深圳华润湖贝项目投资可行性研究报告呈送：华润置地（深圳）开发有限公司深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司2012.11www.dtz.com华润置地（深圳）开发有限公司：承蒙贵司委托，我司对中国广东省深圳市华润湖贝项目进行投资可行性研究。我公司经过实地勘察，并查询、收集评估所需的相关资料，遵循必要的程序与原则，选用科学合理的方法，对该项目进行分析与测算，详见报告正文。需要特别说明的是，本项目为城市更新项目，目前改造意愿征集已圆满完成，拆迁补偿谈判正在进行当中，本次可行性研究设定华润置地（深圳）开发有限公司可顺利办理项目的土地出让手续及《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等相关开发手续。我们的分析是基于本项目基本确定的规划功能指标及目前深圳市房地产市场情况，结合十余年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的。由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司2012年11月目录目录...................................................................................................................................5第一部分项目总论...............................................................................................................21项目背景..........................................................................................................................22可行性研究结论...............................................................................................................4第二部分项目解析...............................................................................................................91项目区位条件...................................................................................................................91.1项目位置................................................................................................................................91.2项目四至..............................................................................................................................111.3项目交通..............................................................................................................................121.4周边商业设施.......................................................................................................................141.5周边公共配套.......................................................................................................................161.6区位评价..............................................................................................................................162项目现状条件.................................................................................................................172.1土地权属..............................................................................................................................172.2用地功能..............................................................................................................................182.3建筑性质与利用现状............................................................................................................183项目规划方案与指标......................................................................................................20第三部分项目宏观背景研究...............................................................................................211深圳市概况....................................................................................................................212深圳市经济发展概况......................................................................................................213城市规划与未来发展......................................................................................................244近年房地产政策分析......................................................................................................264.1土地政策..............................................................................................................................264.2财税政策..............................................................................................................................274.3金融政策..............................................................................................................................275小结与借鉴性.................................................................................................................28第四部分项目房地产市场分析...........................................................................................291商业物业市场.................................................................................................................291.1深圳市主要商圈调研.......