樟木头新城广场前期策划报告樟木头新城广场前期策划报告深深圳圳市德思勤置市德思勤置业业有限公司有限公司目目录录1市市场场分析分析22项项目分析目分析33项项目定位目定位44物物业发业发展建展建议议一、市一、市场场分析分析市场分析市场分析1东东莞房地莞房地产产市市场场22樟木樟木头概况头概况33樟木樟木头头房地房地产产市市场场44西城西城区区房地房地产产市市场场55樟木樟木头头消消费费者分析者分析1东东莞房地莞房地产产市市场场东东莞城市莞城市规划规划东莞城市总体规划：东莞城市空间布局以交通为轴线，以发达区镇带动欠发达镇，最终实现共同协调发展。石龙东莞城市发展战略目标：莞城以国际制造业名城为特色的现代化中心城市麻涌常平市域城镇空间布局：松山湖樟木头形成“以中心城区为核心，以虎门、常平为副中心，石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌为中心虎门镇的一中心多支点”的城镇空间布局结构和“一个中心连接东西两翼”的城镇发展形态。长安塘厦樟木头被列为东莞市重点发展镇和中心镇。东莞房地产住宅市场07年东莞市月度住宅成交面积07年东莞市月度住宅成交价格?07年东莞楼市“冰火两重天”，上半年价格追高，成交量持续增长；?受一系列宏观调控的影响，8月份价格开始出现松动，10月黄金周成交量跌倒最低。?12月各项目价格开始复苏，同时成交量也有所上升。商品房成交价格分析?均价在7000-9000元/㎡的区镇有长安、东城、厚街、虎门、万江等；?5000-7000元/㎡的区镇有莞城、黄江、茶山、樟木头、大岭山、塘厦、大朗、凤岗、常平、清溪等。商品房消化及存量分析2007年全年新增商品房供销比为1.85：1，总体销售率为53.9%，樟木头新增商品房消化率处于东莞市各镇区平均水平。22樟木樟木头概况头概况樟木樟木头简头简介介总面积：66.6平方公里人口:户籍人口2.5万人，外来人口13万多人,港人约15万,人口总计约30.5万.行政：九村——石新村、圩镇村、樟洋村、樟罗村、百果洞村、官仓村、古坑村、裕丰村、柏地村。东莞唯一的国家级森林公园——观音山森林公园?中国百强镇?广东省政府确定的中心城镇、卫生镇?广东省民间艺术之乡——麒麟艺术之乡?有“小香港”之称的美誉?香港人在内地最为集中的地方樟木樟木头区头区位位距惠州40公里距东莞城区38公里，广州100公里距深圳38公里距香港80公里樟木头镇位于东莞市东南部，毗邻港澳，地处广州、深圳、惠州、东莞四市的中心地带，交通优势得天独厚。樟木樟木头头印象——印象——缤纷缤纷樟木樟木头头，至，至YEARYEAR小香港小香港为何如此多港人来此置业数数字樟木字樟木头头优越政策倾斜目前全目前全镇镇已建成高已建成高层楼层楼宇宇240240栋栋环境，，房地房地产产面面积积750750万平方米，万平方米，吸引港人置业原因在香港推出花在香港推出花园楼盘园楼盘8080多多个个，，已已销销售商品房售商品房44万多套，万多套，便利港商交通开发约约1515万多港人在此安居。万多港人在此安居。交通交通网络网络铁路：京九（北京至九龙）、广深（广州至深圳）、深梅汕铁路（深圳至梅州汕头）火车站每天有46次列车停靠公路：东深（东莞至深圳）、莞惠公路（东莞至惠州）在此交汇高速公路：龙林高速、常虎高速、博深高速轻轨:未来有东莞R1、R2与R3线樟木头地处四城市的交通枢纽位置，交通四通八达，为港人和珠三角的周边城市客户置业提供了极大的便利，但是樟木头本身的公交系统不完善，存在着较大的隐患。产业结构产业结构房地产业、工业产业和商贸服务业已成为樟木头镇主要经济支柱。06年产业结构1%50%49%第一产业第二产业第三产业?第二、第三产业在经济结构中所占的比例分别达到49%和50%；?第二产业以电子、塑胶、五金为主；?第三产业以房地产产业，商贸服务业主为主。33樟木樟木头头房地房地产产市市场场回回顾顾：政府政策支持：政府政策支持??引引进进港商港商：樟木头1992年成立东莞市第一家房地产商会——樟木头房地产香港商会，面向香港市场大力发展以外向型为主房地产业；?““八八快快”策略：”策略：快招商立项、快规划、快设计、快报批、快办手续、快推出、快在香港宣传争夺市场、快动工建设；??合合资开发资开发：：政府积极利用当地港商资源、资金共同开发房地产项目；??放放宽宽政策：政策：实施对外商宽松和便捷政策，吸引投资商，给港商足够信心；??直直接接参与参与到到房地房地产项产项目目管理管理：给项目顺利竣工提供了保障，给购房者足够信心。