房地产智库www.fdc01.com营销课题界定营销课题界定营销课题界定营销课题界定房地产智库www.fdc01.com行业背景行业背景行业背景行业背景此次提案我们不得不提到号称史上最严厉调控政策下的中国房产现状——量价齐跌！在政府行政措施与货币政策双管齐下的状态下，全国“限”声一片调控政策预计将延续至2012年年中或更后，政策的打击力度将会越来越大2222000011112222，最忐忑词汇，最忐忑词汇，最忐忑词汇，最忐忑词汇————严控不放松严控不放松严控不放松严控不放松房地产智库www.fdc01.com置业观念置业观念置业观念置业观念在消费者眼里实用价值与投资价值一直都发挥得淋沥尽致的房地产业现在也是不清不楚。大家都在揣测政策执行的期限？大家都在等待房价的最低点！砖家A说：“房价不可能再降了，该下手了”砖家B说：“房价明年还得降……”朋友说：“等等吧”……如何选择？？？？？如何选择？？？？？如何选择？？？？？如何选择？？？？？房地产智库www.fdc01.com市场表现市场表现市场表现市场表现项目开发商产品类型面积段（平米）销售率荣安府高层90-27020%荣安荣合公馆高层140-26537%复式高层280-300御玺园高层（复）+联排50%合院别墅400-500大平层550新海景花园大平层+联排43%雅戈尔联排500-600高层140、230长岛花园高层+联排62%联排310-330比华利II独栋500-73514%九唐中海、雅戈尔、开投独栋+双拼500-8008%钱湖悦府I银泰+东投双产权独栋300-4500%双拼250-320卡纳湖谷III华润双拼+独栋47%独栋480-550九龙湖畔III开元独栋/联排260-27047%高端物业销售表现：去化艰难高端物业销售表现：去化艰难高端物业销售表现：去化艰难高端物业销售表现：去化艰难！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！房地产智库www.fdc01.com现实营销环境现实营销环境现实营销环境现实营销环境严政不放松严政不放松严政不放松严政不放松++++客户在观望客户在观望客户在观望客户在观望++++豪宅去化难豪宅去化难豪宅去化难豪宅去化难====当前预期模糊当前预期模糊当前预期模糊当前预期模糊市场不确定时期如何破局市场不确定时期如何破局市场不确定时期如何破局市场不确定时期如何破局房地产智库www.fdc01.com东海府东海府东海府东海府====》》》》2012201220122012年度年度年度年度====》》》》逆市旺销逆市旺销逆市旺销逆市旺销产品力产品力产品力产品力执行力执行力执行力执行力战斗力战斗力战斗力战斗力产品价值体系产品价值体系产品价值体系产品价值体系营销策略体系营销策略体系营销策略体系营销策略体系销售团队体系销售团队体系销售团队体系销售团队体系房地产智库www.fdc01.com［产品力］［产品力］［产品力］［产品力］产品价值体系构建产品价值体系构建产品价值体系构建产品价值体系构建房地产智库www.fdc01.com壹壹壹壹［大东城］时代，全宁波向东看［大东城］时代，全宁波向东看［大东城］时代，全宁波向东看［大东城］时代，全宁波向东看房地产智库www.fdc01.com大东城时代，全宁波向东看大东城时代，全宁波向东看大东城时代，全宁波向东看大东城时代，全宁波向东看大东城大东城大东城大东城====》》》》宏伟大蓝图，城市新能极宏伟大蓝图，城市新能极宏伟大蓝图，城市新能极宏伟大蓝图，城市新能极过去的10年，见证了城市副中心鄞州的价值腾飞，高楼林立，豪宅汇聚，区域发展成熟。大东城，作为宁波新行政中心，承载新的区域能级跃升宏图愿景，未来10年，于大东城再造一个城市新中心。高新区与东部新城，仅通途路一路之隔高新区规划为生态科创园区东部新城规划为行政新中心，两区整合为大东城一区为大东城注入双核发展动力，形成集行政、高科技、商业居住、休闲为一体的综合性城市极。房地产智库www.fdc01.com大东城时代，全宁波向东看大东城时代，全宁波向东看大东城时代，全宁波向东看大东城时代，全宁波向东看镇海镇海镇海镇海明州大桥明州大桥明州大桥明州大桥新城新城新城新城便捷交通，便捷交通，便捷交通，便捷交通，11110000分钟通达全城分钟通达全城分钟通达全城分钟通达全城常洪隧道常洪隧道常洪隧道常洪隧道江北江北江北江北项项项项江南路江南路江南路江南路江南路、通途路、世纪大道，目目目目庆丰桥庆丰桥庆丰桥庆丰桥11112222公里公里公里公里高新高新高新高新三大主干道纵贯全城交通体系，半径半径半径半径三江口三江口三江口三江口区区区区世世世世明州大桥通车快速接驳镇海，纪纪纪纪通途路通途路通途路通途路大大大大东部东部东部东部常洪隧道、庆丰大桥直抵江北。