绿地中央广场-新里西斯莱公馆——项目案例研究?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1使用说明[本课件适用于城市边缘区同等体量项目定位，个案分析，为片区分析提供基本信息]基本信息项项目目区区位位图图?位于大兴南五环黄村高米店收费站出口?东临京开高速公路?地铁4号大兴线直接通达到项目?公交968、366快、943、大兴新城2、大兴新城1、366、434、410、957快、631快、968快、957快等到高米店站下车绿地中央广场-新里西斯莱公馆地处北京重点发展的卫星城之一、大兴黄村基本信息项项目基本信息目基本信息绿地·新里西斯莱公项目类型改善型住宅馆占地面积162000平方米总建筑面积458000平方米容积率2.6在售户数700绿化率50%开工时间2009年11月15日项目定位：项目定位于精装公寓、城市别墅、大型购物中心的城市综合体入住时间2012年10月项目特色：高品质的原味法式住宅开发商上海绿地集团项目依托：绿地集团的品牌实力和开发理念投资商上海绿地集团销售均价：22000元/平方米物业管理高力公司绿绿地中央生活广地中央生活广场场，打造原汁原味法式住宅，打造原汁原味法式住宅产品情况整体打造策略整体打造策略绿绿城品牌城品牌++高品高品质质住宅住宅++中心商中心商业业广广场场++产产品力取品力取胜胜?绿城品牌：中国综合性地产领军企业，以“营造美好生活”为品牌理念?高品质住宅：精装修的酒店式公寓?中心商业广场：商业功能齐全，覆盖面积大，成为区域休闲、商务、购物的中心?高品质产品：ARTDECO建筑风格，内部园林三重景观的打造，别墅区坡地绿化区域住商分开，动静皆宜，户型豪华大气的同时，还保持了较高的使用率产品情况总占地面积约243亩，总建筑面积约45.8万平方米，规划建设集精总总体体规划规划装公寓、城市别墅、大型购物中心、餐饮酒吧街、俱乐部等于一体的大型城市综合体住宅片住宅片区规划区规划C区规划3#4#6#8#D楼15层板塔结合，D区规划7#9#板塔结合12层5号大公馆楼28层，7个单元，两梯两户2A居C共计336套房源B区规划为别墅区A区规划1#2#10#-21#为联拼别楼B墅，共计68套均为18层板塔结合区域东西各4套独22个单元，一梯两户栋别墅或三户，规划共有红色范围为9户联排产品；黄色范围为4户联排产品；800套房源蓝色范围为5户联排产品；绿色范围为独栋别墅产品情况总总体体规划规划西片区为商业用地，8万平米自持；商商业业片片区规划区规划G区域：红色区域：区域内为8万规划G平米的自持商A#B#C#D#E#五D业，规划用途座高层商业写字CF未定楼，F规划低层商业建筑，区域BE内建筑均为对外A商业售楼处产品情况交通交通组织组织交通组织组团级道路与城市道路相连，贯穿整个项目用地，并将用地分为商业和住宅两大片区，片区内根据自身的用途组织内部道路，这种管式的路网层级分明，便于车辆、人行交通的组织城市道路组团级道路社区主要道路产品情况建筑建筑设计设计原味法式住区+城堡公馆建筑风格：法国ARTDECO艺术装饰风格建筑层数：1-27层立面材质：墙面采用大理石石材、顶部部分使用多彩石产品情况景景观设计观设计社区外围有大面积的代征绿地，和小区内的园林组成三重景观，别墅前的坡地设计体现更多情趣社区内部的景观由法桐配合灌木打造出法国风格的林荫景观大道和喷泉花园小区处在绿化环绕之中，与外界形成天然的屏障，阻隔噪音，到达降尘的作用产品情况其他其他细节细节小区车位：比例1:0.75人车分流，地下停车直接入户采暖：小区集中供热，地板采暖物业费：2.95元/平米交房标准：精装修按揭银行：中国工商银行产品情况在售在售户户型型统计统计在售：五号大公馆楼户型配比12%户型面积区间（平米）套数套数比例A13+1室2厅3卫185.83-193.7515847%88%A24室2厅3卫198.86-204.26226.50%D14+1室2厅4卫276.83-282.49236.80%D25室2厅4卫268-274.42226.50%4居室户型面积单位（平米）D32室2厅2卫130.02-132.87236.80%G13室2厅2卫144.97-150.178826%6.8%?五号大公馆户型以三居、四居室为主13.3%26.4%?三居主力面积在150平米左右?