回回顾顾：樟木：樟木头头房地房地产发产发展展历历程程中惠香樟绿洲、星耀国际第六代2006—至今品产代表楼盘质品嘉多利山花园、绿茵豪庭、不碧河花园、帝雍园第五代2003—2006断提代表楼盘升欧陆庭院、皇朝阁第四代2000—2002代表楼盘帝豪花园、御景花园、天龙居第三代1997—1999代表楼盘龙腾花园、爱都花园、万豪花园第二代1995—1996代表楼盘产品品质有所提升1992—1995第一代翠怡花园、怡华花园、翡翠花园代表楼盘满足基本居住需求樟木头的房地产现在处在更新换代的阶段，产品呈现多元化，不断创新。回回顾顾：：近近年年土土地交地交易易一一览览地块土地面积总成交价容积买方公告编号位置（㎡）（万元）率时间20044045樟木头振兴976571.3樟木头广开花园酒店2004年6月18日20044070樟木头柏地5393642402富盈房地产开发有限公2004年9月司21日20044072樟木头柏地5000436162富盈房地产开发有限公2004年9月司21日20064034樟木头柏地村64954.598502中惠房地产开发有限公2006年6月2司日20064035樟木头柏地村65956.399002中惠房地产开发有限公2006年6月2司日20064036樟木头柏地村5509683002中惠房地产开发有限公2006年6月2司日20064037樟木头柏地村56206.184502中惠房地产开发有限公2006年6月2近年樟木头土地供应偏少，所交易土地均已动司工，部分项目已经面日世，大型20064047樟木头圩镇居9097.651325.590.64明基纬业商业有限公司2006年7月开发商的民土地储备不足以支撑其在樟木头的长期发展战略。31日20064048樟木头百果洞373333681.03裕纬商业发展有限公司2006年7月村31日20064049樟木头新兴街2391355.061.02三星商业有限公司2006年7月31日回回顾顾：：土土地成交地成交情情况况、成交面、成交面积历积历年年对对比比土地交易情况平均面积（㎡）40000040000300000300002000002000010000010000020042005200620070面积（㎡）1049160339302.4937822.82004200520062007宗数（宗）3094平均面积（㎡）34972037700.2779455.7?近几年土地供应量偏少，07年成交4幅土地，总面积只有37822㎡；?小幅土地占主要交易市场，基本无大宗地块成交，说明大规模的高端项目在樟木头也将减少。回回顾顾：：土土地成交均价地成交均价历历年年对对比比土地交易价格均价30002000100002004200520062007土地交易价格均754.2201363.682538.34价：元/平米土地均价大幅提升，2007年到今成交的几幅地，容积率都在2.5以上，均价达到2539.34元/㎡，楼面地价729元/㎡。回回顾顾：商品房空置面：商品房空置面积历积历年年对对比比商品房空置面积（单位：万平方米）商品房供需同步增长,樟14木头2006年商品房空置121210面积为12万平方米，当1088年商品房竣工面积为2066万平方米，空置率为426%，空置率处于空置积20压区，存在极大的风险。2004200520062007樟木头的房屋空置率较高，充分说明购房用途多为渡假性居住和投资性，符合香港客户及深圳投资客的特质。回回顾顾：樟木：樟木头头0707年住宅年住宅销销售售情情况况分析分析07年住宅销售情况4007000600030050004000200300010020001000元春劳国0旦动庆01月2月3节月4月5节月6月7月8月9月10节月11月12月后套数（套）137471367219389971022934534均价（元/平米）482345284675514452675539621964336000?07年1—8月，成交价格逐步上升，成交量较平稳，逢重要节假日销售量俱增；?一系列地产新政后，成交量明显下降，12月跌到谷底仅成交34套，成交价格下滑。回回顾顾：：近近年推售年推售项项目建目建筑筑规划规划分析分析项目项目规划香樟绿洲项目分二期开发，第一期规划了别墅、小高层洋房，高层公寓及商业部分；二期以高层洋房为主；星耀国际项目由23层写字楼和18层酒店式的公寓组成；御景花园项目分很多组团，分别为：“加州豪园一二期、夏威夷豪园、御花苑、罗马苑、棕榈苑、巴黎豪园、御豪峰”，分别由独栋别墅、积联排别墅、多屋洋房、高层洋房组成；碧河花园由69幢4至11层高的洋房组成；皇朝阁单体楼，楼高二十九层，地下至二楼是购物商场；三楼是活动层。大部分规模都相当大，产品丰富，以别墅、多层、小高层、高层洋房为主，也有少量公寓供应；回回顾顾：：近近年推售年推售项项目建目建筑立筑立面分析面分析项目项目外立面香樟绿洲西班牙风格，外立面色彩鲜艳以乳白色立面、橙色屋顶为主。外立面线条也因阳台和大飘窗也非常丰富；星耀国际外立面采用简洁的现代风格,设计前卫,外形俊秀、挺拔；现代欧式风格，近期所推巴黎