wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟谨呈：惠东县园方投资房地产开发有限公司园方欧洲城二期营销策略总纲及销售执行报告新里程-园方欧洲城项目组wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟报告逻辑结构目标分析策略推导策略形成策略执行wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟结构下的思路目标分析策略推导策略形成策略执行?开发商目标?市场分析?案例借鉴?项目形象策略执行?目标分析?项目分析?客户分析?项目展示策略执行?目标下的?竞争力分?策略推导?项目服务策略执行问题析?项目推广策略执行wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1?开发商目标：目标分析?目标分析：?目标下的问题：wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟开发商目标开发商目标实现利润最大化新里程理解高价稳速?、高于市场平均价格?开盘热销?持续快速消化目标分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目标实现需要大量客户支撑二期总货量388套以欧洲城一期开盘解筹率70%计算项目整个销售期，需蓄客588批第一组团3、6号楼140套房，需蓄客200批第二组团10、13、16、20号楼248套房，需蓄客355批距项目一组团开盘6周时间即每周上门40-50批wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目标下的问题短期内，如何快速积累客户，提升项目品质，支撑目标实现wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2策略推导??市市场场分析分析??客客户户分析分析?竞争力分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟策略推导?市场分析市场发展及供应状况?项目分析?竞争力分析投资区域价格分析在售项目分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市场发展态势—价格正缓慢发展目前惠东房地产市场呈现缓慢发展态势，价格提升缓慢惠惠东东各各档档次物次物业业价格至高价格至高线线2005-2011年惠东房地产均价走势图高端别墅(独区域高端项目：金海湾栋）20000，双拼310018000）3000中低端别墅项目：碧水2800普通别墅城，国际新城，弘诚厚25005500-6000园，东逸名门等210015601760高端住宅项目：中航城高端小高层、高层、怡景湾时3800-4600间普通小高层、高层中低端住宅项目：国际2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2800-3300新城、万隆新城、山水豪庭、旗望阁、昌盛花园、琪锦花园wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟供应状况—供给需求趋近饱和?目前居住现状主要以私宅和80谁拥有客户渠道，谁就占有市场年代统建楼为主，前几年买地皮自建住宅现象非常普遍，但自国家严格控制土地以来，这种现象受到制止。?施工、竣工面积于2009年高速增长，此隔3年竣工面积持续增长，2010年增长幅度较大，开发量快速上升，市场供给旺盛。?2008年商品房的销售面积为6.1万平米，其后两年里，商品房销售面积在快速增长，市场需求开始逐步释放，但与施工竣工面积相比，市场需求尚需进一步引导释放。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟区域价格优势—剪刀差价格利于投资客户选择惠深沿海高速实现深圳1小时生活圈，惠莞高速、广汕公路实惠城现惠州半小时生活圈。6500元/㎡“七纵八横”交通宝安龙岗18000元/13000元/惠东格局，房价却相当于㎡28000元/㎡㎡惠阳3300元/㎡盐田深圳的一成、惠州的南山福田罗湖45004500元元//㎡㎡元28000/25000元/大亚湾六成，“房产投资原㎡30000元/㎡始股”㎡50005000元元//㎡㎡深莞惠一体化进程—价格洼地洼地wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟在售将售项目众多—弹丸之地项目多，竞争压力大?目前在售楼盘信息统计大岭片区新华路金河湾★怡景湾中航城★★华侨城大道万隆新城老城区★东方尊邸★东逸名门★华侨城片区★山水豪庭新兴花园★★★琪锦花雅居花园★丽景华庭清晖花园泰园区园★★昌盛商住小区国际新城平深路★解放路红岭路白花坳片区★★弘诚厚园美安居英伦印象花园★碧水城wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市场分析小结结论一：?