及产业升级。短期内这两个层面的因素不可能快速解决，特别是产业升级和生产成本的问题将长期影响国内经济发展；?上海、苏州、昆山三地产业升级启动较早，生产成本早已开始上升，由此对三地影响不大。但对美国金融危机引发的净出口和资金投入来说，将会给三地经济带来影响，影响期视美国而定，但乐观判断1-2年内市场将得以恢复。同时2010年世博会将给三城带来一定的动力抵消市场不利因素。总体来说三城长期经济发展良好；?国家政策受美国两房影响，对于房地产市场监管力度将更加严厉。但为了保正经济发展和防范银行风险，对地产市场打击力度不会很大。最可能的是保持市场价格稳定，关注更多的中低收入人群。而高档产品将严格限制，故将产生高档地产的稀缺；?08年之前，上海、苏州和昆山房地产高速发展，产品品质得到不断提升。但目前上海和苏州市场交易量萎缩，价格下降压力大。虽然昆山价格没有太大变动，但交易量也处于萎缩阶段，价格压力凸显；?当前三地市场客群对近期经济期望看空，主要呈现观望状态。但随着经济危机的解除，未来市场压抑的需求将会反弹，但由于市场学会了理性消费，反弹力度不会呈现爆发态势；?本项目地段环境优势明显，本区域楼盘竞争力不强且沿湖项目多为尾盘价格水平较低，这也抑制了本项目初期的价格定位；?对本项目竞争最大的区域为淀山湖板块，而这一区域在供给量上较大，楼盘品质和开发商知名度也逐步升高（如纳帕和富力），上海客户比例占80~90%；?项目客源主要来自上海地区，同时拥有部分苏州园区客群和昆山当地客群。到项目后期，由于沪宁铁路的开通和江苏南北融合，项目客户面将增大；?昆山城市不断扩张，其中西部地区是重点扩张区域。随着森林公园周边商业逐步完善，项目地区所谓的心理距离将得到改善；?项目定价依据周边市场和竞争楼盘的情况，以及度假别墅产品和公寓产品的特征调整影响因素系数。同时还参考万科的品牌、销售能力、产品力以及服务质量等，得目前市场价格：联排别墅毛坯价在21000元/平方米左右，公寓毛坯价在10000元/平方米左右，若公寓有1500元/平米装修价格，则公寓装修价格为1150