郑州郑东万达广场项目报告项目整体发展战略定位报告逻辑结构图1、地块价值的战略理解2、对城市诸元形态理解3、项目发展战略的定位4、地块分析与功能建议5、其他相似案例的借鉴6、项目结论的简单回顾PPART-1ART-1在分析城市的思路中理解项目地块的价值地块规划是基于对地块价值的充分理解理解基于价值视角下的项目地块理解东风渠地块项目地块位于东风渠花园路至经三路段北岸，现状用地内为项目地块拟拆迁的工厂、长途汽车站及学校，总用地面积19公顷。对于本项目的规划，我们将郑东新区基于价值视角下，充分理解地块价值，从而做出符合城市，符合郑州核心市场的规划建议。我们分别将从城市视角，发展趋势，地产市场，区域背景四个角度来审视项目的地块价值，寻找地块的发展与定位方向。11城市视角：城市地位在区域发展中凸现新一轮的发展进程：中原城市的崛起?中原地区位于中国中部，是核心区域之一?中原城市有着悠久的历史和广阔的发展前景?中原地区的发展地位有着承上启下的作用?中原地区的崛起是中国经济持续发展的有利支撑太原西安济南※区位：郑州为中原地区城市群的核心※交通：郑州为中原地区的交通枢纽中心※城市：中原六省的省会城市为核心组成合肥※中心：郑州为中原各城市的聚焦中心武汉11城市视角：城市地位在区域发展中凸现地理优势催生交通优势的显现?郑州的核心地理优势使其成为中原地区乃至全国的交通枢纽中心。?郑州处于中原地区的核心地理位置为其带来了较大发展时机。?郑州处于多条铁路和国道的交汇处，城市战略价值大。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个11城市视角：城市地位在区域发展中凸现城市经济进入快速扩张期2006郑州及周边省会城市GDP比较（亿元）?郑州经济持续高速发展，连续600056843年GDP增长率保持在20%以50004000上，06年GDP2002亿元，和3000275025902185200220001450周边省会城市相比处于中上水平107410131000。0?2006年在郑州市区人口310.2深圳成都武汉济南郑州西安合肥太原万，城市已建成区面积150平郑州人均可支配收入和人均GDP增长率3000030.00%方公里，中心城区人口密度过大的问题日益凸现。2000020.00%?郑州经济持续高速发展，连续1000010.00%3年GDP增长率保持在20%以00.00%上，远高于全国10%的水平，20022003200420052006人均可支配收入的持续增加，为人均可支配收入（元）人均GDP（元）消费模式的改变打下了良好的基人均可支配收入增长率人均GDP增长率础。小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展11城市视角：城市地位在区域发展中凸现经济的发展推动新一轮的需求扩张郑州产业结构发展状况（亿元）?1200第三产业结构的快速发第一产业1000第二产业展为城市功能的转型打下第三产业了基础，也带来了消费需800求的转变。600400200?郑州市房地产市场的投0资增速从2004年后开始趋2000200120022003200420052006郑州房地产投资情况(2000-2006)缓，但仍然维持在20%以上。250200?房地产投资的增加从侧150面反映了经济增长势头良房地产投资100住宅投资好，人民收入增加。商业地产投资5002000200120022003200420052006房地产投资34.247.659.674.3121.8168.1229.9住宅投资2134.9848.268.894.8129.9177.2商业地产投资13.212.6211.45.526.8238.252.711城市视角：城市地位在区域发展中凸现传统产业带动第三产业的突飞猛进?2002-2006郑州产业结构第一产业的素质实力与比100%重规模相对不足。80%576705853.9?2006年，在第二产业中427479.6，增长最大的几个行业分60%别是非金属矿产加工业和40%453.6573.37388731070.5煤炭开采业等。可以看出20%对郑州经济增长贡献最大0%46.248.8617277.1的还是传统优势工业。20022003200420052006?第三产业在传统优势工业第一产业第二产业第三产业单位：亿元的带动下增长势头明显。100%80%60%35.0%40%28.7%30.0%20%25.0%26.4%25.0%20.0%0%14.1%13.4%低收入地中收入地12.3%20.1%中国深圳郑州发达地区15.0%区区11.6%12.9%10.0%第三产业33.6%45.0%46.0%38%55%70%5.0%4.0%5.7%5.6%第二产业51.2%54.0%48.9%41%36%28%0.0%第一产业15.2%1.0%5.1%21%9%2%2001200220032004第一产业第二产业第三产业工业、贸易、物流、建筑业是郑州市的主要行业，商贸服务行业比重高，工业发展相对薄弱。