刚性需求、供需矛盾，11年年中惠东房地产市场放量，价格将上一个台阶，11下半年将面临政策收紧的市场风险；结论二：?未来供应随着惠东经济、交通、市场的发展，将有效提高本地居民的购买能力，且资源盘具备辐射全市范围的影响力，对于投资客户将是我们下一步的重点客户人群。结论三：?惠东片区房地产项目分布较广，且档次等级较多。若本项目需要突围而出，必须着眼项目优势，以本地客户为基础，加大力度开发外地投资客户。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟策略推导?市场分析项目区位分析?项目分析?竞争力分析项目总体及二期分析项目推售节点项目区位概况--惠东规划www.fd来c01.co看m房市金碟，本项目市场前景被看好。中部核心城镇区：县域中心，珠三角产业转移承接基地，现代商贸物流中心发展布局：以平山为中心的组团和沿平深公路、广汕公路两条建设带延钊的综合发展布局北部山区城镇中部核心城区作为惠东的广州发展区行政、经济、文化和商贸中部核心的中心，成为珠三角城市惠城区城镇区产业转移的重要承接地。城区产业布局清晰，合理。而本项目处于惠东行政中心侧，未来升值和发展潜深圳、惠阳区汕尾力均较大。稔平半岛城镇北部山区城镇发展区：发展现代农业及密集区生态旅游业，促进农业生产效能提升、生态环境保育、水源保护。发展布局：以多祝为区域中心，保护优稔平半岛城镇密集区：以稔山为区域中心，沿先、适度开发、点状发展。广汕公路、广惠高速公路、环岛公路组团式发展。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目总体概况?园方?欧洲城位于惠东县城平山街道泰园地段，北侧为环城南路，南侧及东侧为规划路。?项目规划用地总面积133288.44平方米。?居住区由大量建筑单体组成，其中含多栋五至六层的多层，6～11层的小高层，多栋20～29层高层。?设施配套有幼儿原生态的大重山资源园、商业、社区配套用房等，多层洋房的建筑形式；共2260户。小区定位为该区域双层观光式会所设计；的高尚大型住宅区。100%南北通透高标准打造产品硬件。二期概况：二期共6栋楼。www.fdc0由1.com房市金碟3、6、10、13、16、20二期用地面积：26452.18㎡号楼组成总建筑面积:59077.23㎡计容积率建筑面积：54802.1㎡第一批推出单位其中:住宅:50696.82㎡商业面积：3437.53㎡36管理用房面积：667.75㎡单位批推出不计容积率建筑面积：4275.13第二10㎡13建筑密度：32.05%16容积率：2.0520绿地率：26.05%户数：388户项目分两批推出，首先推出3、6号楼，制造出机动车停车位：154辆热销的火爆场面，再承接气势，紧接推出剩余四栋，延续良好销售场面。户型分析--本项目户型的最大特点是超www大的.fdc01.附加com房市金碟值，赠送率最高达到35%左右。赠送面积较大，实用率高，完全符合豪宅面积标准；关键点：欧洲城二期?户型方正、南北通透户型面积区间套数套数比?100%的户户超值赠送1层134348.8%2房89369.3%?户内花园可改房3房103369.3%?一层及顶层创意户型4房13423861.3%?超大露台及主卧享受复式141-2054411.3%合计　388100%wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟本项目主要推售节点?项目于3月18日正式开始认筹；?初定于5月1日3、6号楼开盘；?初定于6月26日剩余四栋推售。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟策略推导?市场分析项目配套对比?项目分析?竞争力分析项目市场卖点分析项目SWOT分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟与中心城及周边有竞争力的楼盘相比，本项目在项目独特风格、户型附加值/容积率等方面有一定优势，在地段、综合配套等方面有一定的欠缺。配套对比主要项目在市场中的相对位置图竞争力国际新城高中航城欧洲城怡景湾中金河湾山水豪庭低地段规模容积率户型设计形象外观综合配套发展商品牌物业管理惠东客户购买及价格支撑驱动因素排序：区www.位、fdc01.产com品房设市金碟计创新、附加值配套品牌、推广等因素；怡景湾及金河湾4.6米挑高复式畅销也说明了这一点。卖点分析产品创新成为非便捷程度及离中品牌开发商竞争产品区位心城的距离是客的利器户的主要关注点生活配套是否成熟为后续高端项目垫定价格及学校的远近对中了价格平台配套年客户影响较大中航城品牌推广开发商品牌对客户购买存在一定影响，但各项目推广范围怡景湾与其他因素相比，影小，推广手段单国际新城响最弱调。金河湾惠东2011年在售高端项目分析优势-----Strength劣势ww-----Weakw.fdc01.com房市金碟1.发展商本土品牌拥有的良好市场口碑1、大盘气势不足，有待进一步提升及大量的客户资源2、园林资源利用不足，仅有10号楼前2.,11年项目展示将更加全面，销售多有中心景观，未实现项目景观最优化了更多的支撑3、产品同质化严重项目SWO