道道道道新城新城新城新城鄞州鄞州鄞州鄞州便捷的交通网络为新中心创造了稳实基建。中心中心中心中心生活热城，高尚住区林立生活热城，高尚住区林立生活热城，高尚住区林立生活热城，高尚住区林立高新区楼盘林立，别墅、公寓、写字楼、办公多种物业类别集聚，绿城、兴普、金地等品质开发商入驻，板块价值的认可，相对成熟的房地产市场开发市场。房地产智库www.fdc01.com大东城时代，全宁波向东看大东城时代，全宁波向东看大东城时代，全宁波向东看大东城时代，全宁波向东看行政之心、金融之都、智慧之城行政之心、金融之都、智慧之城行政之心、金融之都、智慧之城行政之心、金融之都、智慧之城东部新城：以商务和行政办公为核心的综合性城市新区。三大中心：国际航运服务中心、国际金融服务中心国际贸易展览中心六大区域：行政中枢、商业中心、生态休闲、现代商业、科技文化、生活宜居。高新区：宁波新一轮城市发展的重点区域和技术创新基地核心区域：中央商务区、研发园区、产业基地、商务配套区域。市府东迁、东城大热；市府东迁、东城大热；市府东迁、东城大热；市府东迁、东城大热；2222000011112222，全宁波向东看！，全宁波向东看！，全宁波向东看！，全宁波向东看！东部新城数年发展，热城价值展现无遗；2012市府东迁，是政治中心的动迁、是城市价值的动迁，更是人心的动迁……2012，真正成为“宁波向东看”的启始！房地产智库www.fdc01.com甬江甬江甬江甬江距东海约距东海约距东海约距东海约11111111公里公里公里公里东海府东海府东海府东海府大东城核心区大东城核心区大东城核心区大东城核心区房地产智库www.fdc01.com[[[[小结小结小结小结]]]]大东城大东城大东城大东城，数年发展集大成，数年发展集大成，数年发展集大成，数年发展集大成行政中心东迁=》城市文化中心转移=》与北仑港逐步接近，最终接轨世界性海洋经济大宁波，新城市秩序正在确立……东部最城市，未来最增值东部最城市，未来最增值东部最城市，未来最增值东部最城市，未来最增值房地产智库www.fdc01.com贰贰贰贰［城市别墅］的蓝海时代，因［城市别墅］的蓝海时代，因［城市别墅］的蓝海时代，因［城市别墅］的蓝海时代，因““““稀稀稀稀””””而而而而““““贵贵贵贵””””房地产智库www.fdc01.com湖山有墅、城市缺墅湖山有墅、城市缺墅湖山有墅、城市缺墅湖山有墅、城市缺墅====》》》》2222000011112222，城市别墅蓝海期，城市别墅蓝海期，城市别墅蓝海期，城市别墅蓝海期长岛花园：25套（余量）新海景联排：63套（余量）东海府：175套紫御台：18套（1000平米及以上）兴普花园地块：约12万平米比华利2/九唐/钱湖悦府/御景湾/卡纳湖谷……房地产智库www.fdc01.com湖山大墅曲高和寡，城市别墅雅俗共赏湖山大墅曲高和寡，城市别墅雅俗共赏湖山大墅曲高和寡，城市别墅雅俗共赏湖山大墅曲高和寡，城市别墅雅俗共赏区域项目销售率开盘时间钱湖悦府0%预计2012年上半年东钱湖卡纳湖谷47%2009年九龙湖九龙湖畔47%2009年11月新三江口长岛花园长岛花园长岛花园长岛花园66662222%%%%2010年12月鄞州中心区御御御御玺玺玺玺园园园园55550000%%%%2010年11月海曙滨江带新海景花园新海景花园新海景花园新海景花园44443333%%%%2010年12月湖山大墅湖山大墅湖山大墅湖山大墅VVVVSSSS城市别墅城市别墅城市别墅城市别墅小隐于野、大隐于城；离开城市带来居住价值的弱化小隐于野、大隐于城；离开城市带来居住价值的弱化小隐于野、大隐于城；离开城市带来居住价值的弱化小隐于野、大隐于城；离开城市带来居住价值的弱化除2000万以上的极致资源大墅（如：比华利、九唐）；居住价值最大化与价格优势彰显城市别墅的高性价比……房地产智库www.fdc01.com城墅有别，城墅有别，城墅有别，城墅有别，价值各异价值各异价值各异价值各异项目产品类型主力总价面积范围荣安府高层270-90090-270荣合公馆高层250-800140-265御玺园高层800-1000280-300新海景花园新海景花园新海景花园新海景花园联排联排联排联排1600-20001600-20001600-20001600-2000500-600500-600500-600500-600长岛花园长岛花园长岛花园长岛花园联排联排联排联排1200-20001200-20001200-20001200-2000310-330310-330310-330310-330维科上院高层80-40042-192城市类别墅城市类别墅城市类别墅城市类别墅VVVVSSSS城市资源墅城市资源墅城市资源墅城市资源墅生活功能与环境资源的差异性，凸显价值落差生活功能与环境资源的差异性，凸显价值落