第20140215期思想领跑世界世纪兰德概念规划CENTURYLANDCONCEPTUALPLANNINGwww.szland.com.cn/www.centuryland.hk第201301115期内部交流免费赠阅主管/主办世纪兰德置业顾问有限公司世纪兰德（香港）建筑师事务所总编段景伦执行主编马力编委何文光黄守敬王琼美术编辑朱苏琼司马行《概念规划》编辑部地址：深圳市南山区南海大道1077号北科创业大厦912室邮编：518052联系电话：0755-83511992电子邮箱：centuryland@163.com/centuryland@yeah.netCONTENTS目录本题专题SPECIALTOPIC08城市综合体特征及类别解读12城市综合体八大衡量标尺16城市综合体五大启动模式19城市综合体前期规划设计核心要点解析市场前瞻SPECIALTOPIC22典型城市产业地产系列研究：上海产业园区布局及产业规划海外传真FAX28维纳斯城堡专业视角VIEWINGANGLE34住宅价格表的制作“规范”学堂VIEWINGANGLE40消防电梯三味书屋READING44创意之道45感悟平常心本期专题SPECIALTOPIC671、城市综合体定义我们通常把配有写字楼、购物中心、酒店、会展中心、文化娱乐中心、公寓和住宅等三种或三种以上不同功能组合的建筑群体，各种功能搭配合理，能够相互影响作用，共同城市综合体特征及类别解读提升整个项目的效率，同时在规模上一般满足建筑面积达10万平方米以上的建筑称为城市综合体。我们通常把配有写字楼、购物中心、酒店、2.城市综合体特征会展中心、文化娱乐中心、公寓和住宅等三种或三城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不种以上不同功能组合的建筑群体，各种功能搭配合同时段的城市多样化生活，并能进行自我更新不调整，这都不城市综合体形成的特点密切理，能够相互影响作用，共同提升整个项目的效率，相关。同时在规模上一般满足建筑面积达10万平方米以高可达性：城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，可以上的建筑称为城市综合体。位于城市CBD、城市副中心或规划的城市未来发展新区，拥有与外界紧密相连的主要交通网络和信息网络。高密度、集约性：建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的现象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补；功能全面、集中。整体统一性：建筑风格统一，城市综合体中各个单体建筑互相配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。功能复合性：城市综合体内部自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多重功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。土地使用均衡性：城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能：不同功能的建筑群相对均衡地分布于不同种类的土地；兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同需求。3、城市综合体分类直到上世纪90年代初，中国才出现了城市综合体的雏形，至今也只有短短二十几年89的发展。为了更清晰地了解我国城市综合体的发展演变过程，我们将它的发展历史划分成雏形、表城市综合体作为大体量开发的综合性项目，其开发必须确定具有相当影响力的引擎触媒，3：按项目核心物业分类早期开发、大规模孕育、快速扩张四个阶段：以形成强大的人气集聚效应，带动综合体各项功能协调运营。表初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园区、高新4：按项目开发驱动模式分类技术科技园、电子产业园、IT的时代。产业园、创意产业园等，最后产业集群的效应带来了产业新城城市综合体由于所处的城市级别不同、所处地段不同、核心功能物业不同等因素，可从多维度进行分类，了解这些分类更有助于对项目的理解幵提高项目开发运作的成功性。表1：按项目所处城市级别分类表2：按项目所处地段分类1011城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车体系，有些还具备会展功能和完善的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化，城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通体系的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延伸了城市的空间价值。城市综合体八大衡量标尺12131、超大空间尺度7、整体的统一性城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。建筑风格统一，城市综合体中各个单位建筑互相配合，影响和联系；城市综合体中建筑群由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度体与外部空间整体环境统一、协调。协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。8、土地使用均衡性2、功能复合性城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中某一城市综合体自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多重功能：商特定功能：不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群，兼顾不同时段对综合体中各务办公、居住、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体的多样性和复个功能的不同使用，例如昼夜之间，工作日和周末之间不同时段，会对商务、商业、居住、娱合性。同时，各功能之间联系紧密，互为补充。乐消费产生不同的需求。3、通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。4、现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。街具的功能日趋追求综合效益，其细部设计的越来越符合人体尺度的要求，布置得位置、方式、数量更加考虑人们的行为心理需求特点。5、高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合，其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。6、高可达性城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。1415综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。项目开发时序、各物业市场表现、项目开发主体属性、区域未来价值启示决定了综合体内各物业部分可实现的价值贡献点都是不同的，各有侧重。1、各物业在项目中的价值贡献点综合体价值出发，围绕各物业部分对综合体的不同价值贡献点，建议各物业的发展原则。写字楼：形象昭示、低收益物业城市综合体五大启动模式作用：综合体核心物业，昭示项目整体形象；但自用部分比例高，不产生收益，抬高了成本。综合体是将城市中商业、办公、住宅：前期现金流物业居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、作用：项目前期实现资金的快速回笼，保证项目正常运作。交通等城市生活空间的三项以上进行商业：高溢价、技术创新物业组合，并在各部分之间建立一种相互作用：利用目前市场空缺，实现高溢价的物业，为整体贡献超额利润；充分利用地块资源，依存、相互助益的能动关系，从而形实现功能弹性。成一个多功能、高效率复杂而统一的酒店：形象昭示建筑或建筑群。作用：为住宅或办公提供共享的服务和配套设施，可以提高项目整体档次。2、综合体启动模式1617综合体不同发展模式各物业类型存在不同的收益方式。模式一：商业核心模式项目位处城市核心区，交通可达性高，在地铁口或主干道沿线，区域功能缺乏，需求旺盛，人流及商业气氛一流案例推荐：深圳华贸中心，日本福冈博多运河城。模式二：酒店核心模式项目不远离城市核心区，交通可达性较高，沿主干道沿线，需大量商务客户支持，开发商有足够的经济实力，需要顶级商场配套设施。城市综合体前期规划设计案例推荐：上海商城（波特曼酒店）。核心要点解析模式三：写字楼核心模式项目所在区域产业簇群，拥有客户或产业支撑基础，为未来商务核心区，商场、公寓等配套完善，未来写字楼将带动其它功能。案例推荐：广州中信广场、深圳信兴广场。1、综合体项目选址规律模式四：住宅核心模式综合体项目位置一般符合下列三种情况之一：以住宅为核心模式发展的综合体项目在区位条件上必定不是很好，是以居住为主的片区，1）城市核心区，有人流和消费基础。如北京万达广场在CBD区，济南万达广场在百年商区域成熟度不高，居住人口有限，往往后期会开发商业，但规模不会太大。埠区与泉城步行路之间，合肥万达广场在三孝口商圈。案例推荐：深圳星河国际、合肥金地国际城。2）城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区，沈模式五：均衡发展模式