2011年潍坊市房地产市场报告报告目录经济篇政策篇规划篇市场篇客群篇总结篇?宏观经济环境?地方政策?城市功能定位?潍坊房地产市场?客群分析?市场总结分析?寒亭经济分析?金融政策?接轨战略?区域市场?市场展望?小结?政策抗压分析?城镇空间结构?竞品楼盘?城市空间结构?城市发展方向?小结2一、经济篇31.1宏观经济环境分析关键词：经济发展态势良好、房地产行业高速发展潍坊市GDP和增长率走势图GDP增速与房地产开发关系350025.00%300020.00%宏观经济增长房地产业发展状况250015.00%小于4%萎缩2000150010.00%4-5%停滞10005.00%5005-8%稳定发展00.00%2011年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年大于8%高速发展7月GDP(亿元)1246.41471.21731.220562491.82727.830911851同比增速（%）21.01%18.04%17.67%18.76%21.20%12.90%13.30%11.40%数据来源：潍坊统计信息网点点评评：：??20102010年年GDPGDP突破突破30003000亿亿元，元，20042004年以年以来来，，潍潍坊全市生坊全市生产总值产总值增幅均在增幅均在10%10%以上；以上；??2010-20112010-2011年年77月全市生月全市生产总值产总值仍保持仍保持10%10%以上的增以上的增长长，，经济发经济发展展态势态势良好。良好。??按以往按以往经验经验判判断断，房地，房地产业处产业处于高速于高速发发展展阶阶段。但段。但综综合考量宏合考量宏观调观调控控对对房地房地产产的的严严控和抑制作用，房地产业发展速度将大大减缓。控和抑制作用，房地产业发展速度将大大减缓。4二、三产业双核发展，其中第三产业增幅更高。潍坊市三产业发展情况2000产业未来定位1800172015651600145514001195光电子信息城、动力机械城、盐碱化工1200100010401040第二产业1000861城755800624612600508282302331400212237199200着重发展教育业、信息产业相关服务、0第三产业房地产、仓储物流业打造蓝色经济新兴200620072008200920102011.1-7海滨城市第一产业增加值第二产业增加值第三产业增加值2520.62019.616.116.516.81615?13.714第二产业仍是潍坊市的支柱产业，产业增加12.613.21311.410值占比重最大；5.754.64.3?近6年来二、三产业增加值保持较高增长速3.22.7度，增率始保持在以上；00.2长终10%200620072008200920102011.1-7?第三产业2007年起增幅比例超过第二产业第一产业增长率第二产业增长率第三产业增长率第三产业发展良好。数据来源：潍坊统计信息网5潍坊市城镇居民人均可支配收入与人均消费支出同步递增。青岛人均可支配收入走势单位：元?潍2500018.0%15.8%16.0%坊市城镇居民的人均可支配收入保14.8%196752000014.4%1726713.9%14.0%14.0%持较高速度增长，除2009年同比增1569112.0%1500013716128501184610.0%10.0%长10%相对较低外，其他年份增长8.0%10000率均在14%左右。6.0%50004.0%2.0%?200.0%011年1-7月人均可支配收入累计达200620072008200920102011.1-7到12850，同比增长率为14%，增人均可支配收入同比增长青岛市历年人均消费支出单位：元1600025.0%长较快。138191400022.5%124841157520.0%?12000107992006-2011年人均可支配收入平均增10000881615.1%879515.0%800011.7%10.7%长率为13.8%，人均消费支出平均600010.0%7.9%40007.2%增长率为12.5%，比人均可支配收5.0%2000入低了1.3个百分点，表明居民储00.0%200620072008200920102011.1-7蓄在逐步增加，未来对房地产的购人均消费支出同比增长买能力在加强.数据来源：潍坊统计信息6网人口增长缓慢，置业需求以内部为主导，抑制了潍坊房价上涨潍坊05-10年户籍人口数量（万人）潍坊城区人口分布8750.80%下辖区域人口数量占比8700.70%0.60%865潍城区41.514.68%0.50%8600.40%8550.30%奎文区8500.20%主城区（高新区）536.11%0.10%8450.00%寒亭区42.34.87%840-0.10%835-0.20%201011坊子区525.99%20052006200720082009年月合计187.921.65%总人口数（万人）849.57855.29859.13862.48867.85873.02增长率（%）-0.13%0.67%0.45%0.39%0.62%0.60%全市常住人口为908.62万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的849.53万人相比，十年共增加了59.09万人。