11城市视角：城市地位在区域发展中凸现郑州从第一、二产业主导的城市向现代都市发展，领导性城市正逐步形成私营企业增长迅速，郑州正在吸引越来越多的私营企业和外资企业。60000900500008007004000060030000500400200003001000020010000200420052006200420052006私营企业外资企业图1：郑州私营企业年注册量（2003-2006）图2：郑州外资企业年注册量（2003-2006）11城市视角：城市地位在区域发展中凸现产业的转变带动城市定位的变更?郑州作为中原地区的核心?郑州作为全国性的交通枢纽中心重工业城市服务性城市多为旅游城市或?郑州作为经济迅猛发展的省会城市以第一产业为主的城市，如长春后花园城市，如泰山、深圳?郑州作为第三产业高速发展的城市郑州的城市目标必定是引领中原地区发展的核心城市产业型城市领导性城市郑州的城市功能必定是以发展服务、办公、核心商业为主的城市以生产型产业为以第三产业为主主的城市，如东导，大力发展城莞市服务业，如上海、北京郑州城市定位：领导性城市城市定位对本案的启示：定位带来的影响思考：※区位：核心的地理位置使其成为中原地区核心城市定位的转※城市：中原区域核心地位推动城市的快速崛起变催生新一轮※经济：快速崛起的势头带动了整个城市的经济发展价值机会的实※产业：产业的转变催生城市功能的转变现22发展趋势：城市发展趋势在探索中前行在发展中，需求城市格局的转变?郑州建成区的格局还主要集中在中心组团，以组团集中模式为主，呈滚动发展态势；?城市格局受西侧京广线和南侧陇海线的分割，郑州市实行的是“北扩东移”的发展战略，如果要完成500~60006年用地现状图2006~2020年用地规划图万的人口目标，必须拉大城市框架；?近期由于郑州北向受到黄河制约，西向、南向受到老北工业区和铁路等因素的影响扩，城市的主要发展方向为向东；中心组团东移?从长期来看，郑东新区发展定位以商务投资区为主，北区定位于居住科技文化及旅游度假区。城市规划格局——北扩东移的发展战略，西向、南向发展相对受到工业区及铁路制约。22发展趋势：城市发展趋势在探索中前行北扩带来的城市变化主要来自新居住社区形成?郑州建成区的格局现在仍然主要集中在中心组团；?郑州北区位于农业路以北，经三路以西，南阳路以东区域；北扩?郑州北区拥有几大优势：生态优势、旅游资源优势、区域交通门户优势，并且往北发展与省政府所在地金水区紧邻；?郑州北区发展速度快，但受黄河防洪带及基本农用地影响，未来发展空间肯定受到一定限制。?06年用地现状图?2006~2020年用地规划图北区是郑州市传统的“上风上水”的高居住价值区域，北区优良的自然、人文环境和临近省政府的完备城市配套，使得其成为目前置业居住最受青睐的区域。22发展趋势：城市发展趋势在探索中前行东移带来的城市变化——新商务CBD的形成?范围：西起107国道，东新区二期建设用地虽然至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快还未经批复，但郑州向速路，规划面积约150平东发展郑东新区已成城方公里，人口260万，在市发展定局，新区未来20~30年建完；?截止06年底，完成固定发展必定向好！资产投入约351亿元，在建和建成房屋面积1380多万平方米，城市配套日趋完善；郑东新区起?一期起步区CBD3.45平步区方公里范围建设基本完成?郑东新区，已实现10通标准，基本满足入住需求。截止06年11月，东区入住11万人，计划07年这一数字能达到20万；也许在04、05年郑州人还对新区的发展保持怀疑的时候，到06?郑汴一体化的推进，进一年CBD的建设已使得人们对新区的发展充满信心！步加快郑东新区发展进程；但目前郑东新区由于缺乏产业人口支撑，生活娱乐配套缺乏，现最大问题是人气严重不足，这也是政府致力解决的问题，但这是城市新区发展的通病和必经阶段！22发展趋势：城市发展趋势在探索中前行郑州正由单核城市中心向多核模式过渡趋势：?城市中心由单核模式向双核模式转变，扩大大型居住区了城市范围?政府的导向让城市新中心的形成新中心旧中心问题：?城市老中心功能陈旧，辐射范围有限?城市新中心人气不足，整体成熟尚需时日模式的转变使得城市的辐射范围扩大，影响力进一步加强，为今后城市快速的扩张和发展打下了好的基础22发展趋势：城市发展趋势在探索中前行当前的郑州即将进入了双核模式时代城市发展的四个阶段：郑州所处阶段单核模式双