普通住宅及类别墅产品专题研究2013年6月1普通住宅产品专洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析题常见洋房产品的分类内2类别墅产品Townhouse定义与特征Townhouse产品Townhouse价值分析容Townhouse常见溢价方式小独栋产品的界定经济型小独栋产品规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议1普通住宅产品洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类2类别墅产品Townhouse定义与特征Townhouse产品Townhouse价值分析Townhouse常见溢价方式小独栋产品的界定经济型小独栋产品规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议洋房产品的定义与特征洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。洋房的特征——品质提升关键词：1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。2）外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。3）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异花园洋房产品在住宅解决方案中的常见角色1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品1普通住宅产品洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类2类别墅产品Townhouse定义与特征Townhouse产品Townhouse价值分析Townhouse常见溢价方式小独栋产品的界定经济型小独栋产品规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议洋房产品的价值分析花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。1、入户方式开始趋于“私有”目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。典型案例：——天津万科水晶城的南入户情景洋房。2、居住空间前所未有的“丰富多元”空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加：前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充洋房产品的价值分析3、“院落感”的价值开始体现一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。典型案例——万科·西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重；——绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。4、造型特质从“整体”走向“细节”集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键；而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。洋房产品的价值分析洋房产品社区空间——关键词:亲地、亲景、院落感洋房产品的价值分析洋房产品形象——关键词:层次、错落、细节、风格化1普通住宅产品洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类2类别墅产品Townhouse定义与特征Townhouse产品Townhouse价值分析Townhouse常见溢价方式小独栋产品的界定经济型小独栋产品规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议常见洋房产品的分类?目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：上承多层产品1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线空间情景化2、以万科情景洋房系列为代表———““情景化洋房””路线下启类低密度产品3、以万科宽景House为代表———““叠拼化洋房””路线绿城?长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代化高尚生活园区总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统1.以多层次、组团化为空间布局的基本原则，依照东向和南向两个入口动线的延续，小区分为大致均衡的四大组群，共享中心开放景观2.利用半地下车库的顶板形成不受外来交通干扰的外部空间，结合景观的设计，形成为住户服务的室外休闲和活动的场所3.以江南小镇为意象体系规划的母本，通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等，营造出“大社区－小住区”的两级布置的六大组团聚落空间社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应1.在两级布置中，通过建筑的围合，通廊的围合、景观的围合，最终形成一种院落套院落的围合感觉，从而提高了住户的安全感及私密性，富有生活意趣。2.同时，在围合的庭院中，园林和建筑合一，四季植物呈现出来时间的流动和生命的变化延续。3.在社区的氛围营造上，绿城?桂花城着力于塑造一个步行的社区，中心绿地、组团花园、广场等整个社区活动空间都可以通过步行来实现，而人性尺度的把握上则控制在200、300米的步行距离内。通廊围合建筑围合不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品的实景展示对销售推动作用明显风格迥异的组团花园与中央水景花园遥相呼应，辅以形态各异、变化灵动的水系及密集的树林，构成一系列存在诱导性、参与性强且感观丰富的共享景观环境空间，形成可居、可观可游、可赏的整体空间景观意向户型以赠送入户花园、阳台、露台为主，层层交错(180㎡)景观阳台，增加用餐情趣大面积阳台空间，增加室内外互动情趣客厅南北通透，采光好，5.1大面积阳台空间，米大开间，增加室内舒适性增加室内外互动情趣大面积阳台空间，增加室内外互动情趣13.2米大面宽常见洋房产品的分类上承多层产品1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线空间情景化2、以万科情景洋房系列为代表———““情景化洋房””路线下启类低密度产品3、以万科宽景House为代表———““叠拼化洋房””路线案例1.天津水晶城?区域：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区；?占地面积：38.4万平米。?建筑面积：38.41万平米?物业类型：情景洋房、一期情景花园洋房公寓、联排，共2700户。组团：9?综合容积率：1万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台首层情景房三层露台二层露台入户首层花园入户首层情景房?情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。?主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽?建筑面积：149.14㎡?架空层储藏室：28.37㎡?错层四室两厅双卫?南入口首层，位于首层，独享50㎡左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。错层?独有情景房，倍添院居情趣?开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分?超过20㎡主人房宽敞舒适，架空层平面可设置走入式衣帽间?三间主卧组织紧凑，空间利用合理情景房12米二层户型：南露台入户、错层、7.4米面宽?建筑面积：140.48㎡错层三室两厅双卫?独创露台入户方式，私密性、归属感更强?7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分错层?超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间?三间卧室组织紧凑，空间利用合理?活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层露台入户次丰富?附带观景露台三层户型：楼梯入户、南露台、错层、7.4米面宽?建筑面积：128.92㎡错层三室两厅双卫?7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分?超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间?三间卧室组织紧凑，空错层间利用合理?卫生间洗卫分离，互不干扰?活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富?附带观景露台顶层户型：跃层、豪华主人区、8.1米面宽?建筑面积：186.59㎡跃层四室两厅三卫?上层——·豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房·主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然露台·坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意·卫生间、化妆间设有天窗，市主人区内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅·顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意露台?下层——·8.1米开间宽大客厅与餐厅，露台三间卧室、三间卫生间·层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮·客厅与观景露台相通，便于干燥通风·附带超大观景露台案例2：北京万科青青?地理位置：位于朝阳区京沈高速路旁，距国贸仅14公里，离东四环7公里，驱车15分钟即可到达；?规模：约25万平方米，容积率1.1?产品：青青家园分为四期开发，一期、二期、三期建筑层数以4层半为主，尺度宜人；四期为8-9层住宅，形成视线轴的上游景观，丰富空间层次。?总户数：1860户，主力户型：120-180平米，以三居为主。以层