增长6.96%，年平均增长0.67%；常住人口中共有家庭户269.39万户，平均每个家庭户的人口为3.15人。数据来源：潍坊统计信息网点点评评：：??潍潍坊市近坊市近1010年保持了年保持了较较低的人口增低的人口增长长率，年均增率，年均增长仅为长仅为6.7%6.7%，，1010年增年增长长5959万人；万人；约约为为18.818.8万万户户。。?寒亭区总人口数为42.3万，总计约13.4万户,人口机械增长缓慢，对房地产业的快速?寒亭区总人口数为42.3万，总计约13.4万户,人口机械增长缓慢，对房地产业的快速7发发展展产产生了生了较较大抑制作用。大抑制作用。1.2寒亭经济分析寒亭区GDP（亿元）140123.312011010076.6677.775.288059.796040.7549.414020020042005200620072008200920102011.1-62010年潍坊市区GDP(亿元)250196200150.2150111.1123.3120.110080.1500潍城区奎文区寒亭区坊子区高新区滨海区?寒亭区GDP连续8年稳步上涨，其中09年潍坊经济开发区并入，出现了较大幅度上涨；?2010年寒亭区GDP达到了123.3亿元，位居潍坊市区第三位，处于中上游水平。8国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段：800-4000美8000-0-800美元4000-8000美元元20000美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期生存、改善改善需求为生存需求改善需求为主需求兼有主快速发展数平稳发展，以质超速发展单量为主，数缓慢发展量为主，数量与纯数量型量与质量并质量并重综合发展型重潍坊市人均GDP增长率从2005年开始呈下降趋势，未来增长速度趋于缓慢。2010年寒亭区人均GDP为28912元，按2011年底人民币对美元汇率计算，折合4581美元，可以看出目前寒亭区房地产市场处在稳定发展阶段。优势产业盐及盐化工现建有盐田113万公亩，年产优质海盐360万吨，占全国海盐产量的1/9；拥有海盐精深加工企业30余家，建有溴素生产企业11处、21条生产线，年产滇素2万吨，占全国年产量的1/3，生产精制盐、水洗盐、低钠盐、味精盐和加碘盐．占全国年产量的1/4。机械制造业拥有机械制造企业185家,固定资产20.8亿元．从业人员3.6万人,主要产品有建筑机械、环保机械、动力机械、农用机械、齿轮及齿轮总成等。食品工业现有食品加工企业31家，从业人员6000人，主要产品有：休闲食品、奶制品、肉鸭熟制品、芦笋罐头、软饮料等近百个品种，年生产能力12万吨。铸造业现有铸造企业72家，从业人员5000多人，主要产品有汽车配件、农用机械配件、纺织机械配件及散热器、供排水管道等100多个品种，年生产能力20万吨，销往全国各地及二十多个国家和地区。纺织印染业现有纺织企业200多户，固定资产16亿元，从业人员2万人，年织造能力7.2亿米，印染能力3亿米，已成为寒亭区的支柱产业。水产养殖业寒亭区濒临渤海，负5米以内的浅海水域28万亩，适宜海水养殖的浅海水域20万亩、滩涂12万亩，是发展水产养殖业的天然场所，盛产鱼、虾、蟹、贝等。农产品加工业全区现有农产品加工企业58家，总资产11亿元，从业人员8000人，包括蔬菜加工、肉鸡加工、肉鸭加工、水产品加工等。全区农作物复种指数0.65，经济作物26万亩。点点评评：：优势产业优势产业覆盖范覆盖范围围较较广，主要以广，主要以劳劳动动密集型密集型产业为产业为主，能主，能够够吸引大量外吸引大量外来来就就业业者。者。1.3小结?随着全市总人口与总户数的增长，潍坊市城市化率的逐年提高，将必然带来各种层面需求量的增加，推动房地产市场的不断发展。?从经济来看，潍坊经济快速、健康发展，居民收入、购买力不断提升，经济的助推及需求拉动将带动潍坊市房地产业快速发展，产生更多的有效需求，为潍坊房地产市场发展奠定了坚实的经济基础。?潍坊市固定资产投资逐步上升，房地产需求得到进一步释放。另外，第三产业的快速发展，各种商业、办公环境的需求及改善，对地产市场是利好因素。?潍坊房地产市场总体已进入稳定发展阶段，各种物业结构正逐渐趋于合理。房地产市场发展形式较好。需求也由普通刚需像其他改善性