城有界，心无界大唐国际城营销推广方案城市核心，宣城王府井Citylimits,themindwithoutboundaries城市核心，宣城王府井序言每一个城市，都有属于一个时代的印记；每一个时代，都有属于一个城市的荣耀；大唐万安，不仅是220万方城市综合体的开发商，更是打造皖南人骄傲的城市运营商。大唐国际城，未来国际化人居标杆，不止于代言未来的建筑，更落款于新一代城市综合体的生活。大唐国际城，不致力于代言一个片区，而致力于代言一个城市，在宣城北，以前瞻的视野与理念，深刻定义皖南的首席无界国际化社区蓝图。于此，发现现时与未来的相遇。城市核心，宣城王府井2011年营销背景大唐国际城,220万方的市心超级大盘，宣城北门大型旧城改造项目。2011年,销售进度:一期大唐御苑已交房，在售一期临街商铺余房。主推广形象:城市核心，宣城王府井。HOPSCA，城市商圈界定者。整个2011年大唐国际城的销售执行和广告推广基本上是以稳扎稳打、有序操作为主。城市核心，宣城王府井企业背景宣城市大唐万安臵业公司，由北京大唐辉煌影业投资有限公司和安徽万安、诚鑫房地产开发公司联合成立。股东之一北京大唐辉煌影业投资公司是国内一家影视文化投资公司，由国内专家、学者以及影视文化界的精英组成。近年来投资拍摄了十多部较为著名的影视剧作品，其中有《红孩儿》、《男人底线》、《女人心事》、《婚变》等，安徽万安、诚鑫臵业公司是注册地在合肥的联合企业集团，拥有多家分公司，遍及全省十多个省辖市现开发面积已达五百多万平方，有合肥的白马服装城、名人御苑、百花大厦、古井风水苑、还有阜阳的统一广场、蚌埠水上商城等。城市核心，宣城王府井区域背景北部新南接城市中心商业，城拥有良好的自然资源发展空间，城本案市文化娱乐和居住功能向北发展大势所趋；东部新宣城老城区、人口密集、有大量回西部新城迁户，整体形象不高。城主城区城市核心，宣城王府井项目背景总建筑面积220万平米。地处小九华以南的市中心和以北的北门老城区。一个汇集大型购物、星级酒店、5A级写字楼、小九华生态旅游、会所、高档住宅于一身的220万平方米的HOPSCA。城市核心，宣城王府井项目背景区域环境位于宣城市北门片区，东至宛溪河，西至环城北路、昭亭路，南至市一小、市中医院和开元小区，北至水阳江大道。整个基地南北长、东西窄。该区域南端距市中心仅500多米，离宣城火车站2公里。区位条件良好，交通便捷。地块现状多以危旧居住用房为主，同时包含宣城市职业技术学校、市六小、市三中、农贸市场等配套设施，沿街商铺低矮破旧，且以手工小作坊、零星小商店为主，地块内凤凰山小九华寺庙为三级文物保护点城市核心，宣城王府井。项目背景一期大唐御苑已交房，在售的为一期临街商铺余房。即将推售的大唐财富广场，地处宣城北门状元北路东侧，宛陵路南侧，宛溪河西侧，孝义路北侧，总建筑面积约50万平方米，共由七个地块组成，其中商业部分约11.7万平方米。最先推出2、3号地块。2号地块45165㎡3号地块24951.8㎡城市核心，宣城王府井工程背景目前从工程进度来看，2﹑3号地块已打好地基，预计在2012年4月推出。（2﹑3号地块施工现状）城市核心，宣城王府井2、3号地块分析区位——整个项目中距离市中心最近的地块，开发后，带动周边商业氛围延至核心商圈。交通——虽然直接与核心商圈连接，形成城市商业圈网，地区公共交通缺乏，公路较旧，多以自驾车，电瓶车为代步工具，形成公共交通混乱，容易阻塞。配套——整个地块内含学校，自身带有商铺，自我形成小型商圈。知名度——大型城市综合体大唐国际城，知名度高，宣城以北区域及周边居民基本都知道大唐品牌。发展前景——此地块连接宣城核心商圈，未来开发后，将与核心商圈连为一体，形成城市性商业圈，同时连接后将把人流带进整个大唐项目，带动整体发展，地块前景良好。城市核心，宣城王府井推广背景项目从2009年推广至今，在当地已有一定的知名度，但是其受众群仍仅局限于宣州区。宣传内容，早期配合政府公益形象主题较多，近期以商业为主题。城市核心，宣城王府井2011年宣州纯商品住宅走势250060005060523948274990448950002000490819195047461946564842436140001500供用量3000去化量9481000836均价市场背景68120006316615916485085955464935472011年1-11月宣州纯商品住宅市场供459500379325321应量为6578套，相比去年同期上涨209204100020%；成交量为5208套，相比去年同1523697期下跌5%；销售均价预计不低于4700元/平方米，相比2010年1-11月上涨0022%，这主要因为今年国购广场以及1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月几个高端楼盘成交量大，使成交均价大幅上涨。