四居主力面积集中在185-205平米之间185-195平米的四居室占四居室总比例的88%共计：336套房源五号大公馆楼户型配比饼图产品情况户户型——二居型——二居户户型型D3-2D3-2室室22厅厅22卫卫户户型型优优点点AA宽阔宽阔大客大客厅带厅带朝朝阳阳大大阳阳台台房房间间全部朝南，南北通透全部朝南，南北通透厨厨房配有生活房配有生活阳阳台，台，满满足生活需要足生活需要A户户型缺点型缺点缺少玄缺少玄关设计关设计产品情况主力主力户户型——三居型——三居户户型型G1-3G1-3室室22厅厅22卫卫户户型型优优点点AA宽阔宽阔大客大客厅带厅带朝朝阳阳大大阳阳台台CBB主主卧卧配衣配衣帽帽间间和和独独立立卫卫生生间间BCC次次卧带卧带有有储储藏藏室室开开敞敞餐餐厅厅，，实实用性用性强强户户型缺点型缺点A由于整体由于整体户户型型是是东东西西向向设计设计，，西西侧侧房房间间面面临临西西晒晒产品情况主力主力户户型——四居型——四居A1户型的四居室是5号大公馆的主力户型；占该楼总套数的47%户户型型A1-3+1A1-3+1室室22厅厅33卫卫户户型型优优点点AAA开开敞敞式餐式餐厅厅，，实实用性用性强强BB宽阔宽阔大客大客厅带厅带朝朝阳阳大大阳阳台台主主卧带卧带衣衣帽帽间间和和独独立立卫卫生生间间户户型南北通透型南北通透B双卧双卧室均室均为为南南向向产品情况主力主力户户型——四居型——四居户户型型A2-4A2-4室室22厅厅33卫卫B户户型型优优点点AA独独立玄立玄关设计关设计ABB开开敞敞式餐式餐厅厅,,大面大面宽厨宽厨房房CC宽阔宽阔大客大客厅厅，配套大，配套大阳阳台台每每个卧个卧室均配有室均配有独独立立卫卫浴浴南北通透，功能分区完善C南北通透，功能分区完善产品情况户户型——五居型——五居户户型型D1-4+1D1-4+1室室22厅厅44卫卫户户型型优优点点CAA宽阔宽阔明明亮亮大客大客厅厅，配有大，配有大阳阳台台BB独独立玄立玄关设计关设计BCC开开敞敞式餐式餐厅厅，大面，大面宽厨宽厨房房DD主主卧卧室均配有衣室均配有衣帽帽间间和和卫卫浴浴DA户户型缺点型缺点户户型位于型位于楼东侧楼东侧，，冬季冬季温温度度低低产品情况户户型——五居型——五居户户型型D2-5D2-5室室22厅厅44卫卫D户户型型优优点点CAA南南向向明明亮亮大客大客厅厅，配套大，配套大阳阳台台BBB独独立玄立玄关设计关设计CC开开敞敞式餐式餐厅厅，大面，大面宽厨宽厨房房DD主主卧卧室均配有衣室均配有衣帽帽间间和和卫卫浴浴A户户型缺点型缺点户户型西型西侧侧房房间间面面临临西西晒晒销售情况推推盘顺盘顺序序五期先后分4次开盘：三期10年4月27日，一期推出1、2号楼，共800套一期左右10年5月29日，二期推出3、4号楼二期10年7月23日，三期推出6/7/8/9号楼10年9月5日，四期72套别墅，其中8座独栋，四期64套联排别墅10年11月28日，五期推出5号大公馆楼，共336套销售情况销销售价格情售价格情况况2010年4月27日开盘至今，1,2,3期推出楼盘基本售罄2250022000190002期推出的72套别墅中，8套独栋仅18500剩一套，64套联排别墅的销售率达到90%联排25000元/平米；独栋31000元/平米在售五号大公馆目前均价22000-23000元/平米，其中G1户型由于东10年4月10年8月10年10月10年11月11年1月西向原因价格略低，为20000元/平米均价走势单位：元/平米销售情况成交情成交情况况成交均价（元/平销售期数楼号类别销售套数销售面积（平米）销售状态10年4月27日一期开盘的米）1/2号楼800套房源售罄11塔楼50247756.61售罄1831612塔楼29833407.51售罄23塔楼18020720.14售罄10年5月29日二期开盘的193103/4号楼450套房源售罄24塔楼27029146.7售罄36塔楼19622338售罄37塔楼16819022.7售罄10年7月23日三期开盘的1861838塔楼25227302.27售罄6/7/8/9号楼784套房源售罄39塔楼16818272.37售罄410联排51713.97预售411联排72395.18预售10年9月5日四期开盘的412联排51713.97预售10-17号为联排别墅产品，其中10/12/15/17号为五413联排72395.18预售25990户，11/13/14/16号为七户414联排71713.97售罄产品415联排52395.18售罄416联排71713.97售罄10年11月28日五期开盘五号大公馆楼，336套房源，417联排52395.18售罄现已签约190套55塔楼33662018.72预售21528资料来源：北京市房地产交易网站销售情况客客户户情情况况客户来源：城区内的挤压客户、本地客户客户特点：有一定经济实力的中年人为主要客户群购房目的：主要为改善型置业、享受为主支付能力：一次性付款比例略高于分期付款比例关键词：卫星城改善住房投资潜力享受生活高品质高素质案例总结个个案案总结总结1.本案地处大兴区黄村高米店，商品房开发集中区域，项目周边在售或开发楼盘较多，区域竞争比较激烈；2.本项目商业和住宅分区建设，动静分开；在建8万