城市核心，宣城王府井市场背景商业类用房供用量猛增，未来商业地产或成为新投资热点。据统计，2011年1-10月，宣城商业类用房供应量为1524套，同比增长104%，进入11月份商业类用房预售量进一步增大，主要是百汇商贸物流园项目在上月开盘，一次性推出了1400多套商业用房，这也是继上个月仁和时代广场项目（10月份，400多套商业用房获取预售），宣城又一商业类项目全面入市。作为投资者来说，住宅类产品，由于受国家系列限购和银根紧缩的影响，受政策调控相对影响较大,大多数购房客户选择观望，继而将投资目光投向了首调控政策影响较小的商业地产，因此，很多老盘在目前形势下推出前期已获预售的社区沿街商铺，以此用来来换取资金的及时回笼。宣城市区商业类用房逐渐增多，未来商业地产或成为新投资热点。城市核心，宣城王府井2012年整体背景1、目前本案的对外形象，高度和深度略显不足。大盘的运作周期长，若2012年沿用一个形象容易产生大众疲劳。2、大唐万安作为外来开发商，虽然在当地开发已有时日，但在宣州以外仍缺乏知名度。3、大唐财富广场和大唐御苑二期，即将于2012年启动，依靠本地客户消化远远不够。4、2012年的楼市，宏观上仍是严控，宣城本地楼市必将是一场激烈的竞争战。城市核心，宣城王府井2012年市场背景2012年宣城商铺供应情况据粗略统计，2012年，宣城市的商铺供应量将达到115万平方米，扣除一部分大型产业园区的50万平方米，宣城市的商铺供应量仍然预计达到65万平方。相对于目前宣城市商业项目饱和的情况，明年这些商业楼盘的推出，将会有助于环节现在商圈的压力，提升宣城整体的商业品质。关于2012年的楼市冷市机遇缝隙：信心未失，观望价格；需求未失，观望产品。城市核心，宣城王府井2012年营销总目标销售目标：大唐财富广场2地块3地块开盘大唐御苑2期开盘总销售面积近35万方完成70%去化率企划目标：全面升级，晋级城市领导者相比之前的大唐御苑，本项目增加了7万方的商业体量，产品的升级，导致以往的推广形象需有所提高。城市核心，宣城王府井PATR：01如何完成2012年营销目标的思考——汉宇的着力点解决问题一：一个可以统领整个城市的形象高度解决问题二：明确商业与整盘的关系解决问题三：客户渠道及营销策略汉宇的本次提案，将围绕这三个问题展开。城市核心，宣城王府井一、形象怎么提升？城市核心，宣城王府井高度，今天，我们需要站在一个新的高度审视大唐国际城城市核心，宣城王府井220万方规模是HOPSCA，220万方造城价值而非HOPSCA2012,要＞HOPSCA而≠HOPSCA大唐国际城企业品牌形象提升产品高度提升承载皖南人的骄傲220万方HOPSCA概念升级公众影响力+产品竞争力35万方销售量和形象提升城市核心，宣城王府井2011→2012企业品牌形象提升公众影响力Publicinfluence公众影响力=项目无形价值220万方造城影响力的开发商=城市运营商大唐万安雄厚实力+220万方造城的公众影响力=皖南首席城市品牌运营商2012，全皖南乃至中国，都将记住大唐万安以及大唐国际城，并为之骄傲城市核心，宣城王府井2011→2012产品高度提升?以城市运营的高度来运营项目：升级城市形象、改变城市生活方式、完善城市功能大唐国际城的三重价值线属性层现有需求升级形象城市线宣城老城区中心形象价值新皖南城市升级的经济引擎项目线城市HOPSCA，宣城王府井核心价值皖南一号作品，220万方新一代城市综合体产品线公寓为主，少量商业为辅功能价值财富广场商业开盘，后续御苑公寓城市核心，宣城王府井目前主推广形象亟需升级:城市核心，宣城王府井。HOPSCA，城市商圈界定者。城市核心，宣城王府井项目定位分析企业品大唐万安的品牌价值（塑造、提升）牌?区域传统居住环境（城市居住环境）一级核心价值?区域环区域交通位臵便捷（府山广场版块）境?项区域配套齐全、生活便利?目最突出、最显性、项目发力的核心区域规划前景诱人核心建筑高层，国际现代建筑卖点二级核心价值景观小九华山、宛溪河主题的都市景观分级人文上风上水之地，千年文脉、传统居住文明，荟萃交融项目个性、实现项目销售的发力点城市核心，宣城王府井品质卖点细分一无城市界限大盘规模220万方体量220万方国际大盘理念堪称大象无形，大音稀声二无界区域发展因此卖点可围绕无界展开城市远景不可限量五大无界品质三无界生活缔造新一代城市综合体全业态，全客群，全天候四无界企业品牌品牌名企，城市运营商五无界产品社区高品质建筑，亲水景观城市核心，宣城王府井五大无界品质打造的新一代城市综合体要超越以下历史：第一代城市综合体：供销社和小百货。第二代城市综合体：百货大楼，主力店+纯商业。第三代城市综合体：购物中心，即SHOPPINGMALL；百货大楼